CASOS PRACTICOS (SEMINARIOS)

DERECHOS REALES

 

 

SEMINARIOS DE DERECHOS REALES 

SEMINARIO 1 (preguntas 1 a 11) DERECHOS REALES (VERSIÓN DEFINITIVA CON RESPUESTAS).

SEMINARIO 2 (preguntas 12 a 17) DERECHOS REALES (VERSIÓN DEFINITIVA CON RESPUESTAS).

1.- Juan compró a Antonio las fincas “A” y “B”,  mediante contrato privado de 20-12-1986, entrando ese mismo día en la posesión material de las fincas y elevándose dicho contrato a escritura pública el 28-12-1986; en la finca “A” existía una vivienda unifamiliar y Antonio había ocupado materialmente dichas fincas el 20-12-1980, sabiendo que su propietario, Damián, había emigrado a Alemania;  desde la fecha de la ocupación,  el citado Antonio  había venido  comportándose como si fuera dueño de las fincas.  

 

2.- La finca “B” linda al Este con la finca “C”, propiedad de un tal Jaime,  y por el Oeste con la finca “A”; la finca “A”, en cuya vivienda reside Juan,  linda al Este con la finca “B” (vacante de edificación), y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.  Al Sur las cuatro fincas citadas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”;  Al Norte la finca “C”, propiedad de ese tal Jaime,  linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A”, “B” y “X”  lindan, por el citado punto cardinal, con un camino público.

 

4.- Juan, solterón empedernido cuya edad actual es de 70 años, tiene un sobrino al que quiere mucho. Juan se lleva mal con Jaime,  porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos, y propietario, entre otros, de un automóvil Porsche 911, perfectamente restaurado  pero dado de baja definitiva en la DGT.

 

5.- El día 30-4-2016, Juan le dice a su sobrino (literalmente y como hecho probado):  “Te doy la finca “B” por el cariño que te tengo, pero mientras yo viva te prohíbo enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además tú tendrás que darme a mí como precio el  <<Porsche 911>> que tienes dado de baja”. El sobrino de Juan se limitó a manifestar su aceptación.

 

6.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2016; es destacable indicar que ese documento escrito se encabezó con un título que decía:   “donación de finca a  cambio de un coche”.

 

7.- El 8-5-2016 el sobrino de Juan le entregó las llaves del Porsche 911.

 

8.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la finca “B”, asignándole un valor de 50.000.- euros.

 

9.- El sobrino de Juan fue a la finca “B”, en la cual no había estado desde hacía 10 años, el 15-7-2016, para aparcar allí una vivienda móvil y preparar una fiesta de inauguración.

 

10.- El contrato entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2016,  denominándose finalmente, tras  un asesoramiento del notario que las partes no llegaron a comprender demasiado bien, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga aludida era la transmisión de la propiedad del  automóvil.

 

11.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso; para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2016, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “C”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “C”; pagará por ello al otorgante de este derecho 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público, para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato perfeccionado con el sobrino de Juan a escritura pública; la citada escritura se otorgó finalmente 10-10-2016, siendo calificada como “concesión de derecho de paso a cambio de renta”.

 

MATERIALES:

 

-Código civil.

-Manuales y/o “preguntas de examen” sobre las cuestiones planteadas.

-STS de 9-11-1965 para la pregunta 8ª.

 

(Básicamente: repasar, en esos materiales, las donaciones “con carga o gravamen”, los requisitos para la validez de las donaciones de bienes muebles e inmuebles, los conceptos de permuta y compraventa, las prohibiciones de disponer, los modos de adquirir  la propiedad del 609 CC, la tutela sumaria de la posesión, y los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria).

 

 

CUESTIONES:

 

PRELIMINAR: Hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.

 

NO ES OBJETO DE EXAMEN

 

 

1ª)  Calificación o calificaciones que podrían aplicarse al negocio jurídico perfeccionado a través de diversas fases entre Juan y su sobrino.

 

1.- Donación con carga o gravamen u onerosa: 619 y 622 CCi.

 

2. - Permuta: 1538 CCi.

 

(¿Compra venta? (1445 CCi). No: en la compraventa el precio tiene que ser precisamente en dinero o signo que lo represente, y aquí no aparece cantidad alguna de dinero).

 

2ª) Términos utilizados en ese negocio de formación sucesiva que apoyen esa calificación o calificaciones, de acuerdo con los criterios de interpretación del contrato, y en general de los negocios jurídicos, contenidos en los artículos 1.281 y siguientes CC (si existe más de una calificación posible, cite los que apoyen cada una de ellas).

 

Donación:

 

1.- “Juan le da, se declara probado que acordaron en el negocio verbal de 30-4-2016. Término cuya claridad resaltaremos, ya que según Diccionario RAE: dar es “donar” (argumento: 1.281 CC).

2.- Le dá la finca, además, por el cariño que tiene a su sobrino, lo cual permite deducir el deseo o ánimo de favorecer patrimonialmente a su sobrino, que a su vez es el elemento constitutivo del “animus donandi”: esta expresión apoya la coincidencia entre el término “dar” y la intención de donar  (argumento: 1.281 CC) .

3.- “Donación” se titula el negocio jurídico en el contrato privado de 7-5-2016 (argumento: 1.281 CC).

4.-  Donación con carga o gravamen”, se dice en la escritura de 17-7-2016 (argumento: 1.281 CC).

 

Permuta:

 

1.- Según el contrato verbal de 30-4-2016, el sobrino ha de darle en concepto de “precio” un automóvil.  “Precio” es, en términos amplios y en una de las acepciones del Diccionario RAE, el “esfuerzo que sirve de medio para conseguir una cosa”; equivale, por tanto, a  “contraprestación”, y no podemos limitarnos a la cláusula en que se usa aisladamente el término “dar”, sino al conjunto de las cláusulas empleadas (argumento: artículo 1.285 CCi: interpretación sistemática de las cláusulas, no sólo por una, sino por el conjunto del clausulado).

 

2.- En el documento privado de 7-5-2016 se indica claramente que se trata de dar el inmueble “a cambio de” un coche”; “cambio”, según la acepción jurídica del Diccionario de la RAE, significa “permuta”, e incluso la redacción del artículo 1540 CC se refiere a la cosa dada “en cambio” con clara equivalencia a la cosa permutada (argumento: artículos 1.285 CC).

 

3.- La escritura de 17-7-2016 sólo tenía por finalidad la elevación a documento público del contrato anterior; sus términos han de interpretarse, como dice el artículo 1.282 CCi, atendiendo a la interpretación del negocio verbal anterior y del contrato privado, no de forma autónoma (argumento: artículo 1.282 CC y Jurisprudencia que extiende a los actos anteriores los elementos utilizables para interpretar las declaraciones de voluntad).

 

4.-  Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, no el de sucesiones y donaciones.  Según el artículo 1 del  RD legislativo 1/93, dicho impuesto grava, entre otros actos jurídicos las transmisiones patrimoniales onerosas. Se trata de un acto posterior que ha de emplearse también para interpretar el negocio jurídico, según el artículo 1.282 CCi citado. Este argumento es el más débil, ya que es acto de uno sólo de los intervinientes, no de los dos como exige el artículo 1.282 CC; además de que  puede ser motivado por cuestiones de ahorro fiscal, ya que el impuesto de donaciones tiene un tipo de gravamen superior.

 

3ª) ¿Falta algún dato para resolver inequívocamente el tema de la calificación del negocio contenido en ese contrato privado?; si la respuesta fuera positiva,  diga cuál sería ese dato.

 

El valor del inmueble y del coche: si  el automóvil vale lo mismo o más que el inmueble no sería donación con carga, sino permuta. Si el coche vale menos que el inmueble es donación con carga o gravamen (619 CCi). Cuanto mayor sea la diferencia entre el valor del inmueble y el del coche, siendo este último menor que el primero, más clara estará la existencia de una donación con carga o gravamen.

 

4ª) A la vista de esa posible calificación o calificaciones del negocio jurídico, suponiendo que juan fuera propietario de las fincas “A” y “B” y que el sobrino lo fuera del automóvil, y situándose usted en la fecha de 16-7-2016, (por tanto un día antes del otorgamiento de la escritura pública), diga a quién pertenecería la propiedad de la finca “B” y del coche. Si existieran  varias calificaciones posibles del citado negocio jurídico, diferencie su respuesta según esas diversas calificaciones.

 

Si es donación con carga o gravamen:

 

1.- La finca “B” es de Juan el 16-7-2007. Según la Jurisprudencia los requisitos formales de la donación se exigen también en la donación con carga o gravamen, y el 633 CC dice que la donación de inmueble ha de constar en escritura pública. Hasta entonces no hay donación de inmueble, ni, por tanto, transmisión de propiedad del mismo.

 

2.- El automóvil no se entrega como donación, sino como cumplimiento de una carga o gravamen relativos a una donación que aún no existe. Se trata, por tanto, de un pago de lo indebido (TODAVÍA), que no puede transmitir la  propiedad por falta del negocio jurídico que justifique el desplazamiento patrimonial.

 

Si fuera permuta:

 

Como la permuta es un contrato, se habría perfeccionado por el mero consentimiento de Juan y su sobrino (1289 CC);  Según el artículo 609 CCi basta ese contrato, siempre que vaya seguido de la entrega, para que el accipiens adquiera la propiedad si el tradens era propietario.  Luego:

 

-La finca es del sobrino de Juan desde el 15-7-2016, momento en el cual se produjo la entrega real o material del 1462 párrafo 1 CCi en ejecución del contrato verbal de 30-4-2016 (o bien la modalidad contemplada en el  artículo 1.462 párrafo final CC).

 

-El automóvil es de Juan desde el 8-5-2016, momento en el cual recibe las llaves del automóvil y se produce la modalidad de entrega real o material del 1.462 párrafo 1 CC (en tanto las llaves incorporan el poder para actuar sobre el vehículo e impedir la actuación ajena), o bien la entrega simbólica prevista en el  artículo 1463 CCi y ampliada por la Jurisprudencia a las llaves que sirven para acceder a la cosa mueble o inmueble.

 

5ª) Tras la escritura otorgada el 17-7-2016, y suponiendo siempre la previa propiedad de Juan sobre las fincas “A” y “B”, diga a quién pertenecería la finca “B” y el coche elegido por Juan.  

 

Ya da igual la calificación del negocio jurídico: Si es donación con carga se cumple el artículo 633 CC y el sobrino de Juan es dueño de la finca; el coche también será de Juan desde esa misma fecha, porque antes no había donación y la carga no existía (vimos que era una situación similar a la derivada de un pago indebido).

 

Si fuera permuta la situación de ambas propiedades sería igual, si bien desde las fechas indicadas en la respuesta a la pregunta anterior (4ª). La escritura otorgada posteriormente no afectaría, tratándose de una permuta, a una transmisión de las respectivas propiedades que ya se habría producido con anterioridad.

 

6ª) Fíjese ahora en el compromiso asumido por el sobrino de Juan de no enajenar ni constituir de derechos reales sobre la finca “B”: ¿cómo calificaría usted jurídicamente esa estipulación y qué requisitos ha de reunir para su plena validez?

 

Se ha intentado establecer una prohibición de disponer, OBVIAMENTE DERIVADA DE LA VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES. De la redacción del artículo 26.3 de  la Ley Hipotecaria para bienes inmuebles, extendida analógicamente a los muebles, de las previsiones contenidas en los artículos 781 y 785.2º CC, y de la Jurisprudencia producida en relación con dichos preceptos, se deduce que para la  validez de tales prohibiciones de disponer se requiere:

 

1.- Que vayan impuestas en actos a título gratuito (donaciones y disposiciones testamentarias): 26.3 LH.

2.- Que no sean perpetuas y que respeten el límite temporal de no ir más allá del segundo grado, si se hacen en favor de personas que aún no vivan al fallecimiento del testador o donante (el primer designado y dos llamados más a la propiedad de los bienes): 781 y 785.2º CC.

3.- Que respondan a un interés serio y legítimo, según la Jurisprudencia.

 

 

7ª) De acuerdo con la escritura otorgada el 17-7-2016, aplique al caso los requisitos que ha relacionado en su respuesta a la pregunta anterior y diga si se cumplen o no cada uno de ellos.

 

-No es perpetua, sino temporal y sometida a término incierto. Si la sustitución fideicomisaria puede establecerse por toda la vida de personas que no habían nacido siquiera al tener eficacia la prohibición (SIN PASAR DEL SEGUNDO GRADO), no cabe duda de que el resto de la vida de una persona, en el caso práctico Juan, cumple con el límite legal del artículo 781 CC.

 

-El interés protegido con la pretendida prohibición es que Juan no haya de padecer la vecindad con un desconocido, cosa que no parece gustarle. Puede discutirse si se consideraría “serio y legítimo” por la Jurisprudencia, pero es bastante posible si lo apoyamos en el derecho fundamental de Juan a la intimidad personal y familiar (18.1 CE).

 

-Las principales dudas provienen de la naturaleza del negocio jurídico.

 

-Si fuera permuta de inmuebles no cabe duda de que sería ineficaz como prohibición de disponer.

 

-Si fuera donación con carga o gravamen, el 619 CCi dice que “es también donación”, y por tanto la solución parece inclinarse, EN PRINCIPIO,  hacia la validez de la prohibición de disponer. PERO OJO: Podría discutirse esa validez por los siguientes argumentos:

 

1.- En la parte que no exceda el valor del gravamen parece que la donación con carga se regiría por las reglas de los contratos onerosos (622 CCi), de modo que la prohibición no afectaría a esa parte (se produciría un caso muy curioso).

 

2.- Además,  y dependiendo del dato que no se ha facilitado sobre el valor del inmueble donado y del automóvil que ha de transmitir el donatario, también podría argumentarse, en el caso de que  esos valores respectivos fueran similares:

 

a)  La existencia de una escasa diferencia entre el valor de lo donado y la carga aproxima mucho el caso a los contratos onerosos.

b) Podría invocarse  la excepcionalidad de las prohibiciones de disponer voluntarias, respecto a la regla general de que puedan ser objeto de contrato (y, en su caso, de transmisión) todas las cosas que no están fuera del comercio (1271 CCi).

 

(La parte en cursiva es a efectos argumentativos, no a efectos de contenido del examen).

 

8ª) Fíjese ahora en el negocio por el cual el sobrino de Juan autorizaba a Jaime a pasar por la finca “B” y, de acuerdo con la división de los derechos subjetivos en reales y de crédito u obligación, diga a cuál de esas categorías puede adscribirse el derecho concedido a Jaime (Para ello deberá consultar la doctrina sentada en la STS de 9-11-1965, publicada en el apartado “Apuntes” de la página web del profesor).

 

 La STS de 9-11-1965 establece el principio general del derecho según el cual la propiedad se presume libre de derechos reales. En caso de duda, el efecto es meramente obligacional, de manera que el derecho de Jaime a pasar sólo  implica la correlativa obligación del sobrino de Juan de no impedirle el paso en las condiciones pactadas.  Porque en el pacto no hay nada que permita deducir indubitadamente la naturaleza real del derecho otorgado al referido Jaime.

 

9ª) De acuerdo con la respuesta a la pregunta anterior, acerca de la naturaleza real o crediticia del derecho de Jaime, diga si Juan podría oponer la cláusula contenida en la escritura de 17-7-2016 para que se declarase la ineficacia del derecho a pasar del citado Jaime.

 

No, porque si se trataba de una mera obligación de Jorge de dejar pasar a Jaime, no existiría acto de gravamen real ni, por tanto, acto de disposición sobre la propiedad del inmueble transmitida a su sobrino por Juan, y eso con independencia de la validez o invalidez de la prohibición de disponer impuesta.

 

10ª) Suponiendo que en la escritura otorgada por el sobrino de Juan se hubiera constituido un derecho real de servidumbre de paso en favor de Jaime, ¿podría oponer Juan la cláusula pactada con su sobrino a Jaime para que se declarase la nulidad de dicha servidumbre?

 

Entonces el derecho de Jaime sería un derecho real (lo contrario de lo que resulta del caso práctico); en tal supuesto la prohibición habría sido evidentemente vulnerada, y el problema se desplazaría a determinar si dicha prohibición de disponer es válida o no: si el inmueble se transmitió mediante donación probablemente lo sería, y Juan podría oponerla para negar la eficacia del derecho concedido a Jaime por su sobrino. Si el inmueble se hubiera transmitido por permuta, y por tanto la prohibición de disponer viniera impuesta en un negocio jurídico oneroso, no sería válida, y Juan no podría oponerse a la eficacia del derecho adquirido por Jaime (otra cosa es que pudiera tener eficacia obligatoria para el sobrino de Juan, y que su vulneración pudiera desencadenar la exigencia a éste de una indemnización por los daños derivados de su incumplimiento).

 

(La parte en cursiva no es exigible a efectos del examen).

 

 11ª) Puesto que Juan poseyó la finca hasta julio de 2016,  ¿podría interponer una acción de tutela judicial sumaria para la protección de la posesión de la finca “B” frente a su sobrino?; ¿y frente a Jaime? (señale  los requisitos necesarios para ejercitar esas acciones y si faltaría alguno de ellos).

 

Se necesita la posesión del demandante, aunque sea la “espiritualizada” del que ha sido despojado violenta o clandestinamente de la posesión, que se mantiene durante un año (460.4º CC); también se exige la realización de un acto de perturbación o despojo, ya sea  por el demandado o por quien actúe para éste.

 

- Juan perdió la posesión de la finca “B”, de acuerdo con el artículo 460.2º CCi, por la cesión del inmueble a su sobrino, que ocupó la citada finca sin oposición por parte de su tío y en ejecución de un título otorgado por éste (sea donación o sea permuta, tanto da): no hay, desde esa fecha, posesión del demandante sobre la finca y, por tanto, tampoco legitimación pasiva.

 

-De acuerdo con el caso, tanto el sobrino de Juan como Jaime comienzan su posesión sin violentar una posesión anterior (el sobrino sin violentar la posesión de su tío, y Jaime sin violentar la del sobrino de Juan): tampoco concurre, por tanto, el despojo o la perturbación del poseedor anterior de la finca en contra de la voluntad de éste.

 

12ª) Volviendo al hecho probado número 1 del caso práctico, indique cuándo perdió Damián la posesión de las fincas “A” y “B”.

Según el artículo 460.4º CC la posesión la perdería Damián pasado un año a partir de la posesión de Antonio, aún contra la voluntad (presunta) del anterior poseedor Damián (a las 24 horas del día 20-12-1981).

 

13ª) Según el citado hecho probado número 1, y acudiendo a las diversas clases de posesión, señale las que resultan aplicables a la posesión de Antonio (natural/civil; en concepto de dueño/distinto del de dueño; mediata/inmediata; pública/no pública; pacífica/no pacífica; de buena fe/de mala fe; con justo título/sin justo título).

 

Civil, en concepto de dueño, inmediata, pública, no pacífica, de mala fe y sin justo título.

 

14ª) Haga lo mismo respecto a la posesión adquirida por Juan.

 

Civil, en concepto de dueño, inmediata, pública, pacífica, de buena fe y con justo título.

 

15ª) ¿Adquirió Antonio la propiedad de las fincas “A” y “B”?. ¿Por qué sí, o por qué no?

 

El único modo de adquirir la propiedad que podría alegar Antonio es la prescripción adquisitiva o usucapión, perfeccionada frente al propietario Damián.

 

Como su posesión era de mala fe y sin justo título, habría de aplicarse la usucapión extraordinaria, lo cual, tratándose de la propiedad de un inmueble, exige 30 años de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (1959 y 1941 CC).

 

El primer año de posesión lo fue en concepto de dueño y de manera pública e ininterrumpida, pero no pacífica (al entrar en la posesión clandestinamente y contra la voluntad presunta de Damián); ese primer año no le serviría para la usucapión, que comenzaría a partir del 20-12-1981. Por tanto la usucapión se habría consumado a las 24 horas del 20-12-2011 (1960.3º CC sobre el cómputo del plazo).

 

Sin embargo Antonio celebró con Juan un contrato de compraventa de las fincas citadas el 20-12-1986, y en esa misma fecha le cedió las fincas en ejecución del citado contrato. Eso supone, de acuerdo con el artículo 460. 2ª CC que Antonio perdió en tal fecha la posesión de las fincas vendidas y, por tanto, no completó el plazo para la usucapión de las mismas: en consecuencia la adquisición de Antonio no se llegó a producir.

 

16ª) ¿Adquirió Juan  la propiedad de las fincas “A” y “B”?. ¿Por qué sí, o por qué no?

 

Juan adquirió la posesión de las fincas en 20-12-1986, en ejecución del contrato de compraventa perfeccionado con Antonio. La posesión de Juan es pública, pacífica (no adquirida contra la voluntad del anterior poseedor, que era Antonio), ininterrumpida y en concepto de dueño; tiene, además, justo título: el citado contrato de compraventa de 20-12-1986, que con la entrega real o material, realizada ese mismo día, habría bastado para transmitirle la propiedad si Antonio hubiera sido propietario (así ha de entenderse el artículo 1.952 CC); también tiene buena fe, que se presume al no resultar del caso práctico nada que indique que conocía o pudo haber conocido la propiedad de Damián (434 CC). Con todo ello puede adquirir la propiedad por usucapión ordinaria; como Damián está ausente y reside en el extranjero, el plazo para dicha usucapión de inmuebles es de 20 años (1957 y 1958 CC), de manera que dicha usucapión en favor de Juan se consumó a las 24 horas del día 20-12-2006 (1.960.3ª CC).

 

17ª) Suponga ahora que Juan se hubiera enterado, el 10-12-1995, de que la finca que compró no era de Antonio; en tal caso, ¿habría adquirido su propiedad en algún momento, o podría llegar a adquirirla en el futuro? (FINALMENTE ENTRARÁ EN EL EXAMEN TAMBIÉN ESTA PREGUNTA).

 

La mala fe sobrevenida antes de perfeccionarse el plazo de usucapión ordinaria perjudica, de acuerdo con el artículo 1.957 CC y la Jurisprudencia: Juan necesitaría 30 años de posesión, que es el plazo establecido para la usucapión extraordinaria de inmuebles (1.959 CCi), y tal plazo no se cumpliría hasta las 24 horas del día 20-12-2016. Salvo si entendemos que la suma de la posesión del poseedor actual y de su causante puede tener lugar aunque esas posesiones no sean de buena fe, en cuyo caso Juan podría sumar el tiempo de posesión de Antonio y habría perfeccionado el plazo para la usucapión extraordinaria a las 24 horas del día 20-12-2011.

 

VER PREGUNTA Y RESPUESTA NÚMERO 21 DEL APARTADO “PREGUNTAS DE EXAMEN”.

   

 SEMINARIO 3: DERECHO DE PROPIEDAD (con respuestas propuestas).

 

HECHOS:

Juan entregó a Andrés, mecánico y dueño de un taller, una cara bicicleta de montaña para que se la reparase. Sin embargo Andrés vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente Andrés le dijo a Juan que la bicicleta había sido hurtada mientras él trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a la venta de bicicletas de ocasión; afirmó también que la bicicleta no había sido robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras de Andrés. Por su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la  reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.

 NOTA: Se ha modificado el caso para identificar las personas del dueño del taller y del mecánico por razones de simplificación, nada más. No altera la resolución vista en clase.

CUESTIONES:

  Planteados así los hechos, responda a las siguientes cuestiones:

1ª) Si Juan hubiera comprado  la bicicleta en cuestión a Damián dos años antes de dejarla en el taller, y el mencionado Damián  se la hubiera entregado en el momento de perfeccionarse la venta, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?

 -Juan tendría a su favor la legitimación reforzada proclamada por el artículo 464 CCi: su posesión, que se presume de buena fe,  equivale a título de propiedad siempre que la bicicleta no hubiera sido perdida ni hurtada o robada por Damián.

 Esa misma compraventa y entrega perfeccionadas entre Damián y Juan ¿probaría que Juan había adquirido por usucapión cuando dejó la bicicleta en el taller?

Para adquirir por usucapión sería necesario que la posesión reúna los requisitos del artículo 1941 CC (repasarlos). Según los datos del supuesto sí concurren.

Tratándose de la usucapión ordinaria se requiere, además, una posesión de tres años con  buena fe (1.955 párrafo 1º CC). El Justo título para la usucapión ordinaria parece ser, cuando se trata de bienes muebles, la mera posesión, que, con independencia del efecto de legitimación reforzada  a que aludimos al responder a la cuestión anterior, parece tener este alcance (según el artículo 464 CC esa posesión equivale a título, mientras que el párrafo 1º del artículo 1955 CC no exige JT en bienes muebles para usucapión ordinaria). PERO LE HARÍA FALTA UN AÑO MÁS (1955 CCI) PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA.

2ª) Si Juan  hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller,  y Damián hubiera robado la bicicleta dos años antes de venderla y entregarla a Juan, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y  que adquirió por usucapión?.

-Probaría que Juan era dueño por usucapión ordinaria, de acuerdo con lo visto en la pregunta anterior.

3ª) Si Juan hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller,  y Damián hubiera robado la bicicleta sólo un año y medio antes de entregársela a Juan, sabiendo éste que era robada: ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión? En caso de responder negativamente a la cuestión anterior, diga cuándo se produciría la adquisición por usucapión de Juan.

-En caso de robo, el dueño de la bicicleta podría interponer la acción reivindicatoria frente a Juan con posibilidad notable de éxito, ya que no hay duda de que el hurto y el robo constituyen privación ilegal, sea cual sea la tesis que se aplique acerca del artículo 464 CC; por tanto no podríamos considerar a Juan propietario por la simple aplicación del párrafo 1º del citado precepto. Además de que su mala fe impide que la posesión que ostenta equivalga al título de propiedad.

-En cuanto a si la propiedad puede haberla adquirido Juan por usucapión, hay que comenzar afirmando que, ante la ausencia de buena fe por su parte, habría de ser la extraordinaria de 6 años (1955 párrafo 2º).  Como parecen concurrir los requisitos del artículo 1941 CC (repasarlos), su posesión sería apta para la usucapión.  Si entendemos  que  el artículo 1.960 1º CC no permite a Juan unir a su posesión la de Damián (porque el citado precepto sólo se refiere a la unión de posesiones de buena fe), el citado Juan adquiriría a los 6 años de serle entregada la bicicleta por Damián. Si, por el contrario, estimamos que Juan puede unir la posesión de Damián,  habrá de tenerse en cuenta que la posesión de éste último se había adquirido con violencia (robo), de manera que, según el artículo 460.4 CC , en relación con el artículo 444 CC, hasta pasado un año desde el despojo la posesión no sería pacífica (1941 CC),  y, por lo tanto, no serviría para la usucapión; pasado el año el vicio de violencia o clandestinidad queda purgado y la posesión ya aprovecha para la usucapión, pero entonces a Juan sólo  le sería útil medio año de la posesión de Damián.

-El artículo 1956 CC no tendría aplicación porque no se trata de la usucapión del mismo que robó ni de sus cómplices, sino de la de Juan.

4ª) Pasando ya al problema de la venta y entrega otorgadas en favor de Pedro por el mecánico Andrés, señale si podría tener éxito una acción de tutela judicial sumaria de la posesión planteada por Juan frente al citado Andrés, así como los motivos de su respuesta.

-Antes de la entrega de la bicicleta a Pedro, Andrés recibe de Juan la posesión inmediata de la bicicleta, en concepto de arrendatario de obra o de servicios (para repararla), mientras Juan mantiene la posesión mediata y en concepto de dueño: no existe adquisición violenta de la posesión por parte de Andrés, ni tampoco un acto que perturbe o despoje a Juan de su posesión: por tanto no tiene sentido plantear la acción de tutela judicial sumaria frente a Andrés en ese lapso de tiempo.

-Cuando Andrés vende y entrega la bicicleta sí que realiza un acto de despojo en cuanto a la posesión en concepto de dueño de Juan, ya que Pedro comienza una posesión en concepto de dueño e incompatible con la del citado Juan. Sin embargo, y de acuerdo con la Jurisprudencia sobre las acciones de tutela judicial sumaria de la posesión, tal acción no tendría posibilidad de éxito ya que el mecánico Andrés dejó de ser poseedor al ceder la bicicleta a Pedro en ejecución de un título oneroso (artículo 460.2º), y por tanto no podría ser demandado en una acción dirigida a recobrar la posesión.

5ª)  ¿Y si la acción de la pregunta 4ª se dirigiese contra Pedro?

-Según la Jurisprudencia sobre la tutela judicial sumaria de la posesión el obstáculo consistiría ahora en el hecho de que  Pedro no ha despojado a Juan, ni Andrés le despojó actuando en nombre o por cuenta de Pedro, porque nada hay en el caso planteado que nos permita deducir eso: por tanto no estaría legitimado pasivamente en la citada acción de tutela judicial sumaria.

(Nota innecesaria a efectos de examen: no se entra en la cuestión relativa a si las acciones de tutela judicial sumaria de la posesión pueden dirigirse frente a quienes adquirieran esa posesión al recibir la cosa del despojante, cosa difícil de admitir salvo si existiera mala fe).

 6ª) Si se desestimara la acción de tutela judicial sumaria de la posesión dirigida por Juan contra Pedro, ¿podría plantear una acción reivindicatoria contra el mismo Pedro al día siguiente de desestimarse la acción de tutela judicial sumaria, o Pedro podría alegar la existencia de cosa juzgada?

-Sí, porque la sentencia en esos procesos de tutela judicial sumaria no producen el efecto de cosa juzgada sobre el derecho  a poseer, que no ha sido objeto de los mismos (447.2 LECI).

7ª) ¿Tendría alguna importancia, para las posibilidades de que la acción reivindicatoria de Juan triunfase, el hecho de que  el taller de Andrés se dedicara o no a la venta de bicicletas de ocasión? ¿Por qué?

            Tiene importancia, porque en caso de que el establecimiento de Andrés se dedique también a la venta de bicicletas de ocasión sería aplicable la remisión al artículo 85 del Codigo de Comercio contenida en el último párrafo del artículo 464 CC, con lo cual la adquisición de Pedro sería inatacable al producirse, según el citado artículo 85 del Código de Comercio  “prescripción de pleno derecho” a favor del comprador (adquisición automática de propiedad, sin necesidad de plazo alguno).   

8ª) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de bicicletas, ¿bastaría la prueba de que Juan adquirió la propiedad de la bicicleta, si Pedro no pudiera demostrar cómo llegó a su poder la citada bicicleta, para que triunfara la acción reivindicatoria dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, señale  por qué; en caso de contestar negativamente, diga qué habría de probar Juan para que triunfara la mencionada acción reivindicatoria.

No bastaría que Pedro no pudiera demostrar cómo llegó a su poder la bicicleta, porque, según el primer párrafo del artículo 464 CC, la misma posesión que tiene Pedro, junto con la presunción legal de que esa posesión es de buena fe (434 CC),es título suficiente a su favor. La reivindicatoria de bienes muebles dirigida contra un poseedor de buena fe siempre presupone la existencia de colisión entre dos títulos, que el CC resuelve imponiendo al reivindicante la prueba de alguno de los siguientes hechos:

-Que el demandado no tiene buena fe (en cuyo caso la equivalencia entre la posesión y el título desaparece).

-Que el demandante perdió la cosa, o bien:

-Que el demandante fue objeto de una “privación ilegal” de la cosa (sea por parte del propio demandado o por un tercero).

9ª) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría tener importancia la alegación de  Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecánico? ¿Por qué?

Puede tener importancia porque existen dos posiciones fundamentales acerca de lo que puede entenderse por “privación ilegal” a efectos de dar lugar o no a la acción reivindicatoria sobre bienes muebles. Para la primera de ellas ese concepto está restringido a los supuestos de hurto o robo (tesis llamada germanista por partir de la interpretación de que el derecho histórico que inspiró la promulgación del artículo 464 CCi fue el de los pueblos germánicos), mientras que para la segunda ese concepto incluye cualquier acto dirigido a la transmisión del derecho y verificado sin consentimiento del propietario, en especial el realizado con abuso de confianza por el poseedor de la cosa para cuidarla, repararla, administrarla, etc. etc. (tesis denominada romanista por entender que el CCi consagró la reivindicatoria amplia derivada del Derecho Romano). En consecuencia, la alegación de Pedro sobre que la bicicleta no fue objeto de hurto o robo supondría la desestimación de la acción reivindicatoria planteada por Juan si el Tribunal siguiera los postulados de la interpretación germanista del artículo 464 CCi.

 10ª) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecánico, y si se estimara que la actuación del mecánico fue constitutiva de privación ilegal, ¿tendría alguna importancia que Pedro creyera que el mecánico era propietario de la bicicleta a efectos de estimarse o no la acción reivindicatoria de Juan?,  ¿Y a otros efectos?

Existiendo “privación ilegal” la acción reivindicatoria sobre el bien mueble habría de estimarse, sin que a estos efectos tuviera ninguna importancia la buena o mala fe del demandado. La buena fe es condición necesaria para obtener la protección que el artículo 464 CCi otorga al poseedor pero no es condición suficiente, y precisamente por ello es preciso dudar de que se pueda construir un principio general de protección de los adquirentes que tenga como centro esa buena fe.

            Sin embargo a otros efectos sí podría tener interés esa buena fe, aunque por existir “privación ilegal” no bastara para detener la acción reivindicatoria. Así, para que Pedro pudiera adquirir definitivamente la propiedad de la bicicleta alegando la usucapión ordinaria de tres años (1955 párrafo 1º CCi), o para regular su situación cuando se proceda a liquidar su situación posesoria como consecuencia de la sentencia que le obligara a restituir la bicicleta (régimen de los frutos, gastos y deterioros que hayan podido producirse mientras se prolongó su posesión, según los artículos 453 y siguientes del CCi). Sin olvidar los efectos contractuales que pudiera tener el conocimiento por el comprador de la falta de titularidad del vendedor, y que son materia propia del Derecho de Contratos.

 11ª) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, ¿triunfará la reivindicatoria de Juan, según Jurisprudencia absolutamente uniforme?

No totalmente uniforme. Más bien existe una tendencia actual en la Jurisprudencia hacia la tesis germanista, que circunscribe el concepto de “privación ilegal” a los supuestos de hurto o robo aunque sigue vigente la línea contraria romanista.

12ª) En caso de que triunfara la reivindicatoria, ¿habría de restituir Juan a Pedro el precio pagado por éste al mecánico, como requisito para recuperar la bicicleta?

Si triunfara la reivindicatoria, Juan no tendría que abonar a Pedro el precio que éste pagó al mecánico de Andrés para recuperar la bicicleta. Eso sólo sucede cuando la compra se hubiera producido de buena fe y “en venta pública”, como establece el párrafo segundo del artículo 464 CCi, supuesto que no hay que confundir con el de adquisición en establecimientos abiertos al público; el caso de “venta pública” alude a adquisiciones derivadas de subastas públicas, y permite reivindicar la cosa mueble del poseedor de buena fe cuando concurren los requisitos necesarios para ello (pérdida o “privación ilegal”), si bien se requiere abonar el precio al comprador. Por el contrario el caso de adquisiciones realizadas en establecimientos abiertos al público puede suponer la prescripción de pleno derecho a favor del comprador y cerrar cualquier posibilidad de reivindicar la cosa, si se dan los requisitos contemplados en el artículo 85 CCo (igualmente en caso de adquisición en bolsa, feria o mercado). 

13ª) La respuesta a la pregunta 8ª ¿sería la misma si, en lugar de una bicicleta, lo que vendió el mecánico Andrés a Pedro hubiera sido el propio local en que está instalado el taller, siendo  este  propiedad de Juan?

 No. Si fuera un bien inmueble y Juan hubiera probado su adquisición por cualquiera de los modos del artículo 609 aptos para ello (excepto la ocupación, porque dicho modo nunca se aplicará a bienes inmuebles, ya que éstos siempre tienen dueño), la presunción de justo título de Pedro derivada del artículo 448 caería. Pedro tendría que alegar y probar entonces su propio título adquisitivo, que sería la venta y entrega procedentes de Andrés; está probada la falta de titularidad del que pretendió transmitir a Pedro, no existiendo datos sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad que pudiera desencadenar la protección del artículo 34 LH a quien adquiere la propiedad o un derecho real sobre bienes inmuebles de titular inscrito, de buena fe, a título oneroso, e inscribe su adquisición: por tanto la regla general de que nadie puede adquirir un derecho de quien no lo tiene haría que la reivindicatoria de Juan  triunfase.

MATERIALES:

 

-Manuales recomendados y/o preguntas de respuesta concisa.

-Textos legales: art. 464 Cci., art. 85 del Código de Comercio, artículos 433 y 1955 CCi, artículos 453-457 CCi.

- Para las preguntas 9ª y 11ª, Sentencias Judiciales: SSTS de 19-6-1945 y 25-2-1992 (adjuntas). 

 

 

SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL

 

HECHOS:

Andrés es propietario del piso 1º A de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, situado en el número 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10 pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de participación en elementos comunes de 9 centésimas, y a cada local de 5 centésimas.

En el tablón de anuncios situado en el portal del inmueble apareció, el día 7 de agosto de 2012, el siguiente anuncio:

 

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA

 

Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se celebrará en el piso 4º B, el próximo día 10-8-2012, a las 12 horas en primera convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al siguiente

 

ORDEN DEL DÍA

 

 1º) Aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente. El importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros, incrementando en 200 euros el importe del año anterior.

2º) Aprobación del cambio del solado del portal, para sustituirlo por mármol de calidad muy superior a la actual. El importe de la obra, según presupuesto, es de 6.000 euros, y para su financiación se plantea una derrama de 500 euros, a abonar en cinco mensualidades de 100 euros cada una, realizándose la obra una vez obtenido todo el importe.

 3º) Aprobación de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que se construiría en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el acceso al inmueble del propietario del piso 1º B, afectado por una discapacidad que le impide caminar. El importe de la obra, según presupuesto, es de 8.000 euros.

 4º) Aprobación de las obras y del coste previsto para la instalación de una antena colectiva parabólica, que permita la recepción de emisiones de televisión vía satélite.

5º) Establecimiento de la contribución a gastos comunes por partes iguales, sin diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales del deber de contribuir a los gastos de conservación y limpieza del portal y la escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponderá pagar 55 euros al mes y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al año.

 6º)  Autorización al Presidente para entablar acción de cesación contra el dueño del local izquierda por la realización en el mismo de actividades molestas e ilícitas.

 

Madrid,  5 de agosto de 2012,

   

 

Fdo., Sebastián Cont Able,

Administrador colegiado de Fincas

Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3º D (Madrid).

 

  La Junta se reunió en primera convocatoria y comenzó a las 12 horas presidida por el Administrador, que ejercía también los cargos de presidente y secretario aunque sin  derecho a voto, porque no era propietario de ningún piso o local en el inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del día se declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las correspondientes deliberaciones, el siguiente balance:

 

Punto 1º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 2º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 3º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 4º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 5º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 6º: 2 votos a  favor, 0 en contra y 5 abstenciones.

 

CUESTIONES:

 

Las cuestiones planteadas son las siguientes:

 

 -Limitándonos a los aspectos relativos a las mayorías exigidas para la constitución de la junta y la adopción de acuerdos en la misma, y suponiendo que en los restantes aspectos sobre su convocatoria, dirección  y desarrollo, no existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones:

 

1ª) ¿Podía celebrarse la junta en primera convocatoria? ¿Por qué sí o por qué no?

1ª) Ha de comprobarse si se daba el quórum exigido por el artículo 16.2, párrafo tercero de la LPH. El número total de propietarios del edificio es 12 y el total de cuotas, obviamente, 100 centésimas. Como hay 7 asistentes concurre mayoría de propietarios, y como el número de cuotas que ostentan entre esos asistentes es 63% (9x7), también se da la mayoría de cuotas. Luego la Junta podía reunirse válidamente en primera convocatoria.

2ª) ¿Qué acuerdos habrían obtenido, en la misma junta y sin ulteriores requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayoría necesaria para su eficacia? (indíquelos, comparando la mayoría requerida por la LPH y la efectivamente obtenida).

2ª) Veamos los acuerdos uno por uno:

Acuerdo 1º: La aprobación de cuentas y presupuesto es un acto de administración que no implica otorgamiento ni modificación del título constitutivo o de los estatutos, sin estar tampoco sometido a una regla especial de mayoría. Por tanto se aplicará la regla contenida en el apartado 7 del artículo 17 de la LPH, que al haberse constituido la Junta en primera convocatoria supone la concurrencia del voto favorable de 7 propietarios y un 51% de las cuotas como mínimo. Como sólo votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas (9x4), el acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 2º: Solado del portal: Sería aplicable lo dispuesto en el artículo 17.4 LPH, según el cual se requerirá el voto favorable de 3/5 de propietarios y de cuotas, al considerarse una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Los 3/5 de 12 propietarios son 7,2 propietarios (3x12:5= 36:5=7,2). Como sólo tenemos 7 propietarios que votaran a favor no se dio la mayoría de propietarios (harían falta 8). Aunque no haga falta ya, veamos si se dio la mayoría de 3/5 de cuotas: 7x 0.9= 63centésimas.  Como los 3/5 de 100 son 60 centésimas sí habría mayoría de cuotas. El acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 3º: Rampa de acceso. En abstracto podrían utilizarse para resolver esta cuestión los artículos 10.1 b) o 17. 2 de la LPH. Como el importe de la obra supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (no constando la existencia de subvenciones o ayudas públicas), será aplicable la mayoría exigida por el artículo 17.2 de la citada Ley (mayoría de propietarios y cuotas de participación). Por tanto, y como sólo votaron a favor cuatro propietarios que representaban un 36% de las cuotas, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado por la junta. Podría ser obligatoria sin embargo si el discapacitado asumiera la diferencia (320 euros); en tal caso no sería necesaria ninguna mayoría.

Acuerdo 4º: Antena parabólica. Según la norma contenida en el artículo 17.1 de la LPH se precisa, como mínimo, el voto favorable de un tercio de propietarios y cuotas: serían 4 propietarios y un 33,33% de las cuotas de participación; dicha mayoría se obtuvo, puesto que votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas.

Acuerdo 5º: Alteración del criterio de contribución en gastos de conservación y exoneración parcial de algunos propietarios. Al no constar la existencia de norma estatutaria previa, adoptada de acuerdo con el párrafo tercero del artículo 5 de la LPH, se aplicaría la regla dispositiva derivada del artículo 9.e) del propio texto legal, que supone la contribución proporcional a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Alterar ese régimen legal supone aprobar una norma estatutaria, y por tanto se aplicaría la regla de unanimidad contemplada en el artículo 17.6 de la LPH. Evidentemente esa mayoría no se obtuvo en la Junta, pese a que el acuerdo fuera aprobado (faltaban 5 propietarios que no concurrieron a la misma).

Acuerdo 6º: Acción de cesación:  al ser un acto que no modifica el título constitutivo ni los estatutos, y que tampoco viene sometido a una mayoría especial expresamente prevista en el propio artículo 17, habría de aplicarse norma 7 del citado artículo 17 de la LPH, lo cual nos lleva a mayoría de propietarios y cuotas. Como sólo votaron a favor 2 propietarios, que representan un 18% de las cuotas totales, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la Ley, aunque fuera aprobado por la Junta.

3ª) ¿Qué calificación jurídica correspondería a los acuerdos que no hubieran obtenido esa mayoría en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que se refieren a la inexistencia de las mayorías exigidas por la LPH?

3ª) En esta cuestión aparecen las dudas sobre el ámbito material del régimen de anulabilidad que se deriva de la posibilidad de impugnar los acuerdos  contrarios a la LPH o los estatutos dentro del plazo de un año (artículo 18, apartados 1.a y 3 de la LPH). Más concretamente se trata de señalar la diferencia entre ese régimen y los casos de nulidad radical o de pleno derecho, derivados de la aplicación del artículo 6.3 del CCi.

En este sentido existe una línea jurisprudencial partidaria de aplicar el régimen de la anulabilidad a todo acuerdo contrario a la LPH o a los estatutos, reservando la nulidad radical para la vulneración de otras leyes imperativas (STS de 28-2-2005, relativa a la falta de designación del lugar de celebración de la Junta, y la que cita, de 7-3-2002, así como la de 26-6-1993).

Pero otra línea parece diferenciar en la LPH entre normas dispositivas e imperativas, aplicando a los acuerdos que vulneren estas últimas, o cualquier otra ley imperativa, el régimen de la nulidad radical (STS de 30-6-2005, que estimó radicalmente nulos todos los acuerdos adoptados en la junta en que actuaba como presidente alguien que no era propietario, vulnerando el artículo 13.2 de la LPH, así como la de 27-7-1993, que declaró radicalmente nulo el acuerdo sobre una materia no incluida en el orden del día).

            La cuestión puede oscilar, por tanto, entre ambos polos (anulable en un año o nulo radicalmente), de manera que es mejor ser cautelosos y presentar la demanda antes de que transcurra un año desde la adopción del acuerdo a impugnar. Pero además conviene referirse aquí a la existencia, de algunos acuerdos que podrían obtener la mayoría exigida por la LPH a través de la aplicación de la regla contenida en el artículo 17.8 LPH, que computa como favorables los votos de los propietarios ausentes y debidamente citados que, informados del acuerdo por el procedimiento del artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de 30 días naturales.

            Pero  incluso existiendo oposición expresa y legalmente planteada por un propietario, de modo que no pueda obtenerse la mayoría exigida por la LPH, el acuerdo quedará convalidado por el transcurso del plazo establecido legalmente para su impugnación si se considerase anulable y no nulo radicalmente. De manera que, además de oponerse en tiempo y forma, el propietario disidente hará bien en impugnarlo judicialmente y dentro del año de su adopción, si la junta mantuviera el acuerdo.

4ª) En relación con los acuerdos que se referían a obras o instalaciones, y en caso de que fueran válidos  (aunque no lo sean según los datos del caso práctico) ¿estarían obligados a la financiación de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en  qué supuestos sí y en qué otros no.

 4ª) Los acuerdos sobre obras son el 2º el 3º y el 4º.

En cuanto al 2ª se aplicaría el artículo 17.4 de la LPH. Aunque se hubiera alcanzado la mayoría necesaria el disidente no quedará obligado, pues el importe de la cuota de instalación (6.000.- euros por 0,09 centésimas son 540 euros, a pagar por cada dueño de pisos por el solado),  supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (7680 euros por 0,09 centésimas son 691,2 euros que equivale a  la contribución a gastos de comunidad anual del dueño de pisos si contribuye según cuota; luego la cuota de tres meses serían 172, 8 euros). Si se aplicara la contribución a gastos de comunidad por partes iguales también superaría el coste del solado las tres mensualidades ordinarias, porque 7680 entre 12 son 640 euros de contribución a gastos de comunidad cada año (a partes iguales), luego tres meses serían 160 euros, mientras que el coste de instalación serían 6.000 euros entre 12 vecinos, es decir 500 euros (obviamente una cantidad mayor que 160 euros).

En cuanto al 3º se aplicaría el artículo 17.2 final de la LPH, derivándose de ello que todos los propietarios quedarían obligados, no solamente a permitir las obras, sino  a sufragarlas.

Al acuerdo 4º le resultaría aplicable el párrafo segundo del artículo 17.1 LPH, de manera que el coste de instalación o de conservación posterior no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor de dicho acuerdo, sin perjuicio de lo dispuesto en dicho precepto para el caso de que posteriormente solicitaran el acceso a dicha instalación.

 -Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al régimen de mayorías exigido para la adopción de acuerdos, y por tanto analizando las restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, señale:

5ª) ¿Qué otros motivos podría alegar Andrés, propietario que no estuvo presente en la Junta en cuestión, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; ¿cuál sería el plazo para plantear dicha impugnación?

5ª) Pueden señalarse los siguientes defectos adicionales a la falta de mayoría necesaria para algunos acuerdos:

1º.- La convocatoria no la hizo el presidente. Aunque puedan coincidir los cargos de presidente y administrador: 16.2 LPH.

2º.- La citación ha de realizarse con los requisitos formales establecidos en el artículo 9.h  LPH, según el artículo 16.2 de la misma. Eso supone realizarla en el piso o local, o bien en el domicilio comunicado a quien ejerza las funciones de secretario. Sólo si no fuera posible hacerla así tendría aplicación la comunicación en el tablón de anuncios, no teniendo plenos efectos esa notificación hasta que transcurran 3 días naturales.

3º.- La citación para junta ordinaria ha de hacerse con seis días de antelación (16.3 LPH), y en el caso no se cumplía ese requisito (publicación en el tablón el día 5 de agosto y fecha de la junta fijada para el 10 de agosto, y ello sin considerar que, aún cuando fuera correcta la citación por tablón de anuncios, probablemente esa citación no tendría efectos hasta el 8 de agosto, según el anteriormente citado artículo 9. h) de la LPH.

 4º.- La segunda convocatoria puede contenerse en la misma citación que la primera, como se hizo efectivamente en el caso planteado, pero no puede celebrarse hasta que transcurra media hora desde el plazo fijado para la primera convocatoria (16.2, párrafo 4 de la LPH); por eso no parece correcto que la primera y la segunda convocatoria se hayan realizado con 15 minutos de diferencia solamente, aunque la cuestión resulta irrelevante al haberse constituido la junta válidamente en primera convocatoria.

5º.- El presidente no era propietario de ningún piso o local en el edificio en régimen de propiedad horizontal, contra lo establecido en el artículo 13.2 de la LPH. La infracción consistente en que el presidente no sea propietario de un piso o local, como exige el artículo 13.2 de la LPH, conlleva la nulidad radical, no solamente del nombramiento de ese presidente, sino de todos los acuerdos adoptados en las juntas presididas por el no propietario, no estando sometida la acción para que se declare esa nulidad a plazo alguno de prescripción o caducidad (como vimos en la respuesta 3ª y también en la STS de 30-6-2005, que se acompaña entre los materiales).

 

MATERIALES:

-Manuales recomendados y textos legales generales (como siempre).

-Textos legales: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (actualizada: ¡ojo!).

-Sentencias Judiciales: SSTS de 30-6-2005 y 28-2-2005. 

 

 

 

SEMINARIOS 5 Y 6:  REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y DDRR LIMITADOS.

CASO PRÁCTICO 5.  REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y DDRR LIMITADOS (CON RESPUESTAS).

HECHOS:

A) VENTA POR INDALECIO A PEDRO DE UNA FINCA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR.

1.-Pedro, residente actualmente en Chile, perfeccionó un contrato de compraventa con Indalecio, titular registral de una finca situada en un pueblo de  la Comunidad de Madrid y en la cual hay construida una vivienda unifamiliar; el contrato, en el cual Pedro era comprador, se formalizó en Madrid, en documento privado de fecha 10-1-1981, elevándose a escritura pública el 14-2-1981, y habiendo tomado Pedro la posesión material de la finca el día 17-1-1981.

2.-El precio fijado había de pagarse en cuatro plazos anuales de 500.000.- pesetas; el primero de ellos el día del otorgamiento de la escritura y el último el día 14-2-1984, sin que conste que el último de esos plazos haya sido efectivamente abonado ni reclamado por Indalecio.  En el Registro constaba ese aplazamiento del pago y la entrega del primer plazo en metálico, pero nada más. Dicha escritura fue presentada a inscripción el  21-2-1981, y la inscripción se practicó efectivamente a favor de Pedro el 28-2-1981.

B) OCUPACIÓN DE LA FINCA POR ANDRÉS.

3.-Andrés ocupó la finca, que se encontraba desocupada desde que tres años antes Pedro se marchara a residir a Chile, y desde el 15-12-1986 su posesión se viene desarrollando en concepto de dueño y de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Utilizando documentos falsos también ha conseguido inscribir en el Catastro y tener todos los contratos de suministros a su nombre.

C) PEDRO VENDE LA FINCA A JUAN.

-El día 5-5-2016, durante un viaje a Toledo, Pedro vendió la finca citada a Juan, residente en dicha provincia; la escritura de compraventa se otorgó el 7-5-2016 y fue inscrita en el Registro de la Propiedad el  10-5-2016. 

D) JUAN DONA LA FINCA A SU HIJO JUAN JUNIOR.

-El día 4-11-2016 Juan donó la finca a Juan Junior, uno de sus hijos, que inscribió la escritura de donación en el Registro el 25-11-2016.

E) JUAN JUNIOR CONSTITUYE USUFRUCTO Y SERVIDUMBRE DE PASO SOBRE LA FINCA.

-El día 5-11-2016 Juan junior otorgó contrato sobre constitución de usufructo vitalicio en favor de un primo suyo, que pago por ello un precio de 100.000.- euros (precio de mercado); el contrato se elevó a escritura pública el 12-11-2016 y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 28-12-2016.

-El día 10-11-2016 Juan junior otorgó contrato sobre constitución de servidumbre de paso gratuita en favor del dueño de una finca colindante con la que le había donado su padre; dicho contrato se elevó a escritura pública el 16-11-2016 y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 22-12-2016.

CUESTIONES:

El día 24-11-2016 Juan junior se personó en la finca y se encontró  con Andrés; el día  26 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las siguientes cuestiones (situándose en la mencionada fecha de 26-11-2016):

SOBRE SI PEDRO ERA PROPIETARIO DE LA FINCA QUE VENDIÓ A SU PADRE.

1ª)  Suponiendo que Indalecio fuera propietario, ¿cuándo adquirió la propiedad Pedro y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

El 17-1-1981. Por el artículo 609 CCi: “ciertos contratos mediante la tradición”. La tradición real o material se produjo cuando Pedro tomó posesión de la finca (modo). El título es el contrato privado otorgado el 10-1-81, que es condición necesaria pero no suficiente para transmitir la propiedad.

La escritura podría haber sido tradición instrumental si se hubiera otorgado antes que la entrega real o material, y entonces la fecha de la escritura sería la de la adquisición de Pedro (1462 CCi), pero no en el caso porque ya existió antes entrega real.

2ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

El caso no dice desde cuándo consta en el Registro la titularidad de Indalecio, ni si su inscripción era la de inmatriculación,  y en este último caso por cuál de los métodos previstos en la Ley Hipotecaria se habría producido esa inmatriculación.

Suponiendo que no existiera suspensión alguna de efectos de la fe pública por esos motivos (repasar pregunta de respuesta concisa número 55 y los artículos 205 a 207 LH, porque podrían afectar al caso en la redacción modificada para el examen), la propiedad se habría adquirido el 21-2-1981, por reunir en ese momento Pedro todos los requisitos exigidos por el artículo 34 LH. No desde que efectivamente se practicó la inscripción (es decir no desde el 28-2-1981), sino desde la fecha en que la escritura de compraventa otorgada a su favor fue presentada en el Registro, ya que los efectos de la inscripción se retrotraen a la del asiento de presentación, según el artículo 24 de la LH.

3ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario y que Andrés pudiera probar que Pedro conocía tal circunstancia, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

En tal caso no podría adquirir por título y modo, ya que faltaría la titularidad del transmitente.

Tampoco por el principio de fe pública contemplado en el artículo 34 LH, al faltar la buena fe, una vez demostrado que conocía la inexactitud del Registro (34 LH párrafo 2º).

Pedro tampoco habría adquirido por usucapión extraordinaria. Necesitaría 30 años de posesión pública, pacífica ininterrumpida y en concepto de dueño, y nunca podrá completar esos años por haberse interrumpido su posesión mucho antes de cumplirse el plazo citado.

Concretamente, esa posesión de Pedro se habría extinguido sin duda alguna al comenzar Andrés una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño, es decir a las 24 horas del día 15-12-1986 (si existió vicio al adquirir la posesión, hay que suponer que la ocupación tuvo lugar un año antes de esa fecha, puesto que es el tiempo necesario para que la posesión adquirida “contra la voluntad del anterior poseedor”, como indica el artículo 460-4 CC, purgue ese vicio originario y se convierta en apta para la usucapión. 

Luego Pedro, en tal caso, no habría adquirido la propiedad nunca.

SOBRE LA ADQUISICIÓN DE JUAN.

4ª) ¿Podría afectar a la adquisición de la propiedad de la finca por Juan el hecho de que  Andrés pudiera probar que Pedro sabía que Indalecio no era dueño de la finca que le vendió?

No. A menos que Juan lo supiera también. El conocimiento de la inexactitud del Registro por Pedro implica que este no puede adquirir por aplicación del principio de fe pública (34 LH); pero como Pedro inscribió la escritura otorgada por quien sabía que no era propietario (Indalecio), apareciendo desde entonces como propietario según el Registro de la Propiedad, la inexactitud de dicho Registro no puede afectar a la adquisición de la propiedad por parte de Juan, producida cuando éste inscribió teniendo los demás requisitos exigidos por el artículo 34 LH.

5ª) ¿En qué momento habría adquirido Juan la finca si Pedro era propietario de ella?; ¿y si no lo era?

Si Pedro fuera propietario, Juan habría adquirido el 7-5-2016 pero solamente si seguimos la línea Jurisprudencial según la cual la escritura equivale a la entrega aunque el transmitente no fuera poseedor, por tratarse de un modo equivalente a la entrega a efectos de transmitir la propiedad, pero no de una forma espiritualizada de la entrega real (Pedro no era poseedor al otorgar la escritura porque la posesión en concepto de dueño de Andrés es pública, pacífica e ininterrumpida desde el 15-12-1986, y la citada escritura  se otorgó el 7-5-2016, de manera que según el artículo 460.4º CCi la posesión del citado Pedro se había extinguido ya).

Si entendemos que la escritura otorgada por quien no es poseedor no equivale a la entrega, Juan no adquiriría hasta el momento de inscribir la escritura en el RP, es decir el 10-5-2016 (al no decir nada el caso, se presupone que esa es la fecha desde la cual tiene eficacia la inscripción, según el artículo 24 LH visto con anterioridad). Eso es así porque está claro que el artículo 36 LH presupone la posibilidad de que exista un adquirente de la propiedad, aunque traiga causa de un transmitente y titular registral cuya posesión se hubiera extinguido al otorgarse la escritura; si dice que la usucapión contra el titular registral transmitente puede estar incluso consumada, y al mismo tiempo habla de la colisión entre dicha usucapión y un “adquirente” del mencionado titular registral que tenga la condición de tercero protegido por el artículo 34 LH,  claramente está admitiendo que esa adquisición se hizo de alguien que no poseía no ya desde un año antes de transmitir su derecho real, sino desde más de 30 años antes. Luego la inscripción registral sí sustituye a la entrega o tradición, en caso de derechos reales sobre bienes inmuebles y para esta línea jurisprudencial

Nota que no constituirá materia de examen: Del artículo 38 LH puede deducirse una presunción de entrega, ya que se presume que era poseedor el titular que transmite y que es poseedor el que adquiere; la consecuencia es que se presume la tradición o entrega de la cosa, pero es presunción iuris tantum, fácil de vencer al ser la posesión una situación fáctica y efectivamente vencida por los hechos probados del caso práctico.

6ª) En cuanto al hecho de que Indalecio pudiera no haber cobrado todo el precio,  ¿puede afectar eso a la propiedad de Juan, si es que hubiera adquirido esa propiedad?; más concretamente: ¿podría haber reclamado Indalecio la finca a Juan, por esa eventual falta de pago del precio, o puede reclamársela a Juan Junior?

Según el artículo 1.124 párrafo final, la resolución se produce sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 CCi, y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.  Por su parte, el artículo 11 LH establece la constancia del precio y la forma de pago en la inscripción registral; pero también se dice que la expresión del aplazamiento del pago no afecta a terceros, salvo que ese precio se hubiera garantizado con hipoteca o se hubiera dado a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita (la del artículo 1.504 CCi). No constando la concurrencia de tales circunstancias está claro que el ejercicio de una eventual acción resolutoria por la falta de pago, aunque no hubiera prescrito tal acción, no podría afectar a Juan ni a Juan Junior.

SOBRE LA EVENTUAL ADQUISICIÓN DE ANDRÉS Y LA ESTRATEGIA JURÍDICA A SEGUIR POR JUAN JUNIOR PARA QUE SE LE ENTREGUE LA CITADA FINCA.

 7ª) ¿Ha adquirido Andrés la propiedad de la finca por ocupación, o existe algún obstáculo para ello?; en caso negativo, diga cuál es el obstáculo y si podría llegar a adquirir la finca por algún otro modo o título jurídico.

No puede adquirir por ocupación porque sólo se adquiere así la propiedad de cosas apropiables sin dueño, según el artículo 610 CCi; y la finca tenía un dueño (Pedro, o bien ese otro verdadero dueño que no era tampoco Indalecio, según alguna de las preguntas anteriores).

Otra cosa es que por ocupación adquiriese Andrés la posesión, según el artículo 438 CCi;  posesión  que desde su adquisición misma puede considerarse en concepto de dueño, y que  pasó a desarrollarse pública, pacífica e ininterrumpidamente, según los datos del caso práctico, desde el día 15-12-1986; todo ello puede conducir a la adquisición de la propiedad por usucapión (1.930 CCi), que en el caso sólo podría ser la extraordinaria (1.950 CCi),  al no existir Justo título y quedar desvirtuada por los hechos probados la presunción de buena fe.

 No había adquirido aún el 26-11-2016 (fecha de referencia del caso práctico), ya que el plazo de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (requisitos impuestos por el artículo 1.941 CCi para ambas clases de usucapión), es, en el caso de la usucapión extraordinaria, de 30 años (1.959 CCi); pero podría llegar a consumarse la usucapión extraordinaria (y por tanto a adquirir Andrés la propiedad de la finca)  a las 24 horas del 15-12-2016 (1.959, 1960.3ª y 5.1 CCi).

8ª) ¿Qué habría podido hacer Juan (padre de Juan Junior) para recuperar la finca?

 Juan era un titular registral con todos los requisitos del artículo 34 LH, de manera que según el artículo 36 LH, y si no se demostrara por Andrés que el mencionado Juan conoció efectivamente su posesión o que tuvo “medios racionales y motivos suficientes” para conocerla, habría podido interrumpir la usucapión en curso de Andrés dentro del plazo de un año, a contar desde su adquisición (es decir del otorgamiento de escritura a su favor, si entendemos que la escritura otorgada por el no poseedor transmite la propiedad), o bien de la inscripción hecha a su favor (si entendemos que no, como nos parece más correcto).

En el caso, por la distancia que media entre el lugar de residencia de Juan y la situación de la finca, se necesitarían circunstancias muy especiales para entender que existían esos “indicios racionales y motivos suficientes” para conocer la posesión en concepto de dueño de Andrés, cosa que resultaría muy distinta, posiblemente, si residiera cerca de la finca (pero esto ya entra en el terreno de las hipótesis).

9ª) ¿Puede hacer algo él (Juan Junior) para arrojar a Andrés de la finca, habida cuenta de que adquirió por donación y cree que no tiene protección registral? En caso afirmativo, ¿hasta cuándo puede actuar contra Andrés?

Juan Junior no adquiere a título oneroso, y por tanto no cabe duda de que a él no le resulta aplicable el plazo de un año desde su propia adquisición para interrumpir la usucapión consumada o a la cual le queda menos de un año para serlo. Otra cosa es si se aplicará la previsión del párrafo tercero del artículo 34 LH para otorgar a Juan junior la misma protección dispensada a Juan (su causante), y por tanto para permitirle interrumpir durante el plazo en que podía hacerlo el mencionado Juan; si admitimos esta tesis, probablemente correcta, Juan junior podría interrumpir la usucapión de Andrés hasta que transcurriera un año desde la adquisición de su causante Juan (no del propio Juan junior, que no reúne los requisitos del artículo 34 LH). La alternativa resulta coherente con el principio general de que el adquirente de un derecho  sucede al transmitente en todas las acciones que protegen el derecho adquirido, y también con la consideración jurisprudencial de la usucapión como un mecanismo excepcional de adquisición de derechos reales, cuyos requisitos han de interpretarse restrictivamente.

Pero también han de considerarse las dudas planteadas sobre el tema; en especial ha de considerarse que en el caso se considera hecho probado que Juan Junior conoció la posesión de Andrés el 24-11-2016, y que inscribió su título un día después (el 25-11-2016), con lo cual Andrés podría probar que Juan Junior conoció efectivamente su posesión antes de inscribir, haciendo que su usucapión le perjudique si entendemos que el desconocimiento de la posesión resulta exigible a Juan Junior, no sólo a Juan, y si ese desconocimiento del referido Juan junior ha de mantenerse hasta el momento de su propia inscripción.

En cualquier caso, todavía podría Juan junior interrumpir la usucapión en curso de Andrés hasta su consumación; lo que ocurre es que nos situamos en la fecha de 26-11-2016, y que esa consumación se produciría, quizá, a las 24 horas del 15-12-2016 (artículos 1.959, 1.960.3ª y 5.1.CCi). Poniéndonos en lo peor,  que es donde ha de situarse un buen y prudente profesional, dispondríamos siempre  de poco más de un mes para interrumpir esa usucapión aún no consumada.

10ª) ¿Cuál sería la vía procesal más segura para intentar las acciones procedentes contra Andrés, sobre todo considerando las fechas en que estamos?

5ª) En el peor de los casos queda menos de un mes para que se consume la usucapión. En el mejor, algunos meses. La máxima prudencia exige no arriesgarse con estrategias procesales que dependan de una particular interpretación de las normas jurídicas, teniendo por límite, por tanto, la fecha de 15-12-2016.

Si vamos directamente a una acción reivindicatoria, la interrupción civil se produce, según el tenor literal del artículo 1.945 del CCi, por la “citación judicial”. Por autorizada que sea la Doctrina orientada a entender que la interrupción ha de retrotraerse a la presentación de la demanda, para que el retraso en la actuación del Juzgado no perjudique al demandante, mejor no confiar en que las resoluciones judiciales se orienten a esa solución, poco conforme con el tenor literal y con la interpretación sistemática del artículo 1.945 CCi  que parecen referirse claramente al acto de notificación de la demanda al demandado.

Resulta aconsejable, por ello, acudir al procedimiento de conciliación judicial, regulado hoy en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Este procedimiento, normalmente inútil, ofrece la ventaja de la seguridad en casos como el presente, ya que, según el artículo  143 de la citada Ley, “La presentación con ulterior admisión de la solicitud de conciliación interrumpirá la prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, en los términos y con los efectos establecidos en la ley, desde el momento de su presentación. El plazo para la prescripción volverá a computarse desde que recaiga decreto del Secretario judicial o auto del Juez de Paz poniendo término al expediente”.

Nótese que la Ley de la Jurisdicción Voluntaria no retrotrae la interrupción de la usucapión derivada del procedimiento de conciliación al momento de celebración del acto, o al de la fecha fijada por el juez para ello; la retrotrae al momento de la presentación, con ulterior admisión, de la petición de conciliación. En resumen: el procedimiento se alargará, porque difícilmente se llegará a acuerdo alguno en estos casos y a través del procedimiento de conciliación judicial, pero desaparecerán las dudas sobre el momento de interrupción de la usucapión en curso, y ello resulta trascendental cuando tal usucapión podría consumarse entre la presentación de demanda y la notificación hecha por el Juzgado al demandado. Sólo habrá que tener especial cuidado en presentar la demanda dentro del plazo de dos meses desde la fecha del acto de conciliación improductivo.

Las siguientes no entran en el examen

11ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿cuándo habría quedado constituida al servidumbre de paso?

12ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿cuándo habría quedado constituido el derecho real de usufructo?

13ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿debería el titular del usufructo respetar la servidumbre?

14ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de  Andrés, ¿podría interponer alguna acción contra el adquirente de la servidumbre?, ¿cuál y con qué posibilidades de éxito?

15ª Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Andrés, ¿podría interponer alguna acción contra el adquirente del usufructo?, ¿cuál y con qué posibilidades de éxito?

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MATERIALES:

Manuales y preguntas de respuesta concisa sobre transmisión de la propiedad y derechos reales, así como sobre los artículos 34 y 36 LH.

En cuanto a textos legales, y de acuerdo con las distintas cuestiones planteadas, han de tenerse en cuenta los siguientes:

 1ª pregunta: artículos 609 y 1.278-1280.1 CCi.

2ª pregunta: artículo 34LH.  También 40 LH.

3ª pregunta: 609 CCi y su desarrollo (los modos allí mencionados, para ver si alguno es aplicable);  artículos 24 y 34 LH.

4ª pregunta: artículo 34 LH.1945 a 1947 CCi; artículo 479 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1880 (vigente por disposición derogatoria única de la Ley 1/2000).

5ª pregunta: artículo 609 CCi, artículo 36 LH.

6ª pregunta: artículo 11 LH.

7ª pregunta: artículo 609 CCi y textos que desarrollan los modos de adquirir.

8ª pregunta: artículo 36 LH (usucapión contra el titular registral).

9ª pregunta: artículos 34 y 36 LH.

10ª pregunta: 1943-1947 CCi.

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