CASOS PRACTICOS (SEMINARIOS)

DERECHOS REALES

 

 

SEMINARIOS DE DERECHOS REALES 

SEMINARIO 1 (preguntas 1 a 11) DERECHOS REALES.

SEMINARIO 2 (preguntas 12 a 17) DERECHOS REALES.

1.- Juan compró a Antonio las fincas “A” y “B”,  mediante contrato privado de 20-12-1986, entrando ese mismo día en la posesión material de las fincas y elevándose dicho contrato a escritura pública el 28-12-1986; en la finca “A” existía una vivienda unifamiliar y Antonio había ocupado materialmente dichas fincas el 20-12-1980, sabiendo que su propietario, Damián, había emigrado a Alemania;  desde la fecha de la ocupación,  el citado Antonio  había venido  comportándose como si fuera dueño de las fincas. 

 

2.- La finca “B” linda al Este con la finca “C”, propiedad de un tal Jaime,  y por el Oeste con la finca “A”; la finca “A”, en cuya vivienda reside Juan,  linda al Este con la finca “B” (vacante de edificación), y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.  Al Sur las cuatro fincas citadas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”;  Al Norte la finca “C”, propiedad de ese tal Jaime,  linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A”, “B” y “X”  lindan, por el citado punto cardinal, con un camino público.

 

4.- Juan, solterón empedernido cuya edad actual es de 70 años, tiene un sobrino al que quiere mucho. Juan se lleva mal con Jaime,  porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos, y propietario de dos automóviles Porsche 911, perfectamente restaurados  pero dados de baja definitiva en la DGT.

 

5.- El día 30-4-2016, Juan le dice a su sobrino (literalmente y como hecho probado):  “Te doy la finca “B” por el cariño que te tengo, pero mientras yo viva te prohíbo enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además tú tendrás que darme a mí como precio aquél de los dos automóviles  <<Porsche 911>> que yo elija”. El sobrino de Juan se limitó a manifestar su aceptación.

 

6.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2016; es destacable indicar que ese documento escrito se encabezó con un título que decía:   “donación de finca a  cambio de un coche”.

 

7.- El 8-5-2016 Juan  se decidió por uno de los automóviles y su sobrino le entregó las llaves del mismo.

 

8.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, asignando a la finca “B” un valor de 50.000.- euros.

 

9.- El sobrino de Juan fue a la finca “B”, en la cual no había estado desde hacía 10 años, el 15-7-2016, para aparcar allí una vivienda móvil y preparar una fiesta de inauguración.

 

10.- El contrato entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2016,  denominándose finalmente, tras  un asesoramiento del notario que las partes no llegaron a comprender demasiado bien, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga aludida era la transmisión de la propiedad del  automóvil elegido por Juan.

 

11.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso; para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2015, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “C”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “C”; pagará por ello al otorgante de este derecho 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público, para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato perfeccionado con el sobrino de Juan a escritura pública; la citada escritura se otorgó finalmente 10-10-2016, siendo calificada como “concesión de derecho de paso a cambio de renta”.

 

CUESTIONES:

 

PRELIMINAR:  Hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.

 

 

1ª)  Calificación o calificaciones que podrían aplicarse al negocio jurídico tal como aparecía en el documento privado perfeccionado el 7-5-2016 entre Juan y su sobrino.

 

2ª) Datos del caso práctico que apoyen esa calificación o calificaciones.

 

 

3ª) ¿Falta algún dato para resolver inequívocamente el tema de la calificación del negocio contenido en ese contrato privado?; si la respuesta fuera positiva,  diga cuál sería ese dato.

 

4ª) A la vista de esa posible calificación o calificaciones del negocio jurídico, suponiendo que juan fuera propietario de las fincas “A” y “B” y situándose usted en la fecha de 16-7-2016, (por tanto antes de la aclaración hecha con asesoramiento notarial), diga a quién pertenecería la propiedad de la finca “B” y del coche elegido por Juan. Si existieran  varias calificaciones posibles del citado negocio jurídico, diferencie su respuesta según esas diversas calificaciones.

 

5ª) Tras la escritura otorgada el 17-7-2015, y suponiendo siempre la previa propiedad de Juan sobre las fincas “A” y “B”, diga a quién pertenecería la finca “B” y el coche elegido por Juan. 

 

6ª) Fíjese ahora en el compromiso asumido por el sobrino de Juan de no enajenar ni constituir de derechos reales sobre la finca “B”: ¿cómo calificaría usted jurídicamente esa estipulación y qué requisitos ha de reunir para su plena validez?

 

7ª) De acuerdo con la escritura otorgada el 17-7-2016, aplique al caso los requisitos que ha relacionado en su respuesta a la pregunta anterior y diga si se cumplen o no cada uno de ellos.

 

8ª) Fíjese ahora en el negocio por el cual el sobrino de Juan autorizaba a Jaime a pasar por la finca “B” y, de acuerdo con la división de los derechos subjetivos en reales y de crédito u obligación, diga a cuál de esas categorías puede adscribirse el derecho concedido a Jaime. Para ello deberá consultar la doctrina sentada en la STS de 9-11-1965, publicada en el apartado “Apuntes” de la página web del profesor).

 

9ª) De acuerdo con la respuesta a la pregunta anterior, acerca de la naturaleza real o crediticia del derecho de Jaime, diga si Juan podría oponer la cláusula contenida en la escritura de 17-7-2016 para que se declarase la ineficacia del derecho a pasar del citado Jaime.

 

10ª) Suponiendo que en la escritura otorgada por el sobrino de Juan se hubiera constituido un derecho real de servidumbre de paso en favor de Jaime, ¿podría oponer Juan la cláusula pactada con su sobrino a Jaime para que se declarase la nulidad de dicha servidumbre?

 

11ª) Si seguimos suponiendo que en la escritura otorgada por el sobrino de Juan se hubiera constituido un derecho real de servidumbre de paso en favor de Jaime, pero el negocio perfeccionado entre Juan y su sobrino se considerase oneroso, ¿podría Juan  exigir alguna indemnización a su sobrino por la servidumbre que éste constituyó a favor de Jaime?.

 

 12ª) Puesto que el tío de Juan poseyó la finca hasta julio de 2015,  ¿podría interponer una acción de tutela judicial sumaria para la protección de la posesión de la finca “B” frente a su sobrino?; ¿y frente a Jaime? (señale  los requisitos necesarios para ejercitar esas acciones y si faltaría alguno de ellos).

 

13ª) Volviendo al hecho probado número 1 del caso práctico, indique cuándo perdió Damián la posesión de las fincas “A” y “B”.

 

14ª) Según el citado hecho probado número 1, y acudiendo a las diversas clases de posesión, señale las que resultan aplicables a la posesión de Antonio (natural/civil; en concepto de dueño/distinto del de dueño; mediata/inmediata; justa/injusta; pública/no pública; pacífica/no pacífica; de buena fe/de mala fe; con justo título/sin justo título).

 

15ª) Haga lo mismo respecto a la posesión adquirida por Juan.

 

16ª) ¿Cuándo perdió Damián, si es que lo ha hecho, la propiedad de las fincas “A” y “B”?.

 

17ª) Suponga ahora que Juan se hubiera enterado, el 10-12-1995, de que la finca que compró no era de Antonio; en tal caso, ¿habría adquirido su propiedad en algún momento, o podría llegar a adquirirla en el futuro?

 

MATERIALES:

 

-Código civil.

-Manuales y/o “preguntas de examen” sobre las cuestiones planteadas.

-STS de 9-11-1965 para la pregunta 8ª.

 

(Básicamente: repasar, en esos materiales, las donaciones “con carga o gravamen”, los requisitos para la validez de las donaciones de bienes muebles e inmuebles, los conceptos de permuta y compraventa, las prohibiciones de disponer, los modos de adquirir  la propiedad del 609 CC, la tutela sumaria de la posesión, y los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria).