CASOS PRACTICOS (SEMINARIOS)

DERECHOS REALES

 

 

CUESTIONES QUE INTEGRAN EL CASO PRÁCTICO “O”: (PARA EL DÍA 2-10-2017).

SOBRE LA PREGUNTAS  4 (REQUISITOS DEL OBJETO DEL DERECHO REAL) y 1 (TESIS TRADICIONAL SOBRE  LAS CARÁCTERÍSTICAS DEL DERECHO REAL CON REFLEJO EN LA JURISPRUDENCIA).

De acuerdo con los requisitos del objeto de los derechos reales, comparando dichos requisitos con los del objeto del contrato y citando las fuentes del derecho en que apoya su respuesta, comente si son ciertas o no las siguientes afirmaciones:

1.- Las partes del cuerpo humano que no sean imprescindibles para la vida pueden ser objeto de cualquier clase de contratos, pero no de derechos reales.

No es cierta en su conjunto. Las partes del cuerpo humano no  pueden ser objeto de cualquier clase de contratos, sino sólo de los negocios jurídicos de donación altruista previstos en la legislación especial (por ejemplo, la relativa a la extracción y trasplante de órganos). Sólo es verdadera la afirmación de que no pueden ser objeto de derechos reales, ya que se trata de derechos o bienes de la personalidad relacionados directamente con el derecho a la integridad física proclamado en el artículo 15 CE.  

2.- Las cosas sin existencia actual pueden ser objeto de contratos  y también de derechos reales, siempre que tengan posibilidad de existir.

No es cierta en su conjunto. Las cosas futuras pueden ser objeto de contrato si no están fuera del comercio (1.271 CC). Pero la atribución del derecho a ejercer un poder directo sobre una cosa, característica del derecho real, impide considerar que pueda referirse a una cosa sin existencia actual.

3.- Las cosas genéricas pueden ser objeto de contratos gratuitos u onerosos, pero no de derechos reales.

Es cierta. El artículo 1.273 CC sólo exige que el objeto de un contrato sea una cosa determinada “en cuanto a su especie”, pero en los derechos reales rige el denominado principio de especialidad, dado que la atribución del derecho a ejercer un poder directo sobre una cosa, o el ejercicio de acciones dirigidas a evitar injerencias ajenas, exige siempre una perfecta determinación del objeto.

SOBRE LA PREGUNTA NÚMERO 5: PROHIBICIONES DE DISPONER.

Sobre las prohibiciones de disponer, y en los siguientes supuestos que se le plantean, diga si la prohibición es válida o no lo es, destacando la fuente del derecho en que apoya su respuesta.

4.- Juan dona un inmueble a un sobrino suyo, pero le prohíbe que disponga del mismo durante toda la vida de dicho sobrino, o bien hasta que el Atlético de Madrid gane la copa de Europa (en cuyo caso el sobrino podría disponer de la finca desde esta  última fecha).

No parece válida. Faltaría el requisito jurisprudencial según el cual el interés protegido por la prohibición ha de ser serio y legítimo. A falta de otros datos, la prohibición de disponer parece perder cualquier atisbo de seriedad en tanto quedaría sin efecto por el mero hecho de que un equipo de fútbol gane un determinado trofeo.

 5.- Juan dona un inmueble a un sobrino suyo, pero le prohíbe que disponga del mismo para que lo transmita por herencia al primer hijo que tuviera; dicho hijo del sobrino de Juan tampoco podrá disponer de la finca, sino que habrá de transmitirla también a su primogénito.  En el momento del fallecimiento de Juan su sobrino no  tenía aún hijos, pero los tuvo después.

Es válida: el acto en que se establece es gratuito, el interés de que la finca permanezca en el tronco familiar de su sobrino parece serio y legítimo y no supera el segundo grado de sustituciones en la propiedad del inmueble, ya que se dona al sobrino, el primer sustituto en la propiedad sería el hijo primogénito de éste, y el segundo sustituto o segundo grado sería  el primogénito de dicho primogénito (781CC, 785 CC y Jurisprudencia).

6.- Juan dona un inmueble a un sobrino suyo, pero le prohíbe que disponga de ella hasta que dicho sobrino fallezca, o bien hasta que tenga descendencia (en cuyo caso podría disponer de la finca desde esta última fecha).

Es válida: el acto en que se impone es gratuito, el interés serio y legítimo consiste en la evidente intención de incentivar la paternidad del sobrino y en la desconfianza en que alcance un determinado grado de madurez hasta que ello suceda; la duración máxima es la vida del donatario, sin que exista ni siquiera un primer sustituto llamado a entrar en la propiedad de los bienes, luego está claro que tampoco supera el segundo grado, de acuerdo con la interpretación jurisprudencial del artículo 781 CC.

SOBRE LA PREGUNTA NÚMERO 8: EL ALCANCE DEL ARTÍCULO 1280 CC.

Comente si son ciertas o no las siguientes afirmaciones, matizando la respuesta si fuera necesario y fundamentándola con las fuentes del derecho aplicables.

7.- Juan vendió un piso a su sobrino en documento privado de 12-12-2016 y por 100.000.- Euros, que el sobrino se comprometió a pagar el 12-1-2018; el mismo día de la venta, el sobrino tomó posesión del inmueble. El  contrato se elevó a escritura pública el 10-3-2017 y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 18-3-2017, por lo que el  reiterado sobrino de Juan adquirió la propiedad del citado piso el 10-3-2017.

No es cierta. La adquirió el 12-12-2016 si Juan era propietario, dado que en esa fecha existía ya un contrato válido (título) y tradición o entrega real de la cosa objeto de contrato (modo), cumpliéndose lo exigido por el artículo 609 CC.

8.- Aunque Juan hubiera perdido la posesión del piso, por haber sido ocupado por terceros y no haber podido su sobrino tomar posesión material del mismo, la fecha en que dicho sobrino adquirió la propiedad sería el 10-3-2017.

Depende de si se considera que la escritura es un modo alternativo a la entrega o una de las formas que puede revestir dicha entrega. En el primer caso la afirmación sería cierta, pero desde el segundo punto de vista la escritura sólo equivale a la entrega si el transmitente fuera poseedor (son las dos alternativas sobre la interpretación del artículo 1462 CC, con reflejo ambas en la Jurisprudencia).

9.- Si, en lugar de vender el piso a su sobrino, Juan se lo hubiera donado, la fecha de adquisición de la propiedad sería el 10-3-2017.

ES cierta. Así se deduce del artículo 633CC. En la donación de inmuebles la escritura no es constitutiva de una tradición o entrega instrumental que sólo se exige en la transmisión por contrato. En la donación de inmuebles la escritura es parte esencial del título donación, de manera que sin escritura no existe tal negocio jurídico y existiendo escritura daría igual que el donante fuera o no fuera poseedor.

MATERIALES A UTILIZAR:

1.- Las preguntas  de respuesta concisa citadas.

2.- Los textos legales mencionados en las respuestas a dichas preguntas.

3.- El manual de consulta elegido entre los que constan en la guía docente.

SEMINARIO 1 (preguntas 1 a 10)

SEMINARIO 2 (preguntas 11 a 17)

1.- Juan compró a Antonio las fincas “A” y “B”,  mediante contrato privado de 20-12-1986, entrando ese mismo día en la posesión material de las fincas y elevándose dicho contrato a escritura pública el 28-12-1986; en la finca “A” existía una vivienda unifamiliar y Antonio había ocupado materialmente dichas fincas el 20-12-1980, sabiendo que su propietario, Damián, había emigrado a Alemania;  desde la fecha de la ocupación,  el citado Antonio  había venido  comportándose como si fuera dueño de las fincas.  

 

2.- La finca “B” linda al Este con la finca “C”, propiedad de un tal Jaime,  y por el Oeste con la finca “A”; la finca “A”, en cuya vivienda reside Juan,  linda al Este con la finca “B” (vacante de edificación), y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.  Al Sur las cuatro fincas citadas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”;  Al Norte la finca “C”, propiedad de ese tal Jaime,  linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A”, “B” y “X”  lindan, por el citado punto cardinal, con un camino público.

 

4.- Juan, solterón empedernido cuya edad actual es de 70 años, tiene un sobrino al que quiere mucho. Juan se lleva mal con Jaime,  porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos, y propietario, entre otros, de un automóvil Porsche 911, perfectamente restaurado  pero dado de baja definitiva en la DGT.

 

5.- El día 30-4-2016, Juan le dice a su sobrino (literalmente y como hecho probado):  “Te doy la finca “B” por el cariño que te tengo, pero mientras yo viva te prohíbo enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además tú tendrás que darme a mí como precio el  <<Porsche 911>> que tienes dado de baja”. El sobrino de Juan se limitó a manifestar su aceptación.

 

6.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2016; es destacable indicar que ese documento escrito se encabezó con un título que decía:   “donación de finca a  cambio de un coche”.

 

7.- El 8-5-2016 el sobrino de Juan le entregó las llaves del Porsche 911.

 

8.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la finca “B”, asignándole un valor de 50.000.- euros.

 

9.- El sobrino de Juan fue a la finca “B”, en la cual no había estado desde hacía 10 años, el 15-7-2016, para aparcar allí una vivienda móvil y preparar una fiesta de inauguración.

 

10.- El negocio jurídico perfeccionado entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2016,  denominándose finalmente, tras  un asesoramiento del notario que las partes no llegaron a comprender demasiado bien, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga aludida era la transmisión de la propiedad del  automóvil.

 

11.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso; para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2016, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “C”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “C”; pagará por ello al otorgante de este derecho 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público, para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato perfeccionado con el sobrino de Juan a escritura pública; la citada escritura se otorgó finalmente 10-10-2016, siendo calificada como “concesión de derecho de paso a cambio de renta”.

 

MATERIALES:

 

-Código civil.

-Manuales y/o “preguntas de examen” sobre las cuestiones planteadas.

-STS de 9-11-1965 para la pregunta 8ª.

 

(Básicamente: repasar, en esos materiales, las donaciones “con carga o gravamen”, los requisitos para la validez de las donaciones de bienes muebles e inmuebles, los conceptos de permuta y compraventa, las prohibiciones de disponer, los modos de adquirir  la propiedad del 609 CC, la tutela sumaria de la posesión, y los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria).

 

 

CUESTIONES:

 

PRELIMINAR: Hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.

 

NO ES OBJETO DE EXAMEN

 

 

1ª)  Calificación o calificaciones que podrían aplicarse al negocio jurídico perfeccionado a través de diversas fases entre Juan y su sobrino.

 

1.- Donación con carga o gravamen u onerosa: 619 y 622 CCi.

 

2. - Permuta: 1538 CCi.

 

(¿Compra venta? (1445 CCi). No: en la compraventa el precio tiene que ser precisamente en dinero o signo que lo represente, y aquí no aparece cantidad alguna de dinero).

 

2ª) Términos utilizados en ese negocio de formación sucesiva que apoyen esa calificación o calificaciones, de acuerdo con los criterios de interpretación del contrato, y en general de los negocios jurídicos, contenidos en los artículos 1.281 y siguientes CC (si existe más de una calificación posible, cite los que apoyen cada una de ellas).

 

Donación:

 

1.- “Juan le da, se declara probado que acordaron en el negocio verbal de 30-4-2016. Término cuya claridad resaltaremos, ya que según Diccionario RAE: dar es “donar” (argumento: 1.281 CC).

2.- Le dá la finca, además, por el cariño que tiene a su sobrino, lo cual permite deducir el deseo o ánimo de favorecer patrimonialmente a su sobrino, que a su vez es el elemento constitutivo del “animus donandi”: esta expresión apoya la coincidencia entre el término “dar” y la intención de donar  (argumento: 1.281 CC) .

3.- “Donación” se titula el negocio jurídico en el contrato privado de 7-5-2016 (argumento: 1.281 CC).

4.-  Donación con carga o gravamen”, se dice en la escritura de 17-7-2016 (argumento: 1.281 CC, en relación con el 619 del mismo CC).

 

Permuta:

 

1.- Según el contrato verbal de 30-4-2016, el sobrino ha de darle en concepto de “precio” un automóvil.  “Precio” es, en términos amplios y en una de las acepciones del Diccionario RAE, el “esfuerzo que sirve de medio para conseguir una cosa”; equivale, por tanto, a  “contraprestación”, y no podemos limitarnos a la cláusula en que se usa aisladamente el término “dar”, sino al conjunto de las cláusulas empleadas (argumento: artículo 1.285 CCi: interpretación sistemática de las cláusulas, no sólo por una, sino por el conjunto del clausulado).

 

2.- En el documento privado de 7-5-2016 se indica claramente que se trata de dar el inmueble “a cambio de” un coche”; “cambio”, según la acepción jurídica del Diccionario de la RAE, significa “permuta” argumento: artículo 1.281 CC). Además, la redacción del artículo 1540 CC se refiere a la cosa dada “en cambio” y “en permuta” como términos jurídicamente equivalentes.

3.- La escritura de 17-7-2016 sólo tenía por finalidad la elevación a documento público del contrato anterior, según se indica en los hechos del caso práctico. por tanto sus términos no han de interpretarse de forma autónoma, sino atendiendo principalmente al negocio verbal y a la formalización del mismo en el documento privado (argumento: artículo 1.282 CC y Jurisprudencia que extiende a los actos anteriores los elementos utilizables para interpretar las declaraciones de voluntad).

Es cierto que en la escritura constará ya el valor que las partes atribuyen al inmueble, y, de acuerdo con el artículo 633 CCi, también “el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario”, de manera que el notario habrá otorgado dicha calificación a la vista de esos valores; ello permitiría deducir que el valor asignado a la finca era superior al del automóvil. Pero si la diferencia fuera escasa, la calificación sugerida por el notario podría haber tenido en cuenta también otras circunstancias, no correspondiéndose necesariamente con la correspondiente a la intención real de los intervinientes; Además se trata de valores asignados por las partes, que quizá disten mucho de los reales y distorsionen la interpretación de lo que en verdad quisieron.

Especial alusión al hecho de que el sobrino de Juan abonase el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas,

El impuesto de sucesiones y donaciones puede abonarse aportando el documento privado en que se formalizara el negocio jurídico que provocara su devengo. El caso sólo permite deducir que en dicho documento se habría asignado asignaba a la finca un valor de 50.000 euros, pero no se dice nada acerca del valor que se atribuyera al automóvil; aunque este último valor fuera inferior al de la finca, pudiendo inclinar la calificación del contrato hacia la donación con carga (por ejemplo: 30.000 euros), esa diferencia de valores no impediría necesariamente que el sobrino declarase que se trata de una permuta y tributase con arreglo a tal calificación (con independencia de la comprobación ulterior que podría hacer la administración). Lo que sucedería es que el tío de Juan habría de abonar también el impuesto de transmisiones patrimoniales correspondiente al automóvil que recibe y cuyo valor, para la Administración tributaria, sería el mismo que el de la finca (ya que en caso de valores diferentes para las cosas objeto de permuta, aplica a ambas el mayor, y precisamente por ello no suele declararse una permuta como tal, a efectos del pago del ITP, sino como dos compraventas independientes.

En resumen: podemos concluir que los hechos narrados en el caso práctico no nos suministran datos suficientes para descartar que la calificación del negocio jurídico a efectos del pago de tributos haya sido un acto unilateral del sobrino de Juan. Ello descartaría la posibilidad de utilizar este dato para interpretar el negocio jurídico realmente perfeccionado entre Juan y su tío, ya que la calificación de negocio oneroso a efectos del pago de tributos no sería un acto de las partes sino sólo de una de ellas, resultando imposible incluirlo entre los que sirven para interpretar el contrato según la Jurisprudencia existente acerca del artículo 1.282 CCi. Sin olvidar tampoco que el caso no indica que ese valor sea auténtico, sino el que se otorgó a la finca por los intervinientes en el negocio jurídico, que podría haber sido reducido al máximo a los efectos del pago de los correspondientes impuestos. Todo ello convierte en irrelevante el dato apuntado.

 

3ª) ¿Falta algún dato entre los suministrados que tenga especial interés para resolver inequívocamente el tema de la calificación del negocio contenido en ese contrato privado?; si la respuesta fuera positiva,  diga cuál sería ese dato.

  El valor del inmueble y del coche: si  el automóvil vale lo mismo o más que el inmueble, la cuestión se inclinaría con bastante claridad hacia la permuta. Si el coche vale menos que el inmueble, la cuestión se orientaría hacia la donación con carga o gravamen (619 CCi). Cuanto mayor sea la diferencia entre el valor del inmueble y el del coche, siendo este último menor que el primero, más clara estará la existencia de una donación con carga o gravamen.

Como ya dijimos en respuesta a la pregunta 2ª, En la escritura constará ya el valor que las partes atribuyen al inmueble y, de acuerdo con el artículo 633 CCi, también “el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario”, pero esos datos no se suministran en el caso práctico y lo que se le pide es que califique el supuesto de acuerdo con los suministrados.

4ª) A la vista de las posibles calificaciones del negocio jurídico, suponiendo que juan fuera propietario de las fincas “A” y “B” y que el sobrino lo fuera del automóvil, y situándose usted en la fecha de 16-7-2016, (por tanto un día antes del otorgamiento de la escritura pública), diga a quién pertenecería la propiedad de la finca “B” y del coche. Si existieran  varias calificaciones posibles del citado negocio jurídico, diferencie su respuesta según esas diversas calificaciones.

 

Si es donación con carga o gravamen:

 

1.- La finca “B” es todavía de Juan el 16-7-2007. Según el artículo 633 CCi la donación de un bien inmueble ha de constar en escritura pública para que sea válida (caso en que la forma es sustancial o solemne). Este requisito formal, según se deduce del propio tenor literal del artículo 633 CCi cuando indica que en dicha escritura ha de constar el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, ha de aplicarse también a la donación con carga o gravamen, y así lo ha venido declarando la Jurisprudencia. Por tanto hasta la fecha de dicha escritura no hay donación de inmueble ni, por lo tanto, transmisión de la propiedad del mismo.

2.- Según lo dicho en el apartado anterior, el automóvil es entregado en cumplimiento de una carga relacionada con una donación de inmueble que aún no se había perfeccionado en el momento de dicha entrega, no pudiendo considerarse que se trata de una donación independiente hecha a Juan por su sobrino. Se trata, por tanto, de un pago de lo indebido (TODAVÍA), que no puede transmitir la  propiedad por falta del negocio jurídico que justifique el desplazamiento patrimonial, de manera que el automóvil es aún del sobrino de Juan..

Si fuera permuta:

Como la permuta es un contrato, se habría perfeccionado por el mero consentimiento de Juan y su sobrino (1289 CC);  Según el artículo 609 CCi basta ese contrato, siempre que vaya seguido de la entrega, para que el accipiens adquiera la propiedad si el tradens era propietario.  Luego:

 

-La finca es del sobrino de Juan desde el 15-7-2016, momento en el cual se produjo la entrega real o material del 1462 párrafo 1 CCi en ejecución del contrato verbal de 30-4-2016 (o bien la modalidad contemplada en el  artículo 1.462 párrafo final CC).

 

-El automóvil era ya de Juan desde el 8-5-2016, momento en el cual recibe las llaves del automóvil y se produce la modalidad de entrega real o material del 1.462 párrafo 1 CC (en tanto las llaves incorporan el poder para actuar sobre el vehículo e impedir la actuación ajena), o bien, si se prefiere esta interpretación, la entrega simbólica prevista en el  artículo 1463 CCi (ampliada por la Jurisprudencia a las llaves que sirven para acceder a la cosa mueble o inmueble).

 

5ª) Tras la escritura otorgada el 17-7-2016, y suponiendo siempre la previa propiedad de Juan sobre las fincas “A” y “B”, diga a quién pertenecería la finca “B” y el coche elegido por Juan.    

ESTA PREGUNTA 5ª SE HA DE ENTENDER ELIMINADA PARA NO INDUCIR A ERROR.  CON LA RESPUESTA A LA PREGUNTA 4ª LA CUESTIÓN QUEDA SUFICIENTEMENTE CLARA.

6ª) Fíjese ahora en el compromiso asumido por el sobrino de Juan de no enajenar ni constituir de derechos reales sobre la finca “B”: ¿cómo calificaría usted jurídicamente esa estipulación y qué requisitos ha de reunir para su plena validez?

 

Se ha intentado establecer una prohibición de disponer, OBVIAMENTE DERIVADA DE LA VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES. De acuerdo con la redacción del artículo 26.3 de  la Ley Hipotecaria, con las previsiones contenidas en los artículos 781 y 785.2º CC, y con la Jurisprudencia relativa a dichos preceptos, se deduce que los requisitos para la  validez de tales prohibiciones de disponer son los siguientes:

 

1.- Que vayan impuestas en actos a título gratuito (donaciones y disposiciones testamentarias): 26.3 LH.

2.- Que no sean perpetuas, y que respeten el límite temporal de no ir más allá del segundo grado si se hacen en favor de personas que aún no vivan al tener eficacia el negocio que contiene la prohibición (fallecimiento del testador, en caso de disposición testamentaria, o perfeccionamiento del negocio gratuito). La Jurisprudencia ha entendido que segundo grado equivale a dos llamados a entrar en la titularidad del derecho real después de la persona que lo recibe gravado con la prohibición de disponer (ver artículos 781 y 785.2º CCi).

Ejemplo: parece, por lo tanto, que podría donarse la propiedad de un bien a un hijo, prohibiéndole que disponga de ella para que dicho bien pase a su hijo primogénito que no hubiera nacido aún al perfeccionarse la donación (sería un nieto futuro del  donante); no se superaría el segundo grado si también se prohibiera que el mencionado nieto del donante dispusiera de la propiedad del reiterado bien para que, a su fallecimiento, pasara a su primer hijo (que, en el caso planteado, sería biznieto del donante).

3.- Que respondan a un interés serio y legítimo, según la Jurisprudencia.

  

7ª) De acuerdo con la escritura otorgada el 17-7-2016, aplique al caso los requisitos que ha relacionado en su respuesta a la pregunta anterior y diga si se cumplen o no cada uno de ellos.

 

-No es perpetua, sino temporal y sometida a término incierto. Si la sustitución fideicomisaria puede establecerse por toda la vida de personas que no habían nacido siquiera al tener eficacia la prohibición (SIN PASAR DEL SEGUNDO GRADO), no cabe duda de que el resto de la vida de una persona que ya vivía al producirse dicha eficacia (Juan, en el caso práctico planteado), quedaría dentro del límite legal derivado del artículo 781 CCi.

 

-El interés protegido con la pretendida prohibición es que Juan no haya de padecer la vecindad con un desconocido, cosa que no parece gustarle. Puede discutirse si se consideraría “serio y legítimo” por la Jurisprudencia, pero es bastante posible si lo apoyamos en el derecho fundamental de Juan a la intimidad personal y familiar (18.1 CE).

 

-Las principales dudas provienen de la naturaleza del negocio jurídico.

 

-Si fuera permuta de inmuebles, no cabe duda de que sería ineficaz como prohibición de disponer.

 

-Si fuera donación con carga o gravamen parece que la prohibición de disponer cumpliría con el requisito de venir impuesta en un acto gratuito, ya que refiriéndose a la citada modalidad negocial el artículo 619 CCi dice que “es también donación”. Además el artículo 633 CCi no diferencia las donaciones de inmuebles puras de aquellas en las que se impone alguna carga o gravamen al donatario, a los efectos de exigir que ambas consten en escritura pública como requisito de validez (forma sustancial o solemne). Con ello la solución parece orientarse decididamente hacia la validez de la prohibición de disponer contenida en una donación con carga o gravamen. PERO OJO, porque dicha validez podría discutirse sobre la base de los siguientes argumentos: 

1.- El confuso tenor del párrafo primero del artículo 622 CCi, según el cual “Las donaciones con causa onerosa se regirán por las reglas de los contratos”; tal redacción permitiría deducir la ineficacia de la prohibición de disponer si se entendiera que esas “donaciones con causa onerosa” son todas las donaciones con carga o gravamen. Pero este argumento puede rechazarse entendiendo, como DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, que las donaciones con causa onerosa son aquellas donaciones con carga o gravamen igual o superior al valor de lo donado, lo cual las convierte en un contrato de cambio (en nuestro caso práctico una permuta).

2.- Para apoyar la ineficacia de la prohibiciones de disponer contenidas en donaciones con carga o gravamen aún podría invocarse  la excepcionalidad de las prohibiciones de disponer voluntarias respecto al principio general de libertad de mercado. Este principio se manifiesta rotundamente en el CCi, cuyo artículo 1.271 establece que pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio; también en la Constitución Española, cuyo artículo 38 reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Si las prohibiciones de disponer se consideran normas contrarias al reiterado principio general, la interpretación de los requisitos para su validez habría de ser estricta, derivándose de todo ello la necesidad de que el acto jurídico en que se contengan debería ser totalmente gratuito, y que ese carácter desaparece cuando la donación contiene una carga o gravamen impuestos al donatario.

 (NOTA: La parte en cursiva se expone con fines exclusivamente argumentativos, pareciendo preferible la opción que se inclina por la validez de la prohibición de disponer establecida en donaciones con carga o gravamen inferior al valor de lo donado).

8ª) Fíjese ahora en el negocio por el cual el sobrino de Juan autorizaba a Jaime a pasar por la finca “B” y, de acuerdo con la división de los derechos subjetivos en reales y de crédito u obligación, diga a cuál de esas categorías puede adscribirse el derecho concedido a Jaime (Para ello deberá consultar la doctrina sentada en la STS de 9-11-1965, publicada en el apartado “Apuntes” de la página web del profesor).

 

 La STS de 9-11-1965 establece el principio general del derecho según el cual la propiedad se presume libre de derechos reales. En caso de duda, el efecto es meramente obligacional, de manera que el derecho de Jaime a pasar sólo  implica la correlativa obligación del sobrino de Juan de no impedirle el paso en las condiciones pactadas.  Porque en el pacto no hay nada que permita deducir indubitadamente la naturaleza real del derecho otorgado al referido Jaime.

 

9ª) De acuerdo con la respuesta a la pregunta anterior, acerca de la naturaleza real o crediticia del derecho de Jaime, diga si Juan podría oponer la cláusula contenida en la escritura de 17-7-2016 para que se declarase la ineficacia del derecho a pasar del citado Jaime.

 No, porque si se trataba de una mera obligación del sobrino de Juan, consistente en dejar pasar a Jaime, no existiría acto de gravamen real, ni, por tanto, acto de disposición sobre la propiedad del inmueble transmitida por Juan a su sobrino; y eso con independencia de la validez o invalidez de la prohibición de disponer impuesta.

10ª) Suponiendo que en la escritura otorgada por el sobrino de Juan se hubiera constituido un derecho real de servidumbre de paso en favor de Jaime, ¿podría oponer Juan la cláusula pactada con su sobrino a Jaime para que se declarase la nulidad de dicha servidumbre?

Entonces el derecho de Jaime sería un derecho real (lo contrario de lo que resulta del caso práctico); en tal supuesto la limitación establecida por Juan habría sido evidentemente vulnerada, y el problema se desplazaría a determinar si se trataría de una prohibición de disponer válida o no. Si el inmueble se transmitió mediante donación, y el interés consistente en que Juan no haya de soportar vecindad con desconocidos se estima serio y legítimo, la prohibición sería válida y el citado Juan podría invocarla para para que se estimara que el derecho concedido a Jaime por su sobrino es ineficaz. Si el inmueble se hubiera transmitido por permuta, y por tanto la prohibición de disponer viniera impuesta en un negocio jurídico oneroso, no sería válida, y Juan no podría oponerse a la eficacia del derecho adquirido por Jaime (otra cosa es que pudiera tener eficacia obligatoria para el sobrino de Juan, y que su vulneración pudiera desencadenar la exigencia a éste de una indemnización por los daños derivados de su incumplimiento).

 

(La parte en cursiva no es exigible a efectos del examen).

 

10ª) Suponiendo que en la escritura otorgada por el sobrino de Juan se hubiera constituido un derecho real de servidumbre de paso en favor de Jaime, ¿podría oponer Juan la cláusula pactada con su sobrino a Jaime para que se declarase la nulidad de dicha servidumbre?

Entonces el derecho de Jaime sería un derecho real (lo contrario de lo que resulta del caso práctico); en tal supuesto la limitación establecida por Juan habría sido evidentemente vulnerada, y el problema se desplazaría a determinar si se trataría de una prohibición de disponer válida o no. Si el inmueble se transmitió mediante donación, y el interés consistente en que Juan no haya de soportar vecindad con desconocidos se estima serio y legítimo, la prohibición sería válida y el citado Juan podría invocarla para para que se estimara que el derecho concedido a Jaime por su sobrino es ineficaz. Si el inmueble se hubiera transmitido por permuta, y por tanto la prohibición de disponer viniera impuesta en un negocio jurídico oneroso, no sería válida, y Juan no podría oponerse a la eficacia del derecho adquirido por Jaime (otra cosa es que pudiera tener eficacia obligatoria para el sobrino de Juan, y que su vulneración pudiera desencadenar la exigencia a éste de una indemnización por los daños derivados de su incumplimiento).

 

(La parte en cursiva no es exigible a efectos del examen).

 

 11ª) Puesto que Juan poseyó la finca hasta julio de 2016,  ¿podría interponer una acción de tutela judicial sumaria para la protección de la posesión de la finca “B” frente a su sobrino?; ¿y frente a Jaime? (señale  los requisitos necesarios para ejercitar esas acciones y si faltaría alguno de ellos).

 

Se necesita la posesión del demandante, aunque sea la “espiritualizada” del que ha sido despojado violenta o clandestinamente de la posesión, que se mantiene durante un año (460.4º CC); también se exige la realización de un acto de perturbación o despojo, ya sea  por el demandado o por quien actúe para éste.

- Juan perdió la posesión de la finca “B”, de acuerdo con el artículo 460.2º CCi, por la cesión del inmueble a su sobrino, que ocupó la citada finca el 15-7-2016 sin oposición por parte de su tío y en ejecución de un título otorgado por éste (sea donación o sea permuta, tanto da): no hay, desde esa fecha, posesión del demandante sobre la finca, y por tanto tampoco legitimación activa para ejercitar las acciones que derivan de la posesión.

-De acuerdo con el caso, tanto el sobrino de Juan como Jaime comienzan su posesión sin violentar una posesión anterior (el sobrino sin violentar la posesión de su tío, y Jaime sin violentar la del sobrino de Juan): tampoco concurre, por tanto, el despojo o la perturbación del poseedor anterior de la finca en contra de la voluntad de éste.

 

12ª) Volviendo al hecho probado número 1 del caso práctico, indique cuándo perdió Damián la posesión de las fincas “A” y “B”.

Según el artículo 460.4º CC la posesión la perdería Damián pasado un año a partir de la posesión de Antonio, aún contra la voluntad (presunta) del anterior poseedor Damián. Según el artículo 5 CCi los plazos por años se cuentan de fecha a fecha y, según el artículo 1960.3º CCi (aplicable analógicamente a la extinción de la posesión) el último día del plazo ha de transcurrir en su totalidad, pareciendo por tanto que esa pérdida de la posesión de Damián se habría producido a las 24 horas del día 20-12-1981.

 

13ª) Según el citado hecho probado número 1, y acudiendo a las diversas clases de posesión, señale las que resultan aplicables a la posesión de Antonio (natural/civil; en concepto de dueño/distinto del de dueño; mediata/inmediata; pública/no pública; pacífica/no pacífica; de buena fe/de mala fe; con justo título/sin justo título).

 

Civil, en concepto de dueño, inmediata, pública, no pacífica, de mala fe y sin justo título.

 

14ª) Haga lo mismo respecto a la posesión adquirida por Juan.

 

Civil, en concepto de dueño, inmediata, pública, pacífica, de buena fe y con justo título.

 

15ª) ¿Adquirió Antonio la propiedad de las fincas “A” y “B”?. ¿Por qué sí, o por qué no y, en su caso, cuándo?

El único modo de adquirir la propiedad que podría alegar Antonio es la prescripción adquisitiva o usucapión, perfeccionada frente al propietario Damián.

Como su posesión era de mala fe y sin justo título, habría de aplicarse la usucapión extraordinaria, lo cual, tratándose de la propiedad de un inmueble, exige 30 años de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (1959 y 1941 CC).

El primer año de posesión lo fue en concepto de dueño y de manera pública e ininterrumpida, pero no pacífica (al entrar en la posesión clandestinamente y contra la voluntad presunta de Damián); ese primer año no le serviría para la usucapión, que comenzaría a partir del 20-12-1981. Por tanto la usucapión se habría consumado a las 24 horas del 20-12-2011 (artículos 5 y 1960.3º CC, en relación con el cómputo del citado plazo).

Sin embargo Antonio celebró con Juan un contrato de compraventa de las fincas citadas el 20-12-1986, y en esa misma fecha le cedió las fincas en ejecución del citado contrato. Eso supone, de acuerdo con el artículo 460. 2ª CC que Antonio perdió en tal fecha la posesión de las fincas vendidas y, por tanto, no completó el plazo para la usucapión de las mismas; de todo ello resulta que la adquisición de Antonio no se llegó a producir.

 

16ª) ¿Adquirió Juan  la propiedad de las fincas “A” y “B”?. ¿Por qué sí, o por qué no y, en su caso, cuándo?

 

Juan adquirió la posesión de las fincas en 20-12-1986, en ejecución del contrato de compraventa perfeccionado con Antonio. La posesión de Juan es pública, pacífica (no adquirida contra la voluntad del anterior poseedor, que era Antonio), ininterrumpida y en concepto de dueño; tiene, además, justo título: el citado contrato de compraventa de 20-12-1986, que con la entrega real o material, realizada ese mismo día, habría bastado para transmitirle la propiedad si Antonio hubiera sido propietario (así ha de entenderse el artículo 1.952 CC); también tiene buena fe, que se presume al no resultar del caso práctico nada que indique que conocía o pudo haber conocido la propiedad de Damián (434 CC). Con todo ello puede adquirir la propiedad por usucapión ordinaria; como Damián está ausente y reside en el extranjero, el plazo para dicha usucapión de inmuebles es de 20 años (1957 y 1958 CC), de manera que dicha usucapión en favor de Juan se consumó a las 24 horas del día 20-12-2006 (artículos 5 y 1960.3º CC, en relación con el cómputo del plazo).

 

17ª) Suponga ahora que Juan se hubiera enterado, el 10-12-1995, de que la finca que compró no era de Antonio; en tal caso, ¿habría adquirido su propiedad en algún momento, o podría llegar a adquirirla en el futuro? (FINALMENTE ENTRARÁ EN EL EXAMEN TAMBIÉN ESTA PREGUNTA).

 

La mala fe sobrevenida antes de perfeccionarse el plazo de usucapión ordinaria perjudica, de acuerdo con el artículo 1.957 CC y la Jurisprudencia: Juan necesitaría 30 años de posesión, que es el plazo establecido para la usucapión extraordinaria de inmuebles (1.959 CCi), y tal plazo no se cumpliría hasta las 24 horas del día 20-12-2016. Salvo si entendemos que la suma de la posesión del poseedor actual y de su causante puede tener lugar aunque esas posesiones no sean de buena fe, en cuyo caso Juan podría sumar el tiempo de posesión de Antonio y habría perfeccionado el plazo para la usucapión extraordinaria a las 24 horas del día 20-12-2011.

(SOBRE LAS ALTERNATIVAS  A ESTA CUESTIÓN, VER PREGUNTA Y RESPUESTA NÚMERO 21 DEL APARTADO “PREGUNTAS DE EXAMEN” DE LA PÁGINA WEB).

 

 

 SEMINARIO 3: DERECHO DE PROPIEDAD (con respuestas propuestas).

 

HECHOS:

Juan, que había comprado a Damián una cara bicicleta de montaña, se la entregó a Andrés, mecánico y dueño de un taller, para que se la reparase. Sin embargo Andrés vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente Andrés le dijo a Juan que la bicicleta había sido hurtada mientras él trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a la venta de bicicletas de ocasión; afirmó además que la bicicleta no había sido robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras de Andrés. Por su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la  reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.

 NOTAS: Se ha modificado levemente el caso para incluir el hecho de que Juan había adquirido la bicicleta de Damián y para identificar las personas del dueño del taller y del mecánico, por razones de simplificación. También se ha variado el orden de las preguntas, para resolver primero las relativas a la aplicación del artículo 464 CCi. Existen además algunas modificaciones en el texto de las preguntas, que son intrascendentes salvo para intentar dotarlas de mayor claridad.

MATERIALES:

 

-Manuales recomendados y/o preguntas de respuesta concisa.

-Textos legales: art. 464 Cci., art. 85 del Código de Comercio, artículos 433 y 1955 CCi, artículos 453-457 CCi.

- Para las preguntas 3ª y 5ª, Sentencias Judiciales: SSTS de 19-6-1945 y 25-2-1992 (adjuntas). 

 

CUESTIONES:

1ª) ¿Tendría alguna importancia, para las posibilidades de que triunfase la acción reivindicatoria de Juan (dirigida contra Pedro), el hecho de que  el taller de Andrés se dedicara o no a la venta de bicicletas de ocasión? ¿Por qué?

            Tiene importancia, porque en caso de que el establecimiento de Andrés se dedique también a la venta de bicicletas de ocasión sería aplicable la remisión al artículo 85 del Codigo de Comercio contenida en el último párrafo del artículo 464 CC, con lo cual la adquisición de Pedro sería inatacable al producirse, según el citado artículo 85 del Código de Comercio  “prescripción de pleno derecho” a favor del comprador (adquisición automática de propiedad, sin necesidad de plazo alguno).   

2ª) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de bicicletas, ¿bastaría la prueba de que Juan adquirió la propiedad de la bicicleta, si Pedro no pudiera demostrar cómo llegó a su poder la citada bicicleta, para que triunfara la acción reivindicatoria dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, señale  por qué; en caso de contestar negativamente, diga qué habría de probar Juan para que triunfara la mencionada acción reivindicatoria.

No bastaría que Pedro no pudiera demostrar cómo llegó a su poder la bicicleta, porque, según el primer párrafo del artículo 464 CC, la misma posesión que tiene Pedro, junto con la presunción legal de que esa posesión es de buena fe (434 CC),es título suficiente a su favor. La reivindicatoria de bienes muebles dirigida contra un poseedor de buena fe siempre presupone la existencia de colisión entre dos títulos, que el CC resuelve imponiendo al reivindicante la prueba de alguno de los siguientes hechos:

-Que el demandado no tiene buena fe (en cuyo caso la equivalencia entre la posesión y el título desaparece).

-Que el demandante perdió la cosa, o bien:

-Que el demandante fue objeto de una “privación ilegal” de la cosa (sea por parte del propio demandado o por un tercero).

3ª) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría tener importancia la alegación de  Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecánico? ¿Por qué?

Puede tener importancia porque existen dos posiciones fundamentales acerca de lo que puede entenderse por “privación ilegal” a efectos de dar lugar o no a la acción reivindicatoria sobre bienes muebles. Para la primera de ellas ese concepto está restringido a los supuestos de hurto o robo (tesis llamada germanista por partir de la interpretación de que el derecho histórico que inspiró la promulgación del artículo 464 CCi fue el de los pueblos germánicos), mientras que para la segunda ese concepto incluye cualquier acto dirigido a la transmisión del derecho y verificado sin consentimiento del propietario, en especial el realizado con abuso de confianza por el poseedor de la cosa para cuidarla, repararla, administrarla, etc. etc. (tesis denominada romanista por entender que el CCi consagró la reivindicatoria amplia derivada del Derecho Romano). En consecuencia, la alegación de Pedro sobre que la bicicleta no fue objeto de hurto o robo supondría la desestimación de la acción reivindicatoria planteada por Juan si el Tribunal siguiera los postulados de la interpretación germanista del artículo 464 CCi.

 4ª) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecánico, y si se estimara que la actuación del mecánico fue constitutiva de privación ilegal, ¿tendría alguna importancia que Pedro creyera que el mecánico era propietario de la bicicleta a efectos de estimarse o no la acción reivindicatoria de Juan?,  ¿Y a otros efectos?

Existiendo “privación ilegal” la acción reivindicatoria sobre el bien mueble habría de estimarse, sin que a estos efectos tuviera ninguna importancia la buena o mala fe del demandado. La buena fe es condición necesaria para obtener la protección que el artículo 464 CCi otorga al poseedor pero no es condición suficiente, y precisamente por ello es preciso dudar de que se pueda construir un principio general de protección de los adquirentes que tenga como centro esa buena fe.

            Sin embargo a otros efectos sí podría tener interés esa buena fe, aunque por existir “privación ilegal” no bastara para detener la acción reivindicatoria. Así, para que Pedro pudiera adquirir definitivamente la propiedad de la bicicleta alegando la usucapión ordinaria de tres años (1955 párrafo 1º CCi), o para regular su situación cuando se proceda a liquidar su situación posesoria como consecuencia de la sentencia que le obligara a restituir la bicicleta (régimen de los frutos, gastos y deterioros que hayan podido producirse mientras se prolongó su posesión, según los artículos 453 y siguientes del CCi). Sin olvidar los efectos contractuales que pudiera tener el conocimiento por el comprador de la falta de titularidad del vendedor, y que son materia propia del Derecho de Contratos.

 5ª) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, ¿triunfará la reivindicatoria de Juan, según Jurisprudencia absolutamente uniforme?

No totalmente uniforme. Más bien existe una tendencia actual en la Jurisprudencia hacia la tesis germanista, que circunscribe el concepto de “privación ilegal” a los supuestos de hurto o robo aunque sigue vigente la línea contraria romanista.

6ª) En caso de que triunfara la reivindicatoria, ¿habría de restituir Juan a Pedro el precio pagado por éste al mecánico, como requisito para recuperar la bicicleta?

Si triunfara la reivindicatoria, Juan no tendría que abonar a Pedro el precio que éste pagó al mecánico de Andrés para recuperar la bicicleta. Eso sólo sucede cuando la compra se hubiera producido de buena fe y “en venta pública”, como establece el párrafo segundo del artículo 464 CCi, supuesto que no hay que confundir con el de adquisición en establecimientos abiertos al público; el caso de “venta pública” alude a adquisiciones derivadas de subastas públicas, y permite reivindicar la cosa mueble del poseedor de buena fe cuando concurren los requisitos necesarios para ello (pérdida o “privación ilegal”), si bien se requiere abonar el precio al comprador. Por el contrario el caso de adquisiciones realizadas en establecimientos abiertos al público puede suponer la prescripción de pleno derecho a favor del comprador y cerrar cualquier posibilidad de reivindicar la cosa, si se dan los requisitos contemplados en el artículo 85 CCo (igualmente en caso de adquisición en bolsa, feria o mercado). 

  Planteados así los hechos, responda a las siguientes cuestiones:

7ª) Retrocediendo hacia la adquisición de la bicicleta por Juan, si éste  hubiera comprado  la bicicleta en cuestión a Damián, dos años antes de dejarla en el taller de Andrés, y el mencionado Damián  se la hubiera entregado a Juan en el momento de perfeccionarse la venta, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?

 -Juan tendría a su favor la legitimación reforzada proclamada por el artículo 464 CCi: su posesión, que se presume de buena fe según el artículo 434 CCI,  equivale a título de propiedad, siempre que no se demuestre que la bicicleta había sido perdida por su propietario o que éste hubiera sido privado ilegalmente de ella.

 8ª) Esa misma compraventa y entrega perfeccionadas entre Damián y Juan, ¿probaría que Juan había adquirido por usucapión cuando dejó la bicicleta en el taller de Andrés?

Para adquirir por usucapión sería necesario que la posesión reúna los requisitos del artículo 1941 CC (repasarlos). Según los datos del supuesto sí concurren.

Tratándose de la usucapión ordinaria de una cosa mueble se requiere, además, una posesión de tres años con  buena fe (1.955 párrafo 1º CC). El Justo título para la usucapión ordinaria parece ser, cuando se trata de bienes muebles, la mera posesión, que, con independencia del efecto de legitimación reforzada  a que aludimos al responder a la cuestión anterior, parece tener este alcance (según el artículo 464 CC esa posesión equivale a título, mientras que el párrafo 1º del artículo 1955 CC no exige JT en bienes muebles para usucapión ordinaria). PERO LE HARÍA FALTA UN AÑO MÁS (1955 CCI) PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA.

9ª) Si Juan  hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller de Andrés,  y suponiendo, exclusivamente a los efectos de esta pregunta, que Damián hubiera robado la bicicleta dos años antes de venderla y entregarla a Juan, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y  que adquirió por usucapión?.

-Probaría que Juan era dueño por usucapión ordinaria, de acuerdo con lo visto en la pregunta anterior.

10ª) Si Juan hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller de Andrés, y suponiendo, exclusivamente a los efectos de esta pregunta, que Damián hubiera robado la bicicleta sólo un año y medio antes de entregársela a Juan, sabiendo éste que era robada: ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión? En caso de responder negativamente a la cuestión anterior, diga cuándo se produciría la adquisición por usucapión de Juan.

-En caso de robo, el dueño de la bicicleta podría interponer la acción reivindicatoria frente a Juan con posibilidad notable de éxito, ya que no hay duda de que el hurto y el robo constituyen privación ilegal, sea cual sea la tesis que se aplique acerca del artículo 464 CC; por tanto no podríamos considerar a Juan propietario por la simple aplicación del párrafo 1º del citado precepto. Además de que su mala fe impide que la posesión que ostenta equivalga al título de propiedad.

-En cuanto a si la propiedad puede haberla adquirido Juan por usucapión, hay que comenzar afirmando que, ante la ausencia de buena fe por su parte, habría de ser la extraordinaria de 6 años (1955 párrafo 2º).  Como parecen concurrir los requisitos del artículo 1941 CC (repasarlos), su posesión sería apta para la usucapión.  Si entendemos  que  el artículo 1.960 1º CC no permite a Juan unir a su posesión la de Damián (porque el citado precepto sólo se refiere a la unión de posesiones de buena fe), el citado Juan adquiriría a los 6 años de serle entregada la bicicleta por Damián. Si, por el contrario, estimamos que Juan puede unir la posesión de Damián,  habrá de tenerse en cuenta que la posesión de éste último se había adquirido con violencia (robo), de manera que, según el artículo 460.4 CC , en relación con el artículo 444 CC, hasta pasado un año desde el despojo la posesión no sería pacífica (1941 CC),  y, por lo tanto, no serviría para la usucapión; pasado el año el vicio de violencia o clandestinidad queda purgado y la posesión ya aprovecha para la usucapión, pero entonces a Juan sólo  le sería útil medio año de la posesión de Damián.

-El artículo 1956 CC no tendría aplicación, porque el mero hecho de que Juan supiera que la bicicleta había sido robada por Damián no convierte a aquel en autor, cómplice o encubridor del robo, sino, como máximo, en receptador del objeto robado (298.1 CP).  NOTA QUE NO ENTRA EN EL EXAMEN: Si Juan y Damián se hubieran puesto de acuerdo antes de la comisión del delito, de manera que Damián robaría la bicicleta para vendérsela luego a Juan, podría aplicarse analógicamente la doctrina penal del acuerdo previo, para considerar que existe coautoría en la comisión del delito, pero eso no puede deducirse del mero hecho probado de que Juan supiera que la bicicleta era robada.

11ª) Volviendo ahora al problema de la venta y entrega otorgadas en favor de Pedro por el mecánico Andrés, y ciñéndose exclusivamente a los datos del caso práctico relativos a dichos actos, señale los obstáculos que podrían oponerse al éxito una acción de tutela judicial sumaria de la posesión planteada por Juan frente al citado Andrés, así como los motivos de su respuesta.

-Antes de la entrega de la bicicleta a Pedro, Andrés recibe de Juan la posesión inmediata de la bicicleta, en concepto de arrendatario de obra o de servicios (para repararla), mientras Juan mantiene la posesión mediata y en concepto de dueño: no existe adquisición violenta de la posesión por parte de Andrés, ni tampoco un acto que perturbe o despoje a Juan de su posesión: por tanto no tiene sentido plantear la acción de tutela judicial sumaria frente a Andrés en ese lapso de tiempo.

-Cuando Andrés vende y entrega la bicicleta sí que realiza un acto de despojo en cuanto a la posesión en concepto de dueño de Juan, ya que Pedro comienza una posesión en concepto de dueño e incompatible con la del citado Juan. Sin embargo, y de acuerdo con la Jurisprudencia sobre las acciones de tutela judicial sumaria de la posesión, tal acción no tendría posibilidad de éxito ya que el mecánico Andrés dejó de ser poseedor al ceder la bicicleta a Pedro en ejecución de un título oneroso (artículo 460.2º), y por tanto no podría ser demandado en una acción dirigida a recobrar la posesión. NOTA QUE NO ENTRA EN EL EXAMEN: Otra cosa podría entenderse si considerásemos probado que la venta y entrega fue el instrumento utilizado por Pedro y Andrés, en ejecución de un acuerdo previo destinado a  despojar a Juan de la posesión en concepto de dueño. Entonces quizá cabría demandar a ambos como coautores del acto de despojo posesorio, pero eso no se deduce de los hechos del caso, de manera que habrá de presumirse la buena fe de Pedro.

12ª)  ¿Cuáles serían esos obstáculos, en el caso de que la acción de tutela judicial sumaria de la posesión de Juan (mencionada en la pregunta anterior) fuera dirigida contra Pedro?

-Según la Jurisprudencia sobre la tutela judicial sumaria de la posesión el obstáculo consistiría ahora en el hecho de que  Pedro no ha despojado a Juan, ni Andrés le despojó actuando en nombre o por cuenta de Pedro, porque nada hay en el caso planteado que nos permita deducir eso: por tanto no estaría legitimado pasivamente en la citada acción de tutela judicial sumaria.

(NOTA QUE NO ENTRA EN EL EXAMEN:  No se entra en la cuestión relativa a si las acciones de tutela judicial sumaria de la posesión pueden dirigirse frente a quienes adquirieran esa posesión al recibir la cosa del despojante, cosa difícil de admitir, en especial cuando no existe mala fe de esos adquirentes. En cuanto a la posibilidad de que se demostrase la existencia de un acuerdo previo entre Andrés y Pedro para despojar a Juan de la posesión, ver la NOTA a la respuesta anterior.

 13ª) Si se desestimara la acción de tutela judicial sumaria de la posesión dirigida por Juan contra Pedro, ¿podría plantear una acción reivindicatoria contra el mismo Pedro al día siguiente de desestimarse la acción de tutela judicial sumaria, o Pedro podría alegar la existencia de cosa juzgada?

-Sí, porque la sentencia en esos procesos de tutela judicial sumaria no producen el efecto de cosa juzgada sobre el derecho  a poseer, que no ha sido objeto de los mismos (447.2 LECI).

 

SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL

 

HECHOS:

Andrés es propietario del piso 1º A de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, situado en el número 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10 pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de participación en elementos comunes de 9 centésimas, y a cada local de 5 centésimas.

En el tablón de anuncios situado en el portal del inmueble apareció, el día 7 de agosto de 2012, el siguiente anuncio:

 

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA

 

Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se celebrará en el piso 4º B, el próximo día 10-8-2012, a las 12 horas en primera convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al siguiente

 

ORDEN DEL DÍA

 

 1º) Aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente. El importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros, incrementando en 200 euros el importe del año anterior.

2º) Aprobación del cambio del solado del portal, para sustituirlo por mármol de calidad muy superior a la actual. El importe de la obra, según presupuesto, es de 6.000 euros, y para su financiación se plantea una derrama de 500 euros, a abonar en cinco mensualidades de 100 euros cada una, realizándose la obra una vez obtenido todo el importe.

 3º) Aprobación de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que se construiría en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el acceso al inmueble del propietario del piso 1º B, afectado por una discapacidad que le impide caminar. El importe de la obra, según presupuesto, es de 8.000 euros.

 4º) Aprobación de las obras y del coste previsto para la instalación de una antena colectiva parabólica, que permita la recepción de emisiones de televisión vía satélite.

5º) Establecimiento de la contribución a gastos comunes por partes iguales, sin diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales del deber de contribuir a los gastos de conservación y limpieza del portal y la escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponderá pagar 55 euros al mes y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al año.

 6º)  Autorización al Presidente para entablar acción de cesación contra el dueño del local izquierda por la realización en el mismo de actividades molestas e ilícitas.

 

Madrid,  5 de agosto de 2012,

   

 

Fdo., Sebastián Cont Able,

Administrador colegiado de Fincas

Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3º D (Madrid).

 

  La Junta se reunió en primera convocatoria y comenzó a las 12 horas presidida por el Administrador, que ejercía también los cargos de presidente y secretario aunque sin  derecho a voto, porque no era propietario de ningún piso o local en el inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del día se declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las correspondientes deliberaciones, el siguiente balance:

 

Punto 1º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 2º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 3º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 4º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 5º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 6º: 2 votos a  favor, 0 en contra y 5 abstenciones.

 

CUESTIONES:

 

Las cuestiones planteadas son las siguientes:

 

 -Limitándonos a los aspectos relativos a las mayorías exigidas para la constitución de la junta y la adopción de acuerdos en la misma, y suponiendo que en los restantes aspectos sobre su convocatoria, dirección  y desarrollo, no existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones:

 

1ª) ¿Podía celebrarse la junta en primera convocatoria? ¿Por qué sí o por qué no?

1ª) Ha de comprobarse si se daba el quórum exigido por el artículo 16.2, párrafo tercero de la LPH. El número total de propietarios del edificio es 12 y el total de cuotas, obviamente, 100 centésimas. Como hay 7 asistentes concurre mayoría de propietarios, y como el número de cuotas que ostentan entre esos asistentes es 63% (9x7), también se da la mayoría de cuotas. Luego la Junta podía reunirse válidamente en primera convocatoria.

2ª) ¿Qué acuerdos habrían obtenido, en la misma junta y sin ulteriores requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayoría necesaria para su eficacia? (indíquelos, comparando la mayoría requerida por la LPH y la efectivamente obtenida).

2ª) Veamos los acuerdos uno por uno:

Acuerdo 1º: La aprobación de cuentas y presupuesto es un acto de administración que no implica otorgamiento ni modificación del título constitutivo o de los estatutos, sin estar tampoco sometido a una regla especial de mayoría. Por tanto se aplicará la regla contenida en el apartado 7 del artículo 17 de la LPH, que al haberse constituido la Junta en primera convocatoria supone la concurrencia del voto favorable de 7 propietarios y un 51% de las cuotas como mínimo. Como sólo votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas (9x4), el acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 2º: Solado del portal: Sería aplicable lo dispuesto en el artículo 17.4 LPH, según el cual se requerirá el voto favorable de 3/5 de propietarios y de cuotas, al considerarse una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Los 3/5 de 12 propietarios son 7,2 propietarios (3x12:5= 36:5=7,2). Como sólo tenemos 7 propietarios que votaran a favor no se dio la mayoría de propietarios (harían falta 8). Aunque no haga falta ya, veamos si se dio la mayoría de 3/5 de cuotas: 7x 0.9= 63centésimas.  Como los 3/5 de 100 son 60 centésimas sí habría mayoría de cuotas. El acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 3º: Rampa de acceso. En abstracto podrían utilizarse para resolver esta cuestión los artículos 10.1 b) o 17. 2 de la LPH. Como el importe de la obra supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (no constando la existencia de subvenciones o ayudas públicas), será aplicable la mayoría exigida por el artículo 17.2 de la citada Ley (mayoría de propietarios y cuotas de participación). Por tanto, y como sólo votaron a favor cuatro propietarios que representaban un 36% de las cuotas, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado por la junta. Podría ser obligatoria sin embargo si el discapacitado asumiera la diferencia (320 euros); en tal caso no sería necesaria ninguna mayoría.

Acuerdo 4º: Antena parabólica. Según la norma contenida en el artículo 17.1 de la LPH se precisa, como mínimo, el voto favorable de un tercio de propietarios y cuotas: serían 4 propietarios y un 33,33% de las cuotas de participación; dicha mayoría se obtuvo, puesto que votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas.

Acuerdo 5º: Alteración del criterio de contribución en gastos de conservación y exoneración parcial de algunos propietarios. Al no constar la existencia de norma estatutaria previa, adoptada de acuerdo con el párrafo tercero del artículo 5 de la LPH, se aplicaría la regla dispositiva derivada del artículo 9.e) del propio texto legal, que supone la contribución proporcional a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Alterar ese régimen legal supone aprobar una norma estatutaria, y por tanto se aplicaría la regla de unanimidad contemplada en el artículo 17.6 de la LPH. Evidentemente esa mayoría no se obtuvo en la Junta, pese a que el acuerdo fuera aprobado (faltaban 5 propietarios que no concurrieron a la misma).

Acuerdo 6º: Acción de cesación:  al ser un acto que no modifica el título constitutivo ni los estatutos, y que tampoco viene sometido a una mayoría especial expresamente prevista en el propio artículo 17, habría de aplicarse norma 7 del citado artículo 17 de la LPH, lo cual nos lleva a mayoría de propietarios y cuotas. Como sólo votaron a favor 2 propietarios, que representan un 18% de las cuotas totales, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la Ley, aunque fuera aprobado por la Junta.

3ª) ¿Qué calificación jurídica correspondería a los acuerdos que no hubieran obtenido esa mayoría en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que se refieren a la inexistencia de las mayorías exigidas por la LPH?

3ª) En esta cuestión aparecen las dudas sobre el ámbito material del régimen de anulabilidad que se deriva de la posibilidad de impugnar los acuerdos  contrarios a la LPH o los estatutos dentro del plazo de un año (artículo 18, apartados 1.a y 3 de la LPH). Más concretamente se trata de señalar la diferencia entre ese régimen y los casos de nulidad radical o de pleno derecho, derivados de la aplicación del artículo 6.3 del CCi.

En este sentido existe una línea jurisprudencial partidaria de aplicar el régimen de la anulabilidad a todo acuerdo contrario a la LPH o a los estatutos, reservando la nulidad radical para la vulneración de otras leyes imperativas (STS de 28-2-2005, relativa a la falta de designación del lugar de celebración de la Junta, y la que cita, de 7-3-2002, así como la de 26-6-1993).

Pero otra línea parece diferenciar en la LPH entre normas dispositivas e imperativas, aplicando a los acuerdos que vulneren estas últimas, o cualquier otra ley imperativa, el régimen de la nulidad radical (STS de 30-6-2005, que estimó radicalmente nulos todos los acuerdos adoptados en la junta en que actuaba como presidente alguien que no era propietario, vulnerando el artículo 13.2 de la LPH, así como la de 27-7-1993, que declaró radicalmente nulo el acuerdo sobre una materia no incluida en el orden del día).

            La cuestión puede oscilar, por tanto, entre ambos polos (anulable en un año o nulo radicalmente), de manera que es mejor ser cautelosos y presentar la demanda antes de que transcurra un año desde la adopción del acuerdo a impugnar. Pero además conviene referirse aquí a la existencia, de algunos acuerdos que podrían obtener la mayoría exigida por la LPH a través de la aplicación de la regla contenida en el artículo 17.8 LPH, que computa como favorables los votos de los propietarios ausentes y debidamente citados que, informados del acuerdo por el procedimiento del artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de 30 días naturales.

            Pero  incluso existiendo oposición expresa y legalmente planteada por un propietario, de modo que no pueda obtenerse la mayoría exigida por la LPH, el acuerdo quedará convalidado por el transcurso del plazo establecido legalmente para su impugnación si se considerase anulable y no nulo radicalmente. De manera que, además de oponerse en tiempo y forma, el propietario disidente hará bien en impugnarlo judicialmente y dentro del año de su adopción, si la junta mantuviera el acuerdo.

4ª) En relación con los acuerdos que se referían a obras o instalaciones, y en caso de que fueran válidos  (aunque no lo sean según los datos del caso práctico) ¿estarían obligados a la financiación de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en  qué supuestos sí y en qué otros no.

 4ª) Los acuerdos sobre obras son el 2º el 3º y el 4º.

En cuanto al 2ª se aplicaría el artículo 17.4 de la LPH. Aunque se hubiera alcanzado la mayoría necesaria el disidente no quedará obligado, pues el importe de la cuota de instalación (6.000.- euros por 0,09 centésimas son 540 euros, a pagar por cada dueño de pisos por el solado),  supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (7680 euros por 0,09 centésimas son 691,2 euros que equivale a  la contribución a gastos de comunidad anual del dueño de pisos si contribuye según cuota; luego la cuota de tres meses serían 172, 8 euros). Si se aplicara la contribución a gastos de comunidad por partes iguales también superaría el coste del solado las tres mensualidades ordinarias, porque 7680 entre 12 son 640 euros de contribución a gastos de comunidad cada año (a partes iguales), luego tres meses serían 160 euros, mientras que el coste de instalación serían 6.000 euros entre 12 vecinos, es decir 500 euros (obviamente una cantidad mayor que 160 euros).

En cuanto al 3º se aplicaría el artículo 17.2 final de la LPH, derivándose de ello que todos los propietarios quedarían obligados, no solamente a permitir las obras, sino  a sufragarlas.

Al acuerdo 4º le resultaría aplicable el párrafo segundo del artículo 17.1 LPH, de manera que el coste de instalación o de conservación posterior no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor de dicho acuerdo, sin perjuicio de lo dispuesto en dicho precepto para el caso de que posteriormente solicitaran el acceso a dicha instalación.

 -Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al régimen de mayorías exigido para la adopción de acuerdos, y por tanto analizando las restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, señale:

5ª) ¿Qué otros motivos podría alegar Andrés, propietario que no estuvo presente en la Junta en cuestión, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; ¿cuál sería el plazo para plantear dicha impugnación?

5ª) Pueden señalarse los siguientes defectos adicionales a la falta de mayoría necesaria para algunos acuerdos:

1º.- La convocatoria no la hizo el presidente. Aunque puedan coincidir los cargos de presidente y administrador: 16.2 LPH.

2º.- La citación ha de realizarse con los requisitos formales establecidos en el artículo 9.h  LPH, según el artículo 16.2 de la misma. Eso supone realizarla en el piso o local, o bien en el domicilio comunicado a quien ejerza las funciones de secretario. Sólo si no fuera posible hacerla así tendría aplicación la comunicación en el tablón de anuncios, no teniendo plenos efectos esa notificación hasta que transcurran 3 días naturales.

3º.- La citación para junta ordinaria ha de hacerse con seis días de antelación (16.3 LPH), y en el caso no se cumplía ese requisito (publicación en el tablón el día 5 de agosto y fecha de la junta fijada para el 10 de agosto, y ello sin considerar que, aún cuando fuera correcta la citación por tablón de anuncios, probablemente esa citación no tendría efectos hasta el 8 de agosto, según el anteriormente citado artículo 9. h) de la LPH.

 4º.- La segunda convocatoria puede contenerse en la misma citación que la primera, como se hizo efectivamente en el caso planteado, pero no puede celebrarse hasta que transcurra media hora desde el plazo fijado para la primera convocatoria (16.2, párrafo 4 de la LPH); por eso no parece correcto que la primera y la segunda convocatoria se hayan realizado con 15 minutos de diferencia solamente, aunque la cuestión resulta irrelevante al haberse constituido la junta válidamente en primera convocatoria.

5º.- El presidente no era propietario de ningún piso o local en el edificio en régimen de propiedad horizontal, contra lo establecido en el artículo 13.2 de la LPH. La infracción consistente en que el presidente no sea propietario de un piso o local, como exige el artículo 13.2 de la LPH, conlleva la nulidad radical, no solamente del nombramiento de ese presidente, sino de todos los acuerdos adoptados en las juntas presididas por el no propietario, no estando sometida la acción para que se declare esa nulidad a plazo alguno de prescripción o caducidad (como vimos en la respuesta 3ª y también en la STS de 30-6-2005, que se acompaña entre los materiales).

 

MATERIALES:

-Manuales recomendados y textos legales generales (como siempre).

-Textos legales: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (actualizada: ¡ojo!).

-Sentencias Judiciales: SSTS de 30-6-2005 y 28-2-2005. 

 

SEMINARIOS 5 Y 6: REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y DDRR LIMITADOS.

HECHOS:

A) VENTA POR INDALECIO A PEDRO DE UNA FINCA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR.

1.- Pedro perfeccionó un contrato de compraventa con Indalecio, titular registral de una finca situada en un pueblo de  la Comunidad de Madrid y en la cual hay construida una vivienda unifamiliar. El contrato, en el cual Pedro intervino como comprador, se formalizó en Madrid, en documento privado de fecha 10-1-1981, entrando Pedro en la posesión material de la finca el día 17-1-1981. El reiterado contrato fue elevado a escritura pública el 14-2-1981; la citada escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad para su inscripción a las 13,50 horas del día el 21-2-1981, de acuerdo con el correspondiente asiento de presentación, y la inscripción fue efectivamente materializada en el folio de la finca el 28-2-1981.

 2.-El precio fijado había de pagarse en cuatro plazos anuales de 500.000.- pesetas; el primero de ellos el día del otorgamiento de la escritura a favor de Pedro, y el último el día 14-2-1984, sin que conste que los plazos siguientes hayan sido efectivamente abonados ni reclamados por el acreedor Indalecio.  En la inscripción registral se hizo constar el aplazamiento del pago y la entrega del primer plazo por parte de Pedro, pero nada más se decía en cuanto al resto del precio aplazado.

B) OCUPACIÓN DE LA FINCA POR ANDRÉS.

3.-En 1984 Pedro emigró a Chile y la finca en cuestión fue ocupada por Andrés. Desde el 15-12-1987 la posesión de este último se viene desarrollando en concepto de dueño y de manera pública, pacífica e ininterrumpida. Utilizando documentos falsos también ha conseguido inscribir en el Catastro y tener todos los contratos de suministros a su nombre.

C) PEDRO VENDE LA FINCA A JUAN.

-El día 5-5-2017, durante un viaje a Toledo, Pedro vendió la finca citada a Juan, residente en dicha provincia; la escritura de compraventa se otorgó el 7-5-2017 y fue inscrita en el Registro de la Propiedad el  10-5-2017, sin que conste que Juan se desplazara a la finca para adquirir la posesión material de la misma. 

D) JUAN DONA LA FINCA A SU HIJO JUAN JUNIOR.

-El día 4-11-2017 Juan donó la finca a Juan Junior, uno de sus hijos que también reside en Toledo; la escritura de donación fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 7-11-2017. No consta que Juan Junior se desplazara  a la finca para adquirir la posesión material de la misma.

E) JUAN JUNIOR CONSTITUYE USUFRUCTO Y SERVIDUMBRE DE PASO SOBRE LA FINCA.

-El día 8-11-2017 Juan junior otorgó escritura sobre constitución gratuita de servidumbre de paso en favor del dueño de una finca colindante con la que le había donado su padre; dicha escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 14-12-2016.

-El día 9-11-2017 Juan junior otorgó contrato sobre constitución de usufructo vitalicio en favor de un primo suyo, residente también en Toledo y que pago por dicho derecho un precio de 100.000.- euros (precio de mercado); el contrato se elevó a escritura pública el 10-11-2017 y la escritura se presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad el 16-12-2017. No consta que el usufructuario se desplazara a la finca para tomar posesión material de la finca objeto de su derecho.

El día 19-11-2017 Juan junior se personó en la finca y se encontró  con Andrés; el día  20 se ha presentado en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las siguientes cuestiones (situándose el caso, por tanto, en la mencionada fecha de 20-11-2017):

 

CUESTIONES:

SOBRE SI PEDRO ERA PROPIETARIO DE LA FINCA QUE VENDIÓ A JUAN.

1ª)  Suponiendo que Indalecio fuera propietario, ¿cuándo adquirió la propiedad Pedro y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

2ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

3ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario y que Andrés pudiera probar que Pedro conocía tal circunstancia, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

SOBRE LA ADQUISICIÓN DE JUAN.

4ª) ¿Podría afectar a la adquisición de la propiedad de la finca por Juan el hecho de que  Andrés pudiera probar que Pedro sabía que la persona que le vendió la finca, es decir, Indalecio, no era dueño de la misma?

5ª) ¿En qué momento habría adquirido Juan la finca si Pedro era propietario de ella?; ¿y si no lo era?

6ª) En cuanto al hecho de que Indalecio pudiera no haber cobrado todo el precio,  ¿puede afectar eso a la propiedad de Juan, si es que hubiera adquirido esa propiedad?; más concretamente: ¿podría haber reclamado Indalecio la finca a Juan, por esa eventual falta de pago del precio, o puede reclamársela a Juan Junior?

SOBRE LA EVENTUAL ADQUISICIÓN DE ANDRÉS Y LA ESTRATEGIA JURÍDICA A SEGUIR POR JUAN O JUAN JUNIOR PARA QUE SE LE ENTREGUE LA CITADA FINCA.

 7ª) ¿Ha adquirido Andrés la propiedad de la finca por ocupación, o existe algún obstáculo para ello?; en caso negativo, diga cuál es el obstáculo y si podría llegar a adquirir la finca por algún otro modo o título jurídico.

8ª) ¿Qué habría podido hacer Juan (padre de Juan Junior) para recuperar la finca?

9ª) ¿Puede hacer algo él (Juan Junior) para arrojar a Andrés de la finca, habida cuenta de que adquirió por donación y cree que no tiene protección registral? En caso afirmativo, ¿hasta cuándo puede actuar contra Andrés?

10ª) ¿Cuál sería la vía procesal más segura para intentar las acciones procedentes contra Andrés, sobre todo considerando las fechas en que estamos?

SOBRE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS OTORGADOS POR JUAN JUNIOR

11ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿cuándo habría quedado constituida al servidumbre de paso?

12ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿cuándo habría quedado constituido el derecho real de usufructo?

13ª) Suponiendo que el problema relativo a la propiedad de la finca se resolviera en favor de Juan junior, ¿debería el titular del usufructo respetar la servidumbre?

14ª) Suponiendo que Andrés llegara a adquirir la propiedad de la finca por usucapión, ¿podría interponer alguna acción contra el adquirente de la servidumbre?, ¿cuál y con qué posibilidades de éxito?

15ª Suponiendo que Andrés llegara a adquirir la propiedad de la finca por usucapión, ¿podría interponer alguna acción contra el adquirente del usufructo?, ¿cuál y con qué posibilidades de éxito?

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MATERIALES:

Manuales y preguntas de respuesta concisa sobre transmisión de la propiedad y derechos reales, así como sobre los artículos 34 y 36 LH.

En cuanto a textos legales, y de acuerdo con las distintas cuestiones planteadas, han de tenerse en cuenta los siguientes:

 1ª pregunta: artículos 609 y 1.278-1280.1 CCi.

2ª pregunta: artículo 34LH.  También 40 LH.

3ª pregunta: 609 CCi y su desarrollo (los modos allí mencionados, para ver si alguno es aplicable);  artículos 24 y 34 LH.

4ª pregunta: artículo 34 LH.1945 a 1947 CCi; artículo 479 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1880 (vigente por disposición derogatoria única de la Ley 1/2000).

5ª pregunta: artículo 609 CCi, artículo 36 LH.

6ª pregunta: artículo 11 LH.

7ª pregunta: artículo 609 CCi y textos que desarrollan los modos de adquirir.

8ª pregunta: artículo 36 LH (usucapión contra el titular registral).

9ª pregunta: artículos 34 y 36 LH.

10ª pregunta: 1943-1947 CCi.

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