CASOS PRACTICOS (SEMINARIOS)

DERECHOS REALES

 

 

SEMINARIOS DE DERECHOS REALES 

SEMINARIOS 1 Y 2: CASOS PRÁCTICOS 1 y 2 DERECHOS REALES.

1.- Juan, de 70 años de edad,  es propietario de dos fincas rústicas colindantes situadas en Madrid, cada una de ellas conuna  vivienda unifamiliar, conocidas como “A” y “B”. La finca “B” linda al Este con la finca “V”, propiedad de un tal Jaime,  y por el Oeste con la finca “A”. La finca “A” linda al Este con la finca “B” y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.

2.- Al Sur,  todas las fincas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”.  Al Norte la finca de ¡¡JAIME!! linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A” y “B” lindan, por el citado Norte, con un camino público.

3.- Juan, solterón empedernido, tiene un sobrino al que quiere mucho llamado Jorge.  Juan se lleva mal con Jaime,  porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos y tiene dos automóviles Porsche 911, perfectamente restaurados pero dados de baja definitiva en la DGT, y cuya matriculación como vehículos históricos está pendiente (este dato sólo interesa para descartar que las normas sobre transferencia administrativa de vehículos afecte en nada a la solución del caso).

4.- El día 30-4-2015, Juan y su sobrino acuerdan verbalmente lo siguiente:

a) Juan le da a su sobrino Jorge la finca “B” por el cariño que le tiene, pero mientras Juan viva prohíbe a Jorge  enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además su sobrino habrá de darle, en concepto de precio por la finca “B”, aquél de los dos automóviles  “Porsche 911” que Juan elija.

5.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2015; ese documento escrito se encabezaba con un título que decía:   “donación de finca a  cambio de un coche”.

6.- El 8-5-2015 Juan  se decidió por uno de los automóviles y su sobrino le entregó las llaves del mismo.

7.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, asignando a la finca “B” un valor de 50.000.- euros.

8.- ¡¡EL SOBRINO DE JUAN!! fue por primera vez a su nueva casa el 15-7-2015, para preparar una fiesta de inauguración y comprobar que todo estaba  como la última vez que la visitó, un año atrás.

9.- El contrato entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2015,  denominándose finalmente, tras el asesoramiento del notario a las partes, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga es la transmisión de la propiedad del  automóvil elegido por Juan.

10.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso. Para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2015, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “V”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “V”; pagará por ello al dueño de dicha finca “B” 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato a escritura, otorgándose finalmente  la misma el 10-10-2015.

 

CUESTIONES CON BORRADOR DE RESPUESTAS A VERIFICAR POR LOS ALUMNOS CON SUS APUNTES

 

Preliminar: hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.

 

SEMINARIOS 1 Y 2: CASOS PRÁCTICOS 1 y 2 DERECHOS REALES.

1.- Juan, de 70 años de edad,  es propietario de dos fincas rústicas colindantes situadas en Madrid, cada una de ellas conuna  vivienda unifamiliar, conocidas como “A” y “B”. La finca “B” linda al Este con la finca “V”, propiedad de un tal Jaime,  y por el Oeste con la finca “A”. La finca “A” linda al Este con la finca “B” y al Oeste con una finca rústica de gran extensión que lleva 35 años sin ser ocupada por nadie y que llamaremos “X”.

2.- Al Sur,  todas las fincas lindan con una cantera, cuyo titular es “La Marmórea, S.L”.  Al Norte la finca de Jaime linda con una finca rústica dedicada a la crianza de toros bravos, mientras que las fincas “A” y “B” lindan, por el citado Norte, con un camino público.

3.- Juan, solterón empedernido, tiene un sobrino al que quiere mucho llamado Jorge.  Juan se lleva mal con Jaime,  porque siempre se ha llevado mal con sus vecinos. El sobrino de Juan es coleccionista de vehículos antiguos y tiene dos automóviles Porsche 911, perfectamente restaurados pero dados de baja definitiva en la DGT, y cuya matriculación como vehículos históricos está pendiente (este dato sólo interesa para descartar que las normas sobre transferencia administrativa de vehículos afecte en nada a la solución del caso).

4.- El día 30-4-2015, Juan y su sobrino acuerdan verbalmente lo siguiente:

a) Juan le da a su sobrino Jorge la finca “B” por el cariño que le tiene, pero mientras Juan viva prohíbe a Jorge  enajenarla o constituir derechos reales sobre ella; además su sobrino habrá de darle, en concepto de precio por la finca “B”, aquél de los dos automóviles  “Porsche 911” que Juan elija.

5.- El negocio jurídico anterior, redactado según el convenio verbal indicado en el apartado anterior, se formalizó en documento privado el 7-5-2015; ese documento escrito se encabezaba con un título que decía:   “donación de finca a  cambio de un coche”.

6.- El 8-5-2015 Juan  se decidió por uno de los automóviles y su sobrino le entregó las llaves del mismo.

7.- El sobrino de Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, asignando a la finca “B” un valor de 50.000.- euros.

8.- El sobrino de Juan fue por primera vez a su nueva casa el 15-7-2015, para preparar una fiesta de inauguración y comprobar que todo estaba  como la última vez que la visitó, un año atrás.

9.- El contrato entre Juan y su sobrino fue elevado a escritura pública el 17-7-2015,  denominándose finalmente, tras el asesoramiento del notario a las partes, como “donación de finca con carga impuesta al donatario”; el contenido indica que la carga es la transmisión de la propiedad del  automóvil elegido por Juan.

10.- Jaime desea salir al camino público situado al Norte de la finca “B”; el sobrino de Juan, que se ha hecho amigo suyo, desea permitirle el paso. Para ello, y mediante contrato privado celebrado el 20-9-2015, se establece que <<Jaime, propietario de la finca “V”, podrá salir al camino público situado al Norte de la finca “B” por la esquina situada al Noreste de la citada finca, a través de puerta que hará en el muro de separación entre las fincas “B” y “V”; pagará por ello al dueño de dicha finca “B” 200 euros anuales, a actualizar cada año según el IPC>>. Al día siguiente, Jaime pasa por la finca “B” al camino público para acudir al notario ante el cual se elevará dicho contrato a escritura, otorgándose finalmente  la misma el 10-10-2015.

 

CUESTIONES:

Preliminar: hacer un croquis de las fincas mencionadas en el caso práctico, según sus datos.

1ª)  Calificación o calificaciones que podrían aplicarse al negocio jurídico tal como aparecía en el documento privado perfeccionado el 7-5-2015 entre Juan y su sobrino.

-Donación con carga o gravamen u onerosa: 619 y 622 CCi.

 -Permuta: 1538 CCi.

-¿Compra venta? (1445 CCi). NO.

 

2ª) Datos del caso práctico que apoyen esa calificación o calificaciones.

Donación:

1.- “Juan le da, se declara probado que acordaron en el negocio verbal de 30-4-2015. Término claro y artículo 1281 CCi, ya que según Diccionario RAE: dar es “donar”.

2.- “Donación”, se titula el negocio jurídico en el contrato privado de 7-5-2015.

3.-  Donación con carga o gravamen”, se dice en la escritura de 15-7-2015.

 

Permuta:

1.- Según el contrato verbal de 30-4-2015, el sobrino ha de darle en concepto de precio un automóvil.  “Precio” es, en términos amplios, el “esfuerzo que sirve de medio para conseguir una cosa”; equivale a  “contraprestación”, 1.285 CCi: interpretación sistemática de las cláusulas, no sólo por uno de los términos empleados (dar).

2.- En el documento privado de 7-5-2015 se indica claramente que se trata de dar el inmueble “a cambio de” un coche”, con lo cual claramente estamos ante una permuta del artículo 1.538 CCi; el propio artículo 1540 habla de la cosa dada “en cambio”.

3.- Según los hechos, la escritura de 17-7-2015 sólo tenía por finalidad la elevación a documento público del contrato anterior; sus términos han de interpretarse, como dice el artículo 1.282 CCi, atendiendo a ese contrato como acto anterior, cosa que, según la Jurisprudencia, no impide la limitación aparente a actos coetáneos y posteriores.

4.-  Juan pagó el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, no el de sucesiones y donaciones.  Según el artículo 1 del  RD legislativo 1/93, dicho impuesto grava, entre otros actos jurídicos las transmisiones patrimoniales onerosas. Se trata de un acto posterior que ha de emplearse también para interpretar el contrato, según el artículo 1.282 CCi citado. (OJO: ES ACTO DE UNA SOLA PARTE Y PUEDE SER MOTIVADO POR AHORRO FISCAL).

3ª) ¿Falta algún dato para resolver inequívocamente el tema de la calificación del negocio contenido en ese contrato privado?; si la respuesta fuera positiva,  diga cuál sería ese dato.

El valor del inmueble y del coche: si el coche vale lo mismo o más que el inmueble no sería donación con carga, sino permuta. Si el coche vale menos que el inmueble es donación con carga o gravamen (619 CCi).

4ª) A la vista de esa posible calificación o calificaciones del negocio jurídico, antes de la aclaración hecha con asesoramiento notarial y situándose usted en la fecha de 16-7-2015, diga a quién pertenecería la propiedad de la finca “B” y del coche elegido por Juan. Si hay varias calificaciones posibles, diferencie su respuesta según esas diversas calificaciones.

Si es donación con carga o gravamen:

1.- La finca “B” es de Juan el 16-7-2007. Según la Jurisprudencia los requisitos formales de la donación se exigen también en la donación con carga o gravamen, y el 633 CCi dice que la donación de inmueble ha de constar en escritura pública. Hasta entonces no hay donación de inmueble ni, por tanto, transmisión de propiedad.

2.- El automóvil no se entrega como donación, sino como cumplimiento de una carga o gravamen relativos a una donación que aún no existe. Se trata, por tanto, de un pago de lo indebido (TODAVÍA) que no transmite la propiedad.

Si fuera permuta:

Se perfecciona por el consentimiento (1289 CCi). Según el artículo 609 CCi basta ese contrato seguido de la entrega para que el accipiens adquiera la propiedad si el tradens era propietario.  Luego:

-La finca es del sobrino de Juan desde el 15-7-2015 (entrega real o material del 1462 párrafo 1 CCi).

-El automóvil es de Juan desde el 8-5-2015 (entrega real, o quizá simbólica, del artículo 1463 CCi)

5ª) Tras la escritura otorgada el 17-7-2015, diga a quién pertenecería la finca “B” y el coche elegido por Juan.  

Ya da igual la calificación del negocio jurídico: Si es donación con carga se cumple el artículo 633CC y el sobrino de Juan es dueño de la finca; el coche también desde esa misma fecha, porque antes no había donación y la carga no existía (vimos que era un pago indebido).

Si fuera permuta, desde las fechas indicadas en la respuesta a la pregunta anterior. Tras la escritura se mantiene esa situación.

6ª) Fíjese ahora en el compromiso asumido por el sobrino de Juan de no enajenar ni constituir de derechos reales sobre la finca “B”: ¿cómo calificaría usted jurídicamente esa estipulación y qué requisitos ha de reunir para su plena validez?

Se ha intentado establecer una prohibición de disponer, OBVIAMENTE DERIVADA DE LA VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES. De la redacción del artículo 26.3 de  la Ley Hipotecaria para bienes inmuebles, extendida analógicamente a los muebles, del Código Civil, y de la Jurisprudencia, se deduce que para su validez se requiere:

(VER REQUISITOS EN LA RESPUESTA CONCISA A LA PREGUNTA N. 5 DEL APARTADO “PREGUNTAS DE RESPUESTA CONCISA” DE LA PÁGINA WEB: SON ESOS).

 

7ª) De acuerdo con la escritura otorgada el 17-7-2015, aplique al caso los requisitos que ha relacionado en su respuesta a la pregunta anterior y diga si se cumplen o no cada uno de ellos.

-No es perpetua, sino temporal y sometida a término incierto. Si la sustitución fideicomisaria puede establecerse por toda la vida de personas que no habían nacido siquiera al tener eficaca la prohibición (SIN PASAR DEL SEGUNDO GRADO), no cabe duda de que el resto de la vida de una persona cumple con el límite legal del artículo 781 CC (al cual se remite también el artículo 641 para la reversión de donaciones); POR TANTO ESE, EL DEL ARTÍCULO 781 CCI ES EL LÍMITE TEMPORAL PARA toda prohibición de disponer.

-El interés protegido con la pretendida prohibición es que Juan no haya de padecer la vecindad con un desconocido, cosa que no parece gustarle. No sabemos si se consideraría “serio y legítimo” por la Jurisprudencia, pero es posible.

-Las principales dudas provienen de la naturaleza del negocio jurídico.

-Si fuera permuta de inmuebles no cabe duda de que sería inválida como prohibición de disponer.

-Si fuera donación con carga o gravamen, el 619 CCi dice que “es también donación”, y por tanto la solución parece inclinarse hacia la validez de la prohibición de disponer.

Podría discutirse esta última afirmación, no obstante, dado que al fin y al cabo en la parte que no exceda el valor del gravamen parece que la donación con carga se regiría por las reglas de los contratos onerosos (622 CCi).  Además, si se quiere polemizar sobre la validez de la prohibición en el caso práctico planteado, y dependiendo del dato que no se ha facilitado sobre el valor del inmueble donado y del automóvil que ha de transmitir el donatario, también podría argumentarse, si esos valores respectivos fueran similares:

1.- La existencia de una escasa diferencia entre el valor de lo donado y la carga, que aproxima el caso a los contratos onerosos.

2.- La invocación de la excepcionalidad de las prohibiciones de disponer voluntarias, respecto a la regla general de que puedan ser objeto de contrato (y, en su caso, de transmisión) todas las cosas que no están fuera del comercio (1271 CCi).

(La parte en cursiva es a efectos argumentativos).

8ª) Fíjese ahora en el negocio por el cual Juan autorizaba a Jaime a pasar por la finca “B” y, de acuerdo con la división de los derechos subjetivos en reales y de crédito u obligación, diga a cuál de esas categorías puede adscribirse el derecho concedido a Jaime. Para ello deberá consultar la doctrina sentada en la STS de 9-11-1965, publicada en el apartado “Apuntes” de la página web del profesor).

 La STS de 9-11-1965 establece el principio general del derecho según el cual la propiedad se presume libre de derechos reales. En caso de duda, el efecto es meramente obligacional, de manera que el derecho de Jaime a pasar sólo  implica la correlativa obligación de Jorge de no impedirle el paso en las condiciones pactadas.  Porque en el pacto no hay nada que permita deducir la naturaleza del derecho otorgado al referido Jorge (salvo una alusión al “dueño” como sujeto que ha de recibir la contraprestación por el derecho a pasar, que muy difícilmente podría llevar a entender que ese derecho también es oponible a “cualquier dueño”, no sólo a Jorge).

9ª) De acuerdo con la respuesta a la pregunta anterior, acerca de la naturaleza real o crediticia del derecho de Jaime, diga si Juan podría oponer la cláusula contenida en la escritura de 17-7-2015 para que se declarase la ineficacia del derecho a pasar del citado Jaime.

1.- No, porque si se trataba de una mera obligación de Jorge de dejar pasar a Jaime, no existiría acto de gravamen real ni, por tanto, acto de disposición sobre la propiedad del inmueble transmitida a Jorge por su tío Juan.

10ª) ¿Y si la naturaleza del derecho de Jaime fuera la contraria a la que usted indicó en respuesta a la pregunta 8ª (suponiendo que sólo nos refiramos a las dos grandes categorías del derecho subjetivo, es decir, los derechos reales y los derechos de crédito u obligación?

Entonces el derecho de Jaime sería un derecho real (lo contrario de lo que resulta del caso práctico). Entonces el problema consistiría en si la prohibición de disponer era válida como tal o no: si el inmueble se transmitió mediante donación probablemente lo sería, y Juan podría oponerla para negar la eficacia del derecho concedido por Jorge a Jaime.

Si se hubiera transmitido por permuta no sería válida la prohibición de disponer, y Juan no podría combatir la eficacia del derecho de Jaime.

11ª) De acuerdo con su respuesta a la pregunta 8ª, diga si Juan podría exigir alguna indemnización a su sobrino por incumplimiento de la limitación que asumió en la escritura de 17-7-2015.

No, porque no se ha realizado acto dispositivo alguno sobre la propiedad transmitida a Jorge, según la respuesta a la pregunta 8ª; si se hubiera realizado tal acto dispositivo, la invalidez como prohibición de disponer podría ser compatible con la posibilidad de exigir indemnización a quien incumplió una obligación contraída en virtud de contrato u otro negocio jurídico: en el caso Jorge incumplió el compromiso asumido con su tío.

 12ª) Puesto que el tío de Juan poseyó la finca hasta julio de 2015,  ¿podría interponer una acción de tutela judicial sumaria para la protección de la posesión de la finca “B” frente a su sobrino?; ¿y frente a Jaime? (señale  los requisitos necesarios para ejercitar esas acciones y si faltaría alguno de ellos).

 Se necesita la posesión del demandante y la realización de un acto de perturbación o despojo por el demandado o por quien actúe para éste.

-El tío de Juan perdió la posesión de acuerdo con el artículo 460.2º CCi, por la cesión del inmueble a Jorge, que ocupó la finca sin oposición por parte de su tío y en ejecución de un título otorgado por éste (sea donación o sea permuta, tanto da): no hay posesión del demandante.

-De acuerdo con el caso, tanto Jorge como Jaime comienzan su posesión sin violentar una posesión anterior (Jorge sin violentar la posesión de su tío, y Jaime sin violentar la de Jorge): no hay despojo ni perturbación del poseedor anterior.

13ª) Supongamos ahora que el tío de Juan hubiera comprado a su vez la finca “B”  a Antonio, mediante  escritura otorgada en 20-12-1985. El verdadero dueño de la finca no era sin embargo Antonio, sino Damián. En tal circunstancia ¿Cuándo habría adquirido Juan la finca, en caso de que lo hubiera hecho, y por cuál de los modos relacionados en el artículo 609 CC?

-Habría adquirido a las 24,00 horas del día 20-12-1995, ya que del caso se deduce que su posesión era pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (1941 CCi), presumiéndose su buena fe (434 CCi), y existiendo justo título, según los hechos del caso (1952 a 1954 CCI). Será, por tanto usucapión ordinaria (1940 CCi); entendemos que entre presentes, porque el caso no dice que Damián resida en el extranjero o ultramar, y por tanto el plazo sería de 10 años (1957 CCi); se completará a las 24 horas del 20-12-1995 porque el último día ha de cumplirse en su totalidad (1960.3ª CCi).

-Habría adquirido por el modo llamado prescripción (adquisitiva o usucapión): 609 final del CCi.

14ª) En caso de que Juan se hubiera enterado, el 10-12-1995, de que la finca que compró no era de Antonio, ¿habría adquirido su propiedad en algún momento?; ¿y su sobrino Jorge? En caso de respuesta negativa a ambas preguntas, diga si alguno de ellos adquirirá esa propiedad en algún momento, quién, cuándo y por cuál de los modos contemplados en el artículo 609 CC.

Juan no, porque la mala fe sobrevenida antes de perfeccionarse el plazo de usucapión ordinaria perjudica: necesitaría 30 años, que es el de usucapión extraordinaria de inmuebles (1.959 CCi), y no se completaría hasta el 20-12-2015.

Jorge no sabemos si necesita poseer 10 años con buena fe, o si puede unir a su posesión la de su causante. Depende de la doctrina seguida en cuanto a la unión de posesiones. Si pueden unirse también posesiones de mala fe, aunque sea para completar el plazo de la usucapión extraordinaria, adquiriría a las 24 horas del 20-12-2015.

 

MATERIALES:

-Código civil.

-Manuales y/o “preguntas de examen” sobre las cuestiones planteadas.

-STS de 9-11-1965 para la pregunta 8ª.

(Básicamente: repasar, en esos materiales, las donaciones “con carga o gravamen”, los requisitos para la validez de las donaciones de bienes muebles e inmuebles, los conceptos de permuta y compraventa, las prohibiciones de disponer, los modos de adquirir  la propiedad del 609 CC, la tutela sumaria de la posesión, y los requisitos de la usucapión ordinaria y extraordinaria).

 

 SEMINARIO 3: DERECHO DE PROPIEDAD (20 DE OCTUBRE).

 

HECHOS:

Juan entrega a Andrés, mecánico y dueño de un taller, una cara bicicleta de montaña para que se la repare. El mecánico de Andrés, aprovechando la ausencia de su jefe, vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente el mecánico le dijo a Juan que la bicicleta había sido hurtada mientras él trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro, decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a la venta de bicicletas de ocasión; afirmó también que la bicicleta no había sido robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras del mecánico Andrés. Por su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la  reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.

 NOTA: Se ha modificado el caso para identificar las personas del dueño y el mecánico por razones de simplificación, nada más. No altera la resolución vista en clase.

CUESTIONES:

  Planteados así los hechos, responda a las siguientes cuestiones:

1ª) Si Juan hubiera comprado  la bicicleta en cuestión a Damián dos años antes de dejarla en el taller, y el mencionado Damián  se la hubiera entregado en el momento de perfeccionarse la venta, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y  que adquirió por usucapión?

-Juan tendría a su favor la presunción del artículo 464 CCi: su posesión equivale a título.

-Parece que la posesión reúne los requisitos del artículo 1941 (repasarlos). La buena fe, se presume (434 CCi). El Justo Título para la usucapión ordinaria quizá consista en la mera posesión (464 CCi: equivale a título para la usucapión ordinaria), y 1955 CCi: no exige JT en bienes muebles para usucapión ordinaria. PERO LE HARÍA FALTA UN AÑO MÁS (1955 CCI) PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA.

2ª) Si Juan  hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller,  y Damián hubiera robado la bicicleta dos años antes de venderla y entregarla a Juan, ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y  que adquirió por usucapión?.

-Probaría que Juan era dueño por usucapión ordinaria, de acuerdo con lo visto en la pregunta anterior.

3ª) MODIFICADA (ERA IGUAL A LA ANTERIOR PARA AHORRAR TIEMPO): Si Juan hubiera comprado y recibido la bicicleta de Damián tres años antes de dejarla en el taller,  y Damián hubiera robado la bicicleta sólo un año y medio antes de entregársela a Juan, sabiendo éste que era robada: ¿probaría eso que Juan era dueño de la bicicleta?; ¿y que adquirió por usucapión?.  En caso contrario, diga cuándo se produciría la adquisición por usucapión de Juan.

-Juan no sería poseedor de buena fe (1950 CCi). Como parecen concurrir los requisitos del artículo 1941 CCi (repasarlos), su posesión sería apta para la usucapión EXTRAORDINARIA (1955 CCi). 

-Necesitaría 6 años (1955 CCi).

-Si suponemos que Juan no puede unir la posesión de Damián  a la suya (porque sólo pueden unirse posesiones de buena fe) adquiriría a los 6 años de serle entregada la bicicleta por Damián.

-Si Juan puede unir la posesión de Damián, ha de tenerse en cuenta que la posesión de éste se había adquirido con violencia (robo), de manera que, según el artículo 460.4 CCi , en relación con el artículo 444 CCi, hasta pasado un año desde el despojo la posesión sería violenta; por lo tanto no sería pácífica (1941 CCi),  y de todo ello resulta que  no serviría para la usucapión. Pasado el año el vicio de violencia o clandestinidad queda purgado y la posesión ya aprovecha para la usucapión, pero entonces a Juan sólo  le sería útil medio año de la posesión de Damián.

-El artículo 1956 CCi no tendría aplicación porque no se trata de la usucapión del mismo que robó ni de sus cómplices, sino de la de Juan.

4ª) Pasando ya al problema de la venta otorgada en favor de Pedro por el mecánico del taller donde Juan dejó la bicicleta, señale si podría tener éxito una acción de tutela judicial sumaria de la posesión planteada por Juan frente al mecánico, y los motivos de su respuesta.

-No (JURISPRUDENCIA), porque Juan entregó voluntariamente la bicicleta al mecánico y, por tanto, no hubo despojo alguno por parte de éste hasta que el mecánico vendió y entregó a Pedro.

-Pero tras esa venta y entrega a un tercero, que sí podría constituir despojo,  aparece un nuevo obstáculo para la acción de tutela judicial sumaria, ya que el mecánico dejó de ser poseedor, y por tanto no podría ser demandado en una acción cuyo objetivo es recobrar la  posesión.

5ª)  ¿Y si la acción de la pregunta 4ª se dirigiese contra Pedro?

-No (JURISPRUDENCIA), porque Pedro no ha despojado a Juan, ni nadie lo hizo en su nombre.

 6ª) Si se desestimara la acción de tutela judicial sumaria de la posesión dirigida por Juan contra Pedro, ¿podría plantear una acción reivindicatoria contra el mismo Pedro al día siguiente de desestimarse la acción de tutela judicial sumaria, o Pedro podría alegar la existencia de cosa juzgada? (modificada para mayor claridad).

-Sí, porque la sentencia en esos procesos de tutela judicial sumaria no producen el efecto de cosa juzgada sobre el derecho  a poseer, que no ha sido objeto de esos procesos (447.2 LECI).

7ª) Si no se hubiera planteado antes la acción de tutela judicial sumaria de la posesión, o no existiera cosa juzgada en caso de ser dicha acción desestimada, y suponiendo que Juan ejercitase la acción reivindicatoria contra Pedro, ¿tendría alguna importancia, para las posibilidades de que la acción reivindicatoria de Juan triunfase, el hecho de que  el taller de Andrés se dedicara o no a la venta de bicicletas de ocasión? ¿Por qué? (modificada para mayor claridad)

            Tiene importancia, porque en caso de que el establecimiento de Andrés se dedique también a la venta de bicicletas de ocasión sería aplicable la remisión al artículo 85 del CCo contenida en el último párrafo del artículo 464 CCi, con lo cual la adquisición de Pedro sería inatacable al producirse, según el citado artículo artículo 85 CCo “prescripción de pleno derecho” a favor del comprador (adquisición automática de propiedad sin necesidad de plazo alguno).   

8ª) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de bicicletas, ¿bastaría la prueba de que Juan adquirió la propiedad de la bicicleta  y de que Pedro compró la bicicleta a quien no era propietario, para que triunfara la acción reivindicatoria dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, señale  por qué; en caso de contestar negativamente, diga si habría de probar Juan para que triunfara la mencionada acción reivindicatoria.

No bastaría, porque según el primer párrafo del artículo 464 CCi la misma posesión de buena fe que tiene Pedro es título suficiente. La reivindicatoria de bienes muebles dirigida contra un poseedor de buena fe siempre presupone la existencia de colisión entre dos títulos, que el CCi resuelve imponiendo al reivindicante la prueba de alguno de lo siguientes hechos:

-Que el demandado no tiene buena fe (en cuyo caso la equivalencia entre la posesión y el título desaparece).

-Que el demandante perdió la cosa, o bien:

-Que el demandante fue objeto de una “privación ilegal” de la cosa (sea por parte del propio demandado o por un tercero).

9ª) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría tener importancia la alegación de  Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue hurtada ni robada por el mecánico? ¿Por qué?

Puede tener importancia porque existen dos posiciones fundamentales acerca de lo que puede entenderse por “privación ilegal” a efectos de dar lugar o no a la acción reivindicatoria sobre bienes muebles. Para la primera de ellas ese concepto está restringido a los supuestos de hurto o robo (tesis llamada germanista por partir de la interpretación de que el derecho histórico que inspiró la promulgación del artículo 464 CCi fue el de los pueblos germánicos), mientras que para la segunda ese concepto incluye cualquier acto dirigido a la transmisión del derecho y verificado sin consentimiento del propietario, en especial el realizado con abuso de confianza por el poseedor de la cosa para cuidarla, repararla, administrarla, etc. etc. (tesis denominada romanista por entender que el CCi consagró la reivindicatoria amplia derivada del Derecho Romano). En consecuencia, la alegación de Pedro sobre que la bicicleta no fue objeto de hurto o robo supondría la desestimación de la acción reivindicatoria planteada por Juan si el Tribunal siguiera los postulados de la interpretación germanista del artículo 464 CCi.

 10ª) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecánico, y si se estimara que la actuación del mecánico fue constitutiva de privación ilegal, ¿tendría alguna importancia que Pedro creyera que el mecánico era propietario de la bicicleta a efectos de estimarse o no la acción reivindicatoria de Juan?,  ¿Y a otros efectos?

Existiendo “privación ilegal” la acción reivindicatoria sobre el bien mueble habría de estimarse, sin que a estos efectos tuviera ninguna importancia la buena o mala fe del demandado. La buena fe es condición necesaria para obtener la protección que el artículo 464 CCi otorga al poseedor pero no es condición suficiente, y precisamente por ello es preciso dudar de que se pueda construir un principio general de protección de los adquirentes que tenga como centro esa buena fe.

            Sin embargo a otros efectos sí podría tener interés esa buena fe, aunque por existir “privación ilegal” no bastara para detener la acción reivindicatoria. Así, para que Pedro pudiera adquirir definitivamente la propiedad de la bicicleta alegando la usucapión ordinaria de tres años (1955 párrafo 1º CCi), o para regular su situación cuando se proceda a liquidar su situación posesoria como consecuencia de la sentencia que le obligara a restituir la bicicleta (régimen de los frutos, gastos y deterioros que hayan podido producirse mientras se prolongó su posesión, según los artículos 453 y siguientes del CCi). Sin olvidar los efectos contractuales que pudiera tener el conocimiento por el comprador de la falta de titularidad del vendedor, y que son materia propia del Derecho de Contratos.

 11ª) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, ¿triunfará la reivindicatoria de Juan, según Jurisprudencia absolutamente uniforme?

No totalmente uniforme. Más bien existe una tendencia actual en la Jurisprudencia hacia la tesis germanista, que circunscribe el concepto de “privación ilegal” a los supuestos de hurto o robo aunque sigue vigente la línea contraria.

12ª) En caso de que triunfara la reivindicatoria, ¿habría de restituir Juan a Pedro el precio pagado por éste al mecánico, como requisito para recuperar la bicicleta?

Si triunfara la reivindicatoria, Juan no tendría que abonar a Pedro el precio que éste pagó al mecánico de Andrés para recuperar la bicicleta. Eso sólo sucede cuando la compra se hubiera producido de buena fe y “en venta pública”, como establece el párrafo segundo del artículo 464 CCi, supuesto que no hay que confundir con el de adquisición en establecimientos abiertos al público; el caso de “venta pública” alude a adquisiciones derivadas de subastas públicas y permite reivindicar la cosa mueble del poseedor de buena fe cuando concurren los requisitos necesarios para ello (pérdida o “privación ilegal”), si bien se requiere abonar el precio al comprador. Por el contrario el caso de adquisiciones realizadas en establecimientos abiertos al público puede suponer la prescripción de pleno derecho a favor del comprador y cerrar cualquier posibilidad de reivindicar la cosa, si se dan los requisitos contemplados en el artículo 85 CCo (igualmente en caso de adquisición en bolsa, feria o mercado). 

13ª) La respuesta a la pregunta 8ª ¿sería la misma si, en lugar de una bicicleta, lo que vendió el mecánico a Pedro hubiera sido el propio taller, siendo  este  propiedad de Juan?

 No. Si fuera un bien inmueble y Juan hubiera probado su adquisición por cualquiera de los modos del artículo 609 aptos para ello (excepto la ocupación porque dicho modo nunca se aplicará a bienes inmuebles ya que éstos siempre tienen dueño), la presunción del justo título de Pedro derivada del artículo 448 caería. Tendría que alegar el tal Pedro entonces su propio título adquisitivo, que es la venta y entrega procedentes del mecánico; está probada la falta de titularidad del que pretendió transmitir a Pedro, no existiendo datos sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad que pudiera desencadenar la protección del artículo 34 LH a quien adquiere la propiedad o un derecho real sobre bienes inmuebles de titular inscrito, de buena fe, a título oneroso, e inscribe su adquisición: por tanto la regla general de que nadie puede adquirir un derecho de quien no lo tiene haría que la reivindicatoria de Juan  triunfase.

MATERIALES:

 

-Manuales recomendados y/o preguntas de respuesta concisa.

-Textos legales: art. 464 Cci., art. 85 del Código de Comercio, artículos 433 y 1955 CCi, artículos 453-457 CCi.

- Para las preguntas 9ª y 11ª, Sentencias Judiciales: SSTS de 19-6-1945 y 25-2-1992 (adjuntas). 

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CASO PRÁCTICO 4. SEMINARIOS 5 Y 6: PROPIEDAD HORIZONTAL (3/10 y 5/12 de Noviembre).

 

HECHOS:

Andrés es propietario del piso 1º A de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, situado en el número 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10 pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de participación en elementos comunes de 9 centésimas, y a cada local de 5 centésimas.

En el tablón de anuncios situado en el portal del inmueble apareció, el día 7 de agosto de 2012, el siguiente anuncio:

 

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA

 

Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se celebrará en el piso 4º B, el próximo día 10-8-2012, a las 12 horas en primera convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al siguiente

 

ORDEN DEL DÍA

 

 1º) Aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente. El importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros, incrementando en 200 euros el importe del año anterior.

2º) Aprobación del cambio del solado del portal, para sustituirlo por mármol de calidad muy superior a la actual. El importe de la obra, según presupuesto, es de 6.000 euros, y para su financiación se plantea una derrama de 500 euros, a abonar en cinco mensualidades de 100 euros cada una, realizándose la obra una vez obtenido todo el importe.

 3º) Aprobación de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que se construiría en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el acceso al inmueble del propietario del piso 1º B, afectado por una discapacidad que le impide caminar. El importe de la obra, según presupuesto, es de 8.000 euros.

 4º) Aprobación de las obras y del coste previsto para la instalación de una antena colectiva parabólica, que permita la recepción de emisiones de televisión vía satélite.

5º) Establecimiento de la contribución a gastos comunes por partes iguales, sin diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales del deber de contribuir a los gastos de conservación y limpieza del portal y la escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponderá pagar 55 euros al mes y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al año.

 6º)  Autorización al Presidente para entablar acción de cesación contra el dueño del local izquierda por la realización en el mismo de actividades molestas e ilícitas.

 

Madrid,  5 de agosto de 2012,

   

 

Fdo., Sebastián Cont Able,

Administrador colegiado de Fincas

Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3º D (Madrid).

 

  La Junta se reunió en primera convocatoria y comenzó a las 12 horas presidida por el Administrador, que ejercía también los cargos de presidente y secretario aunque sin  derecho a voto, porque no era propietario de ningún piso o local en el inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del día se declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las correspondientes deliberaciones, el siguiente balance:

 

Punto 1º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 2º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 3º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 4º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.

Punto 5º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 6º: 2 votos a  favor, 0 en contra y 5 abstenciones.

 

CUESTIONES:

 

Las cuestiones planteadas son las siguientes:

 

 -Limitándonos a los aspectos relativos a las mayorías exigidas para la constitución de la junta y la adopción de acuerdos en la misma, y suponiendo que en los restantes aspectos sobre su convocatoria, dirección  y desarrollo, no existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones:

 

1ª) ¿Podía celebrarse la junta en primera convocatoria? ¿Por qué sí o por qué no?

1ª) Ha de comprobarse si se daba el quórum exigido por el artículo 16.2, párrafo tercero de la LPH. El número total de propietarios del edificio es 12 y el total de cuotas, obviamente, 100 centésimas. Como hay 7 asistentes concurre mayoría de propietarios, y como el número de cuotas que ostentan entre esos asistentes es 63 (9x7), también se da la mayoría de cuotas. Luego la Junta podía reunirse válidamente en primera convocatoria.

2ª) ¿Qué acuerdos habrían obtenido, en la misma junta y sin ulteriores requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayoría necesaria para su eficacia? (indíquelos, comparando la mayoría requerida por la LPH y la efectivamente obtenida).

2ª) Veamos los acuerdos uno por uno:

Acuerdo 1º: La aprobación de cuentas y presupuesto es un acto de administración que no implica otorgamiento ni modificación del título constitutivo o de los estatutos, sin estar tampoco sometido a una regla especial de mayoría. Por tanto se aplicará la regla contenida en el apartado 7 del artículo 17 de la LPH, que al haberse constituido la Junta en primera convocatoria supone la concurrencia del voto favorable de 7 propietarios y un 51% de las cuotas como mínimo. Como sólo votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas (9x4), el acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 2º: Solado del portal: Sería aplicable lo dispuesto en el artículo 17.4 LPH, según el cual se requerirá el voto favorable de 3/5 de propietarios y de cuotas, al considerarse una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Los 3/5 de 12 propietarios son 7,2 propietarios (3x12:5= 36:5=7,2). Como sólo tenemos 7 propietarios que votaran a favor no se dio la mayoría de propietarios (harían falta 8). Aunque no haga falta ya, veamos si se dio la mayoría de 3/5 de cuotas: 7x 0.9= 63centésimas.  Como los 3/5 de 100 son 60 centésimas sí habría mayoría de cuotas. El acuerdo aprobado no alcanzó la mayoría exigida por la LPH pese a haber sido aprobado en la junta.

Acuerdo 3º: Rampa de acceso. En abstracto podrían utilizarse para resolver esta cuestión los artículos 10.1 b) o 17. 2 de la LPH. Como el importe de la obra supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (no constando la existencia de subvenciones o ayudas públicas), será aplicable la mayoría exigida por el artículo 17.2 de la citada Ley (mayoría de propietarios y cuotas de participación). Por tanto, y como sólo votaron a favor cuatro propietarios que representaban un 36% de las cuotas, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la LPH, pese a haber sido aprobado por la junta. Podría ser obligatoria sin embargo si el discapacitado asumiera la diferencia (320 euros); en tal caso no sería necesaria ninguna mayoría.

Acuerdo 4º: Antena parabólica. Según la norma contenida en el artículo 17.1 de la LPH se precisa, como mínimo, el voto favorable de un tercio de propietarios y cuotas: serían 4 propietarios y un 33,33% de las cuotas de participación; dicha mayoría se obtuvo, puesto que votaron a favor 4 propietarios que representan un 36% de las cuotas.

Acuerdo 5º: Alteración del criterio de contribución en gastos de conservación y exoneración parcial de algunos propietarios. Al no constar la existencia de norma estatutaria previa, adoptada de acuerdo con el párrafo tercero del artículo 5 de la LPH, se aplicaría la regla dispositiva derivada del artículo 9.e) del propio texto legal, que supone la contribución proporcional a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Alterar ese régimen legal supone aprobar una norma estatutaria, y por tanto se aplicaría la regla de unanimidad contemplada en el artículo 17.6 de la LPH. Evidentemente esa mayoría no se obtuvo en la Junta, pese a que el acuerdo fuera aprobado (faltaban 5 propietarios que no concurrieron a la misma).

Acuerdo 6º: Acción de cesación:  al ser un acto que no modifica el título constitutivo ni los estatutos, y que tampoco viene sometido a una mayoría especial expresamente prevista en el propio artículo 17, habría de aplicarse norma 7 del citado artículo 17 de la LPH, lo cual nos lleva a mayoría de propietarios y cuotas. Como sólo votaron a favor 2 propietarios, que representan un 18% de las cuotas totales, el acuerdo no obtuvo la mayoría exigida por la Ley, aunque fuera aprobado por la Junta.

3ª) ¿Qué calificación jurídica correspondería a los acuerdos que no hubieran obtenido esa mayoría en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que se refieren a la inexistencia de las mayorías exigidas por la LPH?

3ª) En esta cuestión aparecen las dudas sobre el ámbito material del régimen de anulabilidad que se deriva de la posibilidad de impugnar los acuerdos  contrarios a la LPH o los estatutos dentro del plazo de un año (artículo 18, apartados 1.a y 3 de la LPH). Más concretamente se trata de señalar la diferencia entre ese régimen y los casos de nulidad radical o de pleno derecho, derivados de la aplicación del artículo 6.3 del CCi.

En este sentido existe una línea jurisprudencial partidaria de aplicar el régimen de la anulabilidad a todo acuerdo contrario a la LPH o a los estatutos, reservando la nulidad radical para la vulneración de otras leyes imperativas (STS de 28-2-2005, relativa a la falta de designación del lugar de celebración de la Junta, y la que cita, de 7-3-2002, así como la de 26-6-1993).

Pero otra línea parece diferenciar en la LPH entre normas dispositivas e imperativas, aplicando a los acuerdos que vulneren estas últimas, o cualquier otra ley imperativa, el régimen de la nulidad radical (STS de 30-6-2005, que estimó radicalmente nulos todos los acuerdos adoptados en la junta en que actuaba como presidente alguien que no era propietario, vulnerando el artículo 13.2 de la LPH, así como la de 27-7-1993, que declaró radicalmente nulo el acuerdo sobre una materia no incluida en el orden del día).

                La cuestión puede oscilar, por tanto, entre ambos polos (anulable en un año o nulo radicalmente), de manera que es mejor ser cautelosos y presentar la demanda antes de que transcurra un año desde la adopción del acuerdo a impugnar.

4ª) En relación con los acuerdos que se referían a obras o instalaciones, y en caso de que fueran válidos  (aunque no lo sean según los datos del caso práctico) ¿estarían obligados a la financiación de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en  qué supuestos sí y en qué otros no.

 4ª) Los acuerdos sobre obras son el 2º el 3º y el 4º.

En cuanto al 2ª se aplicaría el artículo 17.4 de la LPH. Aunque se hubiera alcanzado la mayoría necesaria el disidente no quedará obligado, pues el importe de la cuota de instalación (6.000.- euros por 0,09 centésimas son 540 euros, a pagar por cada dueño de pisos por el solado),  supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (7680 euros por 0,09 centésimas son 691,2 euros que equivale a  la contribución a gastos de comunidad anual del dueño de pisos si contribuye según cuota; luego la cuota de tres meses serían 172, 8 euros). Si se aplicara la contribución a gastos de comunidad por partes iguales también superaría el coste del solado las tres mensualidades ordinarias, porque 7680 entre 12 son 640 euros de contribución a gastos de comunidad cada año (a partes iguales), luego tres meses serían 160 euros, mientras que el coste de instalación serían 6.000 euros entre 12 vecinos, es decir 500 euros (obviamente una cantidad mayor que 160 euros).

En cuanto al 3º se aplicaría el artículo 17.2 final de la LPH, derivándose de ello que todos los propietarios quedarían obligados, no solamente a permitir las obras, sino  a sufragarlas.

Al acuerdo 4º le resultaría aplicable el párrafo segundo del artículo 17.1 LPH, de manera que el coste de instalación o de conservación posterior no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor de dicho acuerdo, sin perjuicio de lo dispuesto en dicho precepto para el caso de que posteriormente solicitaran el acceso a dicha instalación.

 -Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al régimen de mayorías exigido para la adopción de acuerdos, y por tanto analizando las restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, señale:

5ª) ¿Qué otros motivos podría alegar Andrés, propietario que no estuvo presente en la Junta en cuestión, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; ¿cuál sería el plazo para plantear dicha impugnación?

5ª) Pueden señalarse los siguientes defectos adicionales a la falta de mayoría necesaria para algunos acuerdos:

1º.- La convocatoria no la hizo el presidente. Aunque puedan coincidir los cargos de presidente y administrador: 16.2 LPH.

2º.- La citación ha de realizarse con los requisitos formales establecidos en el artículo 9.h  LPH, según el artículo 16.2 de la misma. Eso supone realizarla en el piso o local, o bien en el domicilio comunicado a quien ejerza las funciones de secretario. Sólo si no fuera posible hacerla así tendría aplicación la comunicación en el tablón de anuncios, no teniendo plenos efectos esa notificación hasta que transcurran 3 días naturales.

3º.- La citación para junta ordinaria ha de hacerse con seis días de antelación (16.3 LPH), y en el caso no se cumplía ese requisito (publicación en el tablón el día 5 de agosto y fecha de la junta fijada para el 10 de agosto, y ello sin considerar que, aún cuando fuera correcta la citación por tablón de anuncios, probablemente esa citación no tendría efectos hasta el 8 de agosto, según el anteriormente citado artículo 9. h) de la LPH.

 4º.- La segunda convocatoria puede contenerse en la misma citación que la primera, como se hizo efectivamente en el caso planteado, pero no puede celebrarse hasta que transcurra media hora desde el plazo fijado para la primera convocatoria (16.2, párrafo 4 de la LPH); por eso no parece correcto que la primera y la segunda convocatoria se hayan realizado con 15 minutos de diferencia solamente, aunque la cuestión resulta irrelevante al haberse constituido la junta válidamente en primera convocatoria.

5º.- El presidente no era propietario de ningún piso o local en el edificio en régimen de propiedad horizontal, contra lo establecido en el artículo 13.2 de la LPH. La infracción consistente en que el presidente no sea propietario de un piso o local, como exige el artículo 13.2 de la LPH, conlleva la nulidad radical, no solamente del nombramiento de ese presidente, sino de todos los acuerdos adoptados en las juntas presididas por el no propietario, no estando sometida la acción para que se declare esa nulidad a plazo alguno de prescripción o caducidad (como vimos en la respuesta 3ª y también en la STS de 30-6-2005, que se acompaña entre los materiales).

 

MATERIALES:

-Manuales recomendados y textos legales generales (como siempre).

-Textos legales: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (actualizada: ¡ojo!).

-Sentencias Judiciales: SSTS de 30-6-2005 y 28-2-2005. 

 

 

 

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CASO PRÁCTICO 5. SEMINARIO 7: REGISTRO DE LA PROPIEDAD (17 y 19 DE NOVIEMBRE).

HECHOS:

A) VENTA POR INDALECIO A PEDRO DE UNA FINCA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR.

1.-Pedro, residente actualmente en Chile, perfeccionó un contrato de compraventa con Indalecio, titular registral de una finca situada en un pueblo de  la Comunidad de Madrid y en la cual hay construida una vivienda unifamiliar; el contrato se formalizó en Madrid, en documento privado de fecha  10-1-1980, elevándose a escritura pública el 14-2-1980, y habiendo tomado Pedro la posesión material de la finca el día 17-1-1980.

2.-El precio fijado había de pagarse en cuatro plazos anuales de 500.000.- pesetas; el primero de ellos el día del otorgamiento de la escritura y el último el día 14-2-1983, sin que conste que el último de esos plazos haya sido efectivamente abonado ni reclamado por Indalecio.  En el Registro constaba ese aplazamiento del pago y la entrega del primer plazo en metálico, pero nada más. Dicha escritura fue presentada a inscripción el  21-2-1980, y la inscripción se practicó efectivamente a favor de Pedro el 28-2-1980.

B) OCUPACIÓN DE LA FINCA POR ANDRÉS.

3.-El día 15-12-85  Andrés ocupó la finca, que se encontraba desocupada desde que tres años antes Pedro se marchara a residir a Chile: desde tal fecha Andrés ha venido residiendo en la vivienda, creyendo todos sus vecinos que la había comprado. Utilizando documentos falsos también ha conseguido inscribir en el Catastro y tener todos los contratos de suministros a su nombre.

C) PEDRO VENDE LA FINCA A JUAN.

-El día 5-5-2015, durante un viaje a Toledo, Pedro vendió la finca citada a Juan, residente en dicha provincia; la escritura de compraventa se otorgó el 7-5-2015 y fue inscrita en el Registro de la Propiedad el  10-5-2015. 

D) JUAN DONA LA FINCA A SU HIJO JUAN JUNIOR.

-El día 4-11-2015 Juan donó la finca a Juan Junior, uno de sus hijos, que inscribió la escritura de donación en el Registro el 10-11-2015.

CUESTIONES:

El día 8-11-2015 Juan junior se personó en la finca y se encontró  con Andrés; el día  10 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las siguientes cuestiones:

SOBRE SI PEDRO ERA PROPIETARIO DE LA FINCA QUE VENDIÓ A SU PADRE.

1ª)  Suponiendo que Indalecio fuera propietario, ¿cuándo adquirió la propiedad Pedro y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

El 17-1-1980. Por el artículo 609 CCi: “ciertos contratos mediante la tradición”. La tradición real o material se produjo cuando Pedro tomó posesión de la finca (modo). El título es el contrato privado otorgado el 10-1-80, que es condición necesaria pero no suficiente para transmitir la propiedad.

La escritura podría haber sido tradición instrumental si se hubiera otorgado antes que la entrega real o material, y entonces la fecha de la escritura sería la de la adquisición de Pedro (1462 CCi), pero no en el caso porque ya existió antes entrega real.

2ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

El caso no dice desde cuándo consta en el Registro la titularidad de Indalecio, ni si su inscripción era la de inmatriculación,  y en este último caso por cuál de los métodos previstos en la Ley Hipotecaria se habría producido esa inmatriculación.

Suponiendo que no existiera suspensión alguna de efectos de la fe pública por esos motivos (repasar pregunta de respuesta concisa número 55 y los artículos 205 a 207 LH, porque podrían afectar al caso en la redacción modificada para el examen), la propiedad se habría adquirido el 21-2-1980, por reunir en ese momento Pedro todos los requisitos exigidos por el artículo 34 LH. No desde que efectivamente se practicó la inscripción (es decir no desde el 28-2-1980), sino desde la fecha en que la escritura de compraventa otorgada a su favor fue presentada en el Registro, ya que los efectos de la inscripción se retrotraen a la del asiento de presentación, según el artículo 24 de la LH.

3ª) Suponiendo que Indalecio no fuera propietario y que Andrés pudiera probar que Pedro conocía tal circunstancia, ¿cuándo pudo haber adquirido la propiedad Pedro, si es que lo hizo, y cuál sería el fundamento jurídico de esa adquisición?

En tal caso no podría adquirir por título y modo, ya que faltaría la titularidad del transmitente.

Tampoco por el principio de fe pública contemplado en el artículo 34 LH, al faltar la buena fe, una vez demostrado que conocía la inexactitud del Registro (34 LH párrafo 2º).

Pedro tampoco habría adquirido por usucapión extraordinaria. Necesitaría 30 años de posesión pública, pacífica ininterrumpida y en concepto de dueño, y nunca podrá completar esos años por haberse interrumpido su posesión mucho antes de cumplirse el plazo citado.

Concretamente, esa posesión de Pedro se habría extinguido sin duda alguna al año de comenzar Andrés su posesión, es decir a las 24 horas del día 15-12-1986. 

Luego Pedro, en tal caso, no habría adquirido la propiedad nunca.

SOBRE LA ADQUISICIÓN DEL PADRE DE JUAN JUNIOR.

4ª) ¿Podría afectar a la adquisición de la propiedad de la finca por su padre, Juan, el hecho de que  Andrés pudiera probar que Pedro sabía que Indalecio no era dueño de la finca que le vendió?

No. A menos que Juan lo supiera también. El conocimiento de la inexactitud del Registro por Pedro implica que este no puede adquirir por aplicación del principio de fe pública (34 LH); pero como Pedro inscribió la escritura otorgada por quien sabía que no era propietario (Indalecio), apareciendo desde entonces como propietario según el Registro de la Propiedad, la inexactitud de dicho Registro no puede afectar a la adquisición de la propiedad por parte de Juan, producida cuando éste inscribió teniendo los demás requisitos exigidos por el artículo 34 LH.

5ª) ¿En qué momento habría adquirido su padre (Juan) la finca, si Pedro era propietario de ella?; ¿y si no lo era?

Si Pedro fuera propietario, Juan habría adquirido el 7-5-2015 solamente si seguimos la línea Jurisprudencial según la cual la escritura equivale a la entrega aunque el transmitente no fuera poseedor, por tratarse de un modo equivalente a la entrega a efectos de transmitir la propiedad, pero no de una forma espiritualizada de la entrega real (Pedro no era poseedor al otorgar la escritura porque la posesión de Andrés comenzó el 15-12-1985 y la citada escritura  se otorgó el 7-5-2015, de manera que según el artículo 460.4º CCi la posesión del citado Pedro se había extinguido ya).

Si entendemos que la escritura otorgada por quien no es poseedor no equivale a la entrega, Juan no adquiriría hasta el momento de inscribir la escritura en el RP, es decir el 10-5-2015 (al no decir nada el caso, se presupone que esa es la fecha desde la cual tiene eficacia la inscripción, según el artículo 24 LH visto con anterioridad). Eso es así porque está claro que el artículo 36 LH presupone la posibilidad de que exista un adquirente de la propiedad aunque traiga causa de un transmitente y titular registral cuya posesión se hubiera extinguido al otorgarse la escritura; si dice que la usucapión contra el titular registral transmitente puede estar incluso consumada, y al mismo tiempo habla de la colisión entre dicha usucapión y un “adquirente” del mencionado titular registral que tenga la condición de tercero protegido por el artículo 34 LH,  claramente está admitiendo que esa adquisición se hizo de alguien que no poseía no ya desde un año antes de transmitir su derecho real, sino desde más de 30 años antes. Luego la inscripción registral sí sustituye a la entrega o tradición, en caso de derechos reales sobre bienes inmuebles y para esta línea jurisprudencial.  

Del artículo 38 LH puede deducirse una presunción de entrega, ya que se presume que era poseedor el titular que transmite y que es poseedor el que adquiere; la consecuencia es que se presume la tradición o entrega de la cosa, pero es presunción iuris tantum, fácil de vencer al ser la posesión una situación fáctica y efectivamente vencida por los hechos probados del caso práctico.

6ª) En cuanto al hecho de que Indalecio pudiera no haber cobrado todo el precio,  ¿puede afectar eso a la propiedad de su padre (Juan), si es que hubiera adquirido esa propiedad?; más concretamente: ¿podría haber reclamado Indalecio la finca a su padre, Juan, por esa eventual falta de pago del precio, o puede reclamársela a él (Juan Junior)?

Según el artículo 1.124 párrafo final, la resolución se produce sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 CCi, y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.  Por su parte, el artículo 11 LH establece la constancia del precio y la forma de pago en la inscripción registral; pero también se dice que la expresión del aplazamiento del pago no afecta a terceros, salvo que ese precio se hubiera garantizado con hipoteca o se hubiera dado a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita (la del artículo 1.504 CCi). No constando la concurrencia de tales circunstancias está claro que el ejercicio de una eventual acción resolutoria por la falta de pago, aunque no hubiera prescrito tal acción, no podría afectar a Juan ni a Juan Junior.

SOBRE LA EVENTUAL ADQUISICIÓN DE ANDRÉS Y LA ESTRATEGIA JURÍDICA A SEGUIR POR JUAN JUNIOR PARA QUE SE LE ENTREGUE LA CITADA FINCA.

 7ª) ¿Ha adquirido Andrés la propiedad de la finca por ocupación, o existe algún obstáculo para ello?; en caso negativo, diga cuál es el obstáculo y si podría llegar a adquirir la finca por algún otro modo o título jurídico.

No puede adquirir por ocupación porque sólo se adquiere así la propiedad de cosas apropiables sin dueño, según el artículo 610 CCi; y la finca tenía un dueño (Pedro, o bien ese otro verdadero dueño que no era tampoco Indalecio según alguna de las preguntas anteriores).

Otra cosa es que por ocupación adquiriese Andrés la posesión, según el artículo 438 CCi;  posesión  que desde su adquisición misma puede considerarse en concepto de dueño, y que  pasó a desarrollarse pública, pacífica e ininterrumpidamente, según los datos del caso práctico; todo ello puede conducir a la adquisición de la propiedad por usucapión (1.930 CCi), que en el caso sólo podría ser la extraordinaria (1.950 CCi) al no existir Justo título y quedar desvirtuada por los hechos probados la presunción de buena fe.

 No había adquirido aún el 10-11-2015 (fecha de referencia del caso práctico), ya que el plazo de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño (requisitos impuestos por el artículo 1.941 CCi para ambas clases de usucapión), es, en el caso de la usucapión extraordinaria, de 30 años (1.959 CCi); pero podría llegar a consumarse la usucapión extraordinaria (y por tanto a adquirir Andrés la propiedad de la finca)  a las 24 horas del 15-12-2016 (1.959, 1960.3ª y 5.1 CCi), siempre que entendamos que la posesión adquirida en concepto de dueño no pasó a ser pacífica o pública hasta que transcurrió un año para purgar el vicio de violencia o, quizá, de clandestinidad (444 en relación con el 460.4 CCi).

Pero aunque esa es la solución más probable, no deja de existir algún mínimo resquicio para la duda, porque no consta la violencia contra el poseedor anterior ni ocultación alguna de la toma de posesión en concepto de dueño. Bastará, CON PROBABILIDAD PRÓXIMA A LA CERTEZA, que esa adquisición sea “contra la voluntad”, en el caso presunta, del anterior poseedor, para entender aplicable el mantenimiento de la posesión de este durante un año, pero las dudas sobre el alcance del artículo 1.944 CCi,  y sobre la “retroactividad” del año preciso para purgar los vicios de la posesión,  unidas al favor con que se vienen contemplando las “ocupaciones” de inmuebles, aconsejan tener mucho cuidado.

8ª) ¿Qué habría podido hacer Juan (padre de Juan Junior) para recuperar la finca?

 Juan era un titular registral con todos los requisitos del artículo 34 LH, de manera que según el artículo 36 LH, y si no se demostrara por Andrés que el mencionado Juan conoció efectivamente su posesión o que tuvo “medios racionales y motivos suficientes” para conocerla, habría podido interrumpir la usucapión en curso de Andrés dentro del plazo de un año, a contar desde su adquisición (es decir del otorgamiento de escritura a su favor, si entendemos que la escritura otorgada por el no poseedor transmite la propiedad), o bien de la inscripción hecha a su favor (si entendemos que no, como nos parece más correcto).

En el caso, por la distancia que media entre el lugar de residencia de Juan y la situación de la finca, se necesitarían circunstancias muy especiales para entender que existían esos “indicios racionales y motivos suficientes” para conocer la posesión en concepto de dueño de Andrés, cosa que resultaría muy distinta, posiblemente, si residiera cerca de la finca (pero esto ya entra en el terreno de las hipótesis).

9ª) ¿Puede hacer algo él (Juan Junior) para arrojar a Andrés de la finca, habida cuenta de que adquirió por donación y cree que no tiene protección registral? En caso afirmativo, ¿hasta cuándo puede actuar contra Andrés?

Juan Junior no adquiere a título oneroso, y por tanto no cabe duda de que a él no le resulta aplicable el plazo de un año desde su propia adquisición para interrumpir la usucapión consumada o a la cual le queda menos de un año para serlo. Otra cosa es si se aplicará la previsión del párrafo tercero del artículo 34 LH para otorgar a Antonio la misma protección dispensada a Juan (su causante), y por tanto para permitirle interrumpir durante el plazo en que podía hacerlo el mencionado Juan (aunque no está claro si los requisitos de no conocer efectivamente  ni haber tenido medios racionales y motivos suficientes para conocer la usucapión en curso de Andrés, se exigirán también a Antonio); si admitimos esta tesis, probablemente correcta, Antonio podría interrumpir la usucapión de Andrés hasta que transcurriera un año desde la adquisición de su causante Juan (no del propio Antonio, que no reúne los requisitos del artículo 34 LH). La alternativa resulta coherente con el principio general de que el adquirente de un derecho  sucede al transmitente en todas las acciones que protegen el derecho adquirido, y también con la consideración jurisprudencial de la usucapión como un mecanismo excepcional de adquisición de derechos reales cuyos requisitos han de interpretarse restrictivamente.

Pero también han de considerarse las dudas planteadas sobre el tema; en especial, y además de las expuestas con anterioridad, nótese que Juan Junior conoció la posesión de Andrés el 8-11-2015 y que inscribió su título después (el 10-11-2015), con lo cual Andrés podría probar que Juan Junior conoció efectivamente su posesión antes de inscribir, haciendo que su usucapión le perjudique si entendemos que el desconocimiento de la posesión resulta exigible a Juan Junior, no sólo a Juan, y si ese desconocimiento del referido Antonio ha de mantenerse hasta el momento de su propia inscripción.

En cualquier caso, todavía podría Antonio interrumpir la usucapión en curso de Andrés hasta su consumación; lo que ocurre es que nos situamos en la fecha de 10-11-2015, y que esa consumación se produciría, quizá, a las 24 horas del 15-12-2015, aunque tal vez no hasta esa misma hora del 15-12-2016 (artículos 1.959, 1.960.3ª y 5.1.CCi). Poniéndonos en lo peor,  que es donde ha de situarse un buen y prudente profesional, dispondríamos siempre  de poco más de un mes para interrumpir esa usucapión aún no consumada.

10ª) ¿Cuál sería la vía procesal más segura para intentar las acciones procedentes contra Andrés, sobre todo considerando las fechas en que estamos?

5ª) En el peor de los casos queda poco más de un mes para que se consume la usucapión. En el mejor, algo más de un año. La máxima prudencia exige no arriesgarse con estrategias procesales que dependan de una particular interpretación de las normas jurídicas, teniendo por límite, por tanto, la fecha de 15-12-2015.

Si vamos directamente a una acción reivindicatoria, la interrupción civil se produce, según el tenor literal del artículo 1.945 del CCi, por la “citación judicial”. Por autorizada que sea la Doctrina orientada a entender que la interrupción ha de retrotraerse a la presentación de la demanda, para que el retraso en la actuación del Juzgado no perjudique al demandante, mejor no confiar en que las resoluciones judiciales se orienten a esa solución, poco conforme con el tenor literal y con la interpretación sistemática del artículo 1.945 CCi  que parecen referirse claramente al acto de notificación de la demanda al demandado.

Resulta aconsejable, por ello, acudir al procedimiento de conciliación judicial, que en tanto jurisdicción voluntaria se regula por la igue rigiéndose por la LEC de 1881. Este procedimiento, normalmente inútil, ofrece la ventaja de la seguridad en casos como el presente, ya que según el artículo 1947 CCi también interrumpe la usucapión en curso el acto de conciliación, si dentro de los dos meses de celebrado (sin acuerdo, o también del momento señalado para ese acto en el procedimiento de conciliación, si dicho acto no pudiera celebrarse por incomparecencia de la parte frente a la cual se planteó la solicitud de conciliación) se presenta ante el Juez la demanda reivindicatoria. Además el artículo 479 de la LECI de 1881 retrotrae la interrupción de la usucapión derivada del procedimiento de conciliación, no al momento de celebración del acto o de la fecha fijada por el juez para ello, en su caso, sino indubitadamente a momento de la presentación, con ulterior admisión, de la petición de conciliación. En resumen: el procedimiento se alargará, porque difícilmente se llegará a acuerdo alguno en estos casos y a través del procedimiento de conciliación judicial, pero desaparecerán las dudas sobre el momento de interrupción de la usucapión en curso, y ello resulta trascendental cuando tal usucapión podría consumarse entre la presentación de demanda y la notificación hecha por el Juzgado al demandado. Sólo habrá que tener especial cuidado en presentar la demanda dentro del plazo de dos meses desde la fecha del acto de conciliación improductivo.

 

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MATERIALES:

Manuales y preguntas de respuesta concisa sobre transmisión de la propiedad y derechos reales, así como sobre los artículos 34 y 36 LH.

En cuanto a textos legales, y de acuerdo con las distintas cuestiones planteadas, han de tenerse en cuenta los siguientes:

 1ª pregunta: artículos 609 y 1.278-1280.1 CCi.

2ª pregunta: artículo 34LH.  También 40 LH.

3ª pregunta: 609 CCi y su desarrollo (los modos allí mencionados, para ver si alguno es aplicable);  artículos 24 y 34 LH.

4ª pregunta: artículo 34 LH.1945 a 1947 CCi; artículo 479 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1880 (vigente por disposición derogatoria única de la Ley 1/2000).

5ª pregunta: artículo 609 CCi, artículo 36 LH.

6ª pregunta: artículo 11 LH.

7ª pregunta: artículo 609 CCi y textos que desarrollan los modos de adquirir.

8ª pregunta: artículo 36 LH (usucapión contra el titular registral).

9ª pregunta: artículos 34 y 36 LH.

10ª pregunta: 1943-1947 CCi.