PREGUNTAS DE EXAMEN CLASES MAGISTRALES

PREGUNTAS CONCISAS

 TEMA I. EL DERECHO DE COSAS Y LAS RELACIONES JURÍDICO-REALES.

1.- Los derechos reales. Concepto y caracteres.

PREGUNTA 1.- Tesis tradicional sobre las dos características que diferencian los derechos reales y los derechos de crédito; cite un ejemplo de derecho real que no reúna esas dos características. 

RESPUESTA 1.-

 1.- Los derechos reales o absolutos otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa que constituye su objeto (el derecho a poseerla o ius possidendi), lo que a su vez le permite satisfacer directamente su interés sin necesidad de colaboración ajena. Por el contrario en los derechos de crédito o relativos el poder se orienta a exigir un comportamiento determinado (dar, hacer o no hacer) de una persona también concreta (el deudor u obligado), de forma que la satisfacción del interés de su titular exige la colaboración de esa persona.

2.- Los derechos reales son oponibles frente a cualquiera que obstaculice la actuación del titular sobre la cosa para satisfacer directamente su interés, así como frente a eventuales subadquirentes de otros derechos sobre la misma cosa (salvo existencia de una norma especial que limite esos efectos en determinadas circunstancias, como la Ley Hipotecaria o el artículo 464 CCi). Sin embargo la regla general en los derechos de crédito es que sólo son oponibles frente al sujeto obligado y sus herederos, sin perjuicio del deber  que a todos incumbe de respetar las situaciones jurídicas ajenas y cuya infracción de mala fe puede desencadenar la llamada tutela aquiliana del derecho de crédito.

 Ejemplo de derecho real que no supone poder directo e inmediato sobre la cosa en el sentido de otorgar derecho a la posesión inmediata de esa cosa: la hipoteca o las servidumbres negativas

2.- La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Diferencias de régimen jurídico.

Es necesario diferenciar el derecho real y el derecho de crédito u obligacional porque el tratamiento jurídico de ambas figuras es distinto.

 PREGUNTA 2.- Señale cinco diferencias de régimen jurídico entre los derechos reales que tienen por objeto bienes inmuebles y los derechos de crédito sobre dichos bienes.

 RESPUESTA 2.-

 1.- Adquisición derivativa por contrato: en los derechos reales (tanto si recaen sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles) rige la teoría del título y el modo (609 CCi). En la adquisición de los créditos no rige ese precepto (sino el artículo 1526 y ss. CCi).

2.-  La usucapión es un modo de adquirir aplicable a los derechos reales (tanto si recaen sobre bienes muebles como si afectan a bienes inmuebles), no a los derechos de crédito (1930 CCi).

3.- Los plazos para la prescripción extintiva de los derechos reales sobre bienes muebles o inmuebles, son diferentes de los aplicables a los derechos de crédito (comparar arts. 1962, 1963 y 1964 principio, este último para el derecho real de hipoteca, con el resto del artículo 1964 y con los artículos siguientes).

4.- Los derechos reales sobre bienes inmuebles son inscribibles en el Registro de la Propiedad (artículo 2 de la LH ), mientras que no pueden inscribirse los derechos de crédito que afecten a esos mismos bienes, salvo que una norma especial admita la inscripción de estos últimos  (artículos 98 LH y 9 RH).

5.- Los actos y contratos relativos a la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles “deberán constar en documento público”, mientras que los referidos a derechos de crédito que afecten a dichos bienes no están sometidos a tal exigencia, contenida en el artículo 1.280.1º CCi y que no supone la exigencia de forma sustancial o solemne para el nacimiento de esos derechos, sino la posibilidad de que los otorgantes puedan exigirse recíprocamente el otorgamiento de escritura pública.

 NOTA: También hay diferencias sobre tribunal competente y legislación aplicable, pero se han relacionado alguna de las diferencias que mayor trascendencia tienen para el Derecho Civil sustantivo y que más fácilmente pueden ser recordadas.

 

3.- Los tipos de derechos reales.

Si nos referimos a la clasificación doctrinal de los derechos reales podemos diferenciar entre el derecho real pleno (la propiedad o dominio), que se llama así por atribuir a su titular todas las facultades de actuación sobre el bien que constituye su objeto y que sean lícitas de acuerdo con el ordenamiento jurídico, y los derechos reales limitados o en cosa ajena, que coexisten siempre con el derecho de propiedad y otorgan a su titular facultades concretas (pasar por un terreno ajeno, en la servidumbre de paso, o que nuestro vecino no construya más allá de una determinada altura en la de altius non tollendi), o bien amplísimas facultades de utilización y disfrute de cosas ajenas pero temporalmente limitadas (derecho real de usufructo, por ejemplo). Los derechos limitados o en cosa ajena se subdividen a su vez, atendiendo a la naturaleza de las facultades que otorgan a su titular en derechos reales limitados de goce, de garantía y, aunque esta categoría es más discutida, de adquisición. Al coexistir el derecho real limitado o en cosa ajena con el derecho de propiedad, recayendo ambos sobre un mismo objeto, y dado que ese derecho real limitado sustrae determinadas facultades que normalmente integrarían el derecho de propiedad y se atribuirían al dueño o propietario del bien, los derechos reales limitados, desde la perspectiva del propietario, constituyen una carga o gravamen de la propiedad, y por eso se conocen también con esa denominación (con cierto paralelismo con lo que sucede con la relación obligatoria, que desde la perspectiva del acreedor es un crédito y desde la del deudor una deuda u obligación en sentido estricto).

            Pero también podemos hablar de los “tipos” de derechos reales para referirnos al tradicional problema relativo a si sólo son derechos reales las figuras que el legislador ha definido como tales o si la autonomía de la voluntad, característica del Derecho Privado, permite la construcción de otros derechos reales que, en este sentido, se denominarían “atípicos”. Desde esta perspectiva La tradición histórica se fundamenta en la existencia de unas figuras típicas de derechos reales (servidumbres, usufructo, superficie, censos, hipoteca y otros). La evolución, defendida en mayor o menor medida por los autores,  hacia un sistema abierto o de “númerus apertus”,  que se adapte a otras utilidades de los bienes económicos y en el cual los operadores económicos, en uso de su autonomía privada, puedan configurar los derechos reales que convengan a sus intereses (aunque sean distintos de los tipificados por el legislador), sitúa en primera línea la necesidad  de establecer unas características genéricas que permitan diferenciar los derechos reales de aquellos otros que tengan mera trascendencia obligatoria. La tesis tradicional, objeto de numerosas críticas por las disfunciones que presenta (hay derechos que históricamente se han considerado reales y no presentan las características exigidas por dicha tesis), intenta resolver esta importante cuestión.

 PREGUNTA 3.- Cite dos argumentos a favor de la tesis del numerus apertus en materia de derechos reales y dos argumentos en contra. Especialidad planteada por los derechos reales de garantía en relación con la tesis del numerus apertus.

 RESPUESTA 3.-

 A favor:

1.- El artículo 1255 CCi: consagra el principio de autonomía de la voluntad.

2.- En la relación del artículo 2.2º LH se habla de los derechos inscribibles concluyendo con la cláusula general “y otros cualesquiera reales…”: luego no hay lista cerrada.

3.- El propio artículo 594 CCi consagra la posibilidad de constituir servidumbres atípicas, y lo mismo cabe decir de los demás derechos reales siendo la primera fuente de su regulación el título constitutivo.

 En contra:

1.- La autonomía de la voluntad es poder de los particulares para dictarse normas a sí mismos, pero el derecho real afecta a terceros cuya voluntad no intervino en su constitución.

2.- La cláusula del 2.2 LH puede referirse a otros derechos reales típicos no incluidos en la relación previa (por ejemplo: el derecho de superficie), no a derechos reales atípicos.

3.- El 594 CCi autoriza la constitución de figuras que tengan las características de la servidumbre, por tanto no sería consagración del numerus apertus sino más bien del numerus clausus con apertura de tipos.

Especialidad de los derechos reales de garantía:

Los derechos de garantía otorgan privilegio al acreedor para cobrar con el importe de la venta forzosa. Como estos privilegios se regulan por ley (artículos 1921 y siguientes del Código Civil), no parece posible constituir garantías atípicas por la autonomía de la voluntad.

4.- Estructura de la relación jurídico-real.

Los elementos estructurales del derecho real son el sujeto, el objeto y el ámbito de facultades sobre este último que se atribuyen al primero.

 El sujeto.-  Personas físicas: con carácter general basta la capacidad jurídica, no de obrar (artículos 29 y 30 CCi). Las personas jurídicas también pueden ser titulares de derechos reales, según el art. 38 CCi. Cuestión distinta es que para ejercitar válidamente el derecho se exija capacidad de obrar. En cuanto al objeto, normalmente son cosas materiales económicamente valiosas, pero también las energías y los bienes inmateriales que son objeto de las “propiedades especiales” industrial o intelectual, sin olvidar los “derechos de imagen” tan difundidos en la actualidad. Existen unos requisitos generales que ha de cumplir el objeto del derecho real y que no coinciden plenamente con los del objeto de un contrato

PREGUNTA 4.-  Requisitos del objeto del derecho real y diferencia entre esos requisitos y los del objeto de contrato. 

RESPUESTA 4.-

 1.- Existencia actual, porque no cabe ejercer un poder directo e inmediato sobre cosas inexistentes. En cambio el objeto de un contrato bastaba con que fuera posible, en el sentido de que tuviera posibilidad de existir en el futuro (1.271 párrafo 1 y 1.272 CCi). La cosa futura puede ser objeto de un derecho real bajo condición suspensiva, pero no de un eficaz y actual derecho real (aunque el objetivo de proteger al adquirente de pisos futuros frente a quiebras del promotor dueño del suelo ha ido infiltrándose en algunas decisiones aisladas de la Jurisprudencia , que llegaron a admitir la tercería de dominio planteada por el comprador de un piso en construcción).

 2.- Licitud: las cosas fuera del comercio (dominio público, partes del cuerpo y derechos de la personalidad indisponibles, etcétera), no pueden ser objeto de un derecho real y tampoco de contrato (salvo previsión expresa de normas especiales como las que rigen la donación de sangre y órganos). En esta característica coincide el requisito exigible al objeto del derecho real y al objeto del contrato (1.271 párrafo 3º).

 3.- Perfecta determinación: el principio de especialidad, la necesidad de individualización de las cosas para poder ejercer el poder de hecho sobre las mismas característico de los derechos reales, y las propias normas reguladoras de las acciones de defensa del derecho real (requisito de la identidad o identificación de la cosa), imponen que el objeto del derecho real esté perfectamente determinado, no bastando con que sea meramente determinable, como sucede con el objeto del contrato (art. 1.273 CCi), y no pudiendo ser objeto de genuino derecho real las cosas genéricas.

 En cuanto a las facultades del titular del derecho real, estas se pueden esquematizar en la realización directa de su interés, actuando sobre el objeto (lado “interno” del derecho), la de oponer su derecho frente a terceros, mediante la actuación directa amparada por causa de justificación (legítima defensa, estado de necesidad, ejercicio legítimo de un derecho), o bien mediante el ejercicio de las acciones judiciales oportunas (lado “externo” del derecho real). También destaca la facultad de realizar actos que afectan fundamentalmente al derecho real, llamados actos de disposición y que se subdividen a su vez en actos de enajenación (transmisión a otro del derecho), gravamen (constitución de derechos más limitados sobre el derecho de que se es titular), o renuncia  (extinción del derecho por declaración unilateral y no recepticia del titular). Cuestión interesante es la de la posibilidad de limitar, por actos voluntarios,  la facultad del titular del derecho real para realizar negocios jurídicos de disposición.  

PREGUNTA 5.- Requisitos para la validez de las prohibiciones de disponer voluntarias y diferencia entre dichas prohibiciones y las llamadas “obligaciones de no disponer”.

 RESPUESTA 5.-

 1.- Sólo pueden imponerse en actos a título gratuito, no en actos a título oneroso. Así se deduce del artículo 26.3 LH y de los  preceptos del Código Civil reguladores de instituciones  en que hay implícita una prohibición de disponer, que siempre se refieren a actos gratuitos (641CCi: donación con cláusula de reversión, y 781 para sustitución fideicomisaria en testamentos).

 2.- Son ineficaces las perpetuas (785.2º CCi), y aún las temporales que rebasen el límite señalado en el artículo 781 CCi. para las sustituciones fideicomisarias (que no rebasen el segundo grado, es decir el primer instituido y dos llamamientos sucesivos, cuando se hagan a favor de personas que no vivan al tener eficacia la disposición del bien. Lógicamente la limitación temporal sirve cuando la prohibición de disponer está implícita en la designación vitalicia de varias personas que entrarán sucesivamente en la titularidad del derecho real, pero no sirve cuando la temporalidad se establece de modo directo (donación de un bien con prohibición de disponer por X años, no con previsión de que a la muerte del donatario pase su propiedad a otro); en estos casos se ha considerado válida la donación a menores de edad con prohibición de disponer hasta que cumplieran treinta o más años y, si aplicamos analógicamente la regla del segundo grado contemplada en el artículo 781 CCi podríamos llegar al tiempo necesario para que se extingan dos generaciones.

 3.- Se suele exigir un control de la seriedad del interés que se pretende tutelar con el establecimiento de la prohibición (Jurisprudencia), ya que la misma afecta a un principio del orden público económico tan importante como el libre acceso de los bienes al mercado (que el donatario o sucesor cumpla una edad que haga presumir su madurez, para evitar la dilapidación de los bienes donados, por ejemplo).

 En cuanto a la diferencia entre las genuinas prohibiciones de disponer y la mera eficacia obligatoria de las limitaciones que no cumplan con los estrictos requisitos de aquellas, ha de indicarse que la obligación de no disponer no afecta a la facultad dispositiva del obligado, de modo que el acto que vulnera una obligación de no disponer puede transmitir efectivamente la propiedad o titularidad del derecho, con independencia de los efectos indemnizatorios que puedan darse entre el que impuso la obligación y el obligado como consecuencia del incumplimiento de este último. Por el contrario en la genuina prohibición de disponer el acto que la vulnera se perfecciona sin facultad dispositiva en el transmitente y, por tanto, aunque exista título y modo, la propiedad o el derecho real no ingresan en el patrimonio del tercero.  

 NOTA: EN ESTA PREGUNTA, Y A EFECTOS DE EXAMEN,

BASTARÁ CON PONER LA PARTE SUBRAYADA.

 TEMA 2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES.

1. Los modos de adquisición en el sistema español.

 PREGUNTA 6.- Los modos de adquirir la propiedad y los derechos reales en el Derecho español.

 RESPUESTA 6.- son los relacionados en el artículo 609 del CCi, según el cual:

La propiedad se adquiere por ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”.

2. La teoría del “título y el modo”.

PREGUNTA 7.-Especial mención a la peculiaridad de la adquisición mediante título y modo frente a otros sistemas de Derecho comparado.

RESPUESTA 7.-

Peculiaridad de la adquisición por título y modo vigente en nuestro derecho: En la adquisición derivativa por contrato, el contrato es condición necesaria para la transmisión de la propiedad, y por ello hablamos de un sistema causal o casualizado (si el contrato, causa de la transmisión, fuera nulo o anulado, la transmisión no se produciría o desaparecería retroactivamente); sin embargo el contrato no es condición suficiente, porque sin el indispensable complemento del modo la transmisión no se produce. Se trata del sistema denominado de título y modo, en el cual el título es el contrato orientado a la transmisión del derecho y el modo es la entrega o tradición en cualquiera de sus modalidades (real, simbólica o instrumental). Se diferencia así nuestro sistema del modelo francés, en el cual el contrato es condición necesaria y suficiente para la transmisión de la propiedad, y del modelo alemán, donde el contrato no es condición necesaria para transmitir la propiedad.

 La tradición, en esencia, constituye un traslado de la posesión o poder de hecho sobre una cosa; sus modalidades se estudiaron al analizar la entrega en el contrato de compraventa porque jurídicamente la tradición tiene una doble faceta: por un lado puede ser cumplimiento de la obligación de entrega asumida por el tradens y, por otro, completa el complejo negocio jurídico que, junto con el contrato, produce la transmisión de la propiedad (repasar estos aspectos en los manuales). En cuanto a la tradición instrumental, o entrega producida mediante el otorgamiento de la escritura pública, contemplada en el artículo 1462, párrafo 2 del CCi, LACRUZ defiende, contra la Doctrina predominante y la Jurisprudencia , que no es una forma de tradición, sino un modo alternativo a ésta para transmitir la propiedad, de manera que el otorgamiento de la escritura transmitiría la propiedad aunque no trasladara la posesión o poder de hecho sobre la cosa y, por tanto, aunque el tradens no ostentara esa posesión.

 PREGUNTA 8.- Según el artículo 1.280 CCi “Deberán constar en documento público: 1º Los actos y contratos que tengan por objeto la … transmisión… de derechos reales sobre bienes inmuebles”. ¿Qué incidencia podría tener sobre la teoría del título y el modo, vigente en nuestro Derecho  para la transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales? ¿Por qué no tiene esa incidencia? 

RESPUESTA 8.-

 Siempre que el contrato se otorgue en escritura pública, el transmisor posea el inmueble objeto de contrato, y de la escritura no se deduzca lo contrario, habrá contrato y tradición (en su modalidad de traditio instrumental), según dispone el artículo 1462.2 CCi, y por tanto se cumpliría la forma exigida por el artículo 1.280.1º y la tradición exigida por el 609. Pero si hay contrato orientado a transmitir la propiedad de un inmueble y se cumplimenta la tradición del mismo en sus restantes modalidades (real o simbólica), podríamos plantearnos si el citado artículo 1.280.1º impediría la transmisión de la propiedad, estableciendo la peculiaridad de que la única tradición posible tratándose de inmuebles es la instrumental. El falso problema se resuelve recordando lo que se indicó en el curso pasado sobre el alcance del artículo 1.280.1º CCi: no es requisito para la validez del contrato orientado a transmitir la propiedad, sino establecimiento del derecho de cada contratante a exigir del otro la elevación del contrato a escritura pública (si se refiere a un bien inmueble); la escritura no era forma ad solemnitatem, como se deduce de los artículos 1278 y 1279 inmediatamente anteriores, sino meramente ad probationem, es decir un medio probatorio cualificado. Y si el artículo 1.280 no impone la forma pública como requisito de validez de los contratos orientados a transmitir la propiedad o derechos reales sobre un inmueble, tampoco puede entenderse como exigencia relacionada con una concreta modalidad de entrega o tradición.

3. La ocupación. Hallazgo y tesoro.

 PREGUNTA 9.- La ocupación: concepto y requisitos.

 RESPUESTA 9.-

 Según los artículos 609 y 610 CCi. La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad (no los derechos reales limitados), mediante la toma de posesión  de las cosas que carecen de dueño y con ánimo de convertirse en propietario.

 Los requisitos son lo siguientes:

- Sujeto: basta la capacidad jurídica, no siendo precisa capacidad de obrar. Como el sustrato es la toma de posesión se aplicará el artículo 443, que legitima a menores e incapacitados para adquirir la posesión, pero con la reducción lógica de exigir capacidad natural de entender y querer (entender lo que es un poder de hecho y querer ejercerlo efectivamente). Las personas jurídicas adquieren por ocupación a través de sus órganos y empleados (38 CCi).

- Objeto: ha de tratarse de cosas apropiables y carentes de dueño, lo cual supone que no puede tratarse de cosas que estén fuera del comercio (por ejemplo: dominio público), ni de cosas que tengan dueño (los bienes inmuebles nunca pueden adquirirse por ocupación porque la propiedad de los carentes de dueños se atribuye a la Administración General del Estado por el artículo 17.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

 PREGUNTA 10.- Régimen aplicable a la apropiación del tesoro oculto (o al hallazgo de cosas muebles) y diferencia entre éste y el hallazgo (o entre este y el tesoro).

 RESPUESTA 10.-

 Concepto: Se establece en el artículo 352 CCi, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el alumno.

Régimen jurídico general: Se establece en el artículo 351 CCi, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el alumno.   

Régimen jurídico de los bienes que posean los valores propios del Patrimonio Histórico Español: Se establece en el artículo 44 de la Ley 16/85, del Patrimonio Histórico Español, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el alumno.  (Aunque no constituya materia de examen, en caso de patrimonio autonómico habrán de considerarse las normas autonómicas sobre sus respectivos patrimonios históricos).

Diferencia con el hallazgo de cosas muebles: En el hallazgo el dueño o legítimo poseedor presumiblemente puede ser localizado, atendidas las circunstancias. En el tesoro esas mismas circunstancias hacen presumir con probabilidad cercana a la certeza que el dueño no podrá ser identificado ni podrá reconstruirse, por tanto, la cadena de sucesores (se ignora quién ocultó los bienes, presumiéndose su fallecimiento y la inexistencia de personas que sepan de quién se trata). Aunque el CCi no exija la antigüedad del tesoro, esta destaca entre las circunstancias que permiten deducir la imposibilidad de identificar al propietario mediante el procedimiento utilizado en el caso del hallazgo.

NOTA: LA PREGUNTA PUEDE PLANTEARSE IGUAL EN RELACIÓN CON EL RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE AL  HALLAZGO DE COSAS MUEBLES Y LA DIFERENCIA CON EL TESORO OCULTO: El régimen jurídico mencionado se establece en los artículos 615 y 616 CCi, cuyo contenido ha de ser transcrito por el alumno al responder la pregunta, y la diferencia con el tesoro oculto es la misma que la diferencia entre dicho tesoro y el hallazgo (lógicamente), debiendo el alumno transcribir la mencionada en la respuesta  a la pregunta anterior. 

4.- La extinción de la relación jurídico-real: causas generales.

PREGUNTA 11.- Causas generales de extinción del derecho real.

RESPUESTA 11.-

 Pérdida o destrucción total de la cosa (no extravío), porque resulta imposible ejercer ese poder que es consustancial a todo derecho real (principio expresado en el artículo 513.5º CCi). Se equipara la “extinción jurídica” o extracomercialidad sobrevenida por disposición legal (ejemplo: los enclaves de propiedad privada en la zona marítimo terrestre, en virtud del artículo 132.2 de la Constitución Española y de la vigente Ley de Costas).

 Consolidación: coincidencia entre el titular del derecho real de propiedad y el titular del gravamen porque “nadie sirve a su propia cosa” (principio general plasmado en los artículos 513.3º y 546.1º CCi,). Se aplica a derechos reales limitados, no a la propiedad.

 Renuncia del titular del derecho real, siempre que no se contraríe el interés u orden público ni perjudique a terceros (art. 6.2 CCi). Es declaración de voluntad unilateral y no recepticia que irá acompañada de la cesación en el ejercicio del poder de hecho sobre la cosa. Si se renuncia a un derecho real limitado el propietario recupera las facultades correspondientes por el principio de elasticidad del dominio. Si se renuncia al derecho de propiedad, siendo la cosa mueble, esta se convierte en una res nullius adquirible por ocupación; si la cosa fuera inmueble pasará a ser propiedad de la Administración del Estado, en virtud del artículo 17 de la  Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones  Públicas.

 Prescripción extintiva del derecho real o usucapión del mismo por un tercero: artículo 1930 CCi.

 Expropiación forzosa: artículo 53 de la Ley de Expropiación Forzosa.

 Cuando hablamos de adquisiciones a non domino hacemos referencia a la posibilidad de adquirir la propiedad (o un derecho real) de quien no es propietario (o titular). La transmisión derivativa mediante contrato de la propiedad (o derechos reales en general) exige los dos requisitos que hemos analizado con anterioridad: contrato y tradición o título y modo, más un presupuesto lógico: que el transmisor sea propietario (o titular del derecho), porque nadie puede transmitir a otro lo que no tiene. Sin embargo esta regla general puede obstaculizar la negociación de los bienes y derechos en el mercado, porque resulta difícil demostrar que se es propietario; para impedir este obstáculo existen normas especiales, en las cuales, cuando se dan determinadas circunstancias, se protege a quien adquiere de quien no es propietario sobre la base de una situación de apariencia de titularidad, generada por la posesión o poder de hecho sobre los bienes muebles, o bien en la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad. El efectivo alcance de estas normas especiales se analizará al estudiar el artículo 464 CCi. y los artículos 34 y 36 de la LH , que atribuyen la propiedad en virtud de un negocio jurídico perfeccionado por quien no era propietario real (por eso se habla de adquisiciones a non domino o procedentes de un no propietario).  

 TEMA 3. LA POSESIÓN.

1. Concepto y tipos de posesión. 

PREGUNTA 12.- Concepto de posesión. El concepto en que se posee y la posesión en concepto de dueño. Delimitación con los supuestos en que no se es poseedor.

 RESPUESTA 12.- Podemos decir que el concepto básico de posesión nos lo proporciona el párrafo primero del artículo 430 del CCi, llamándola posesión natural y diciendo que es “la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Siempre que alguien “interpretase” en su actuación sobre una cosa o derecho el “papel” de titular de ese derecho, existirá posesión (con independencia de que exista o no el derecho). El concepto posesorio se refiere, precisamente, al derecho en concreto que se está reflejando con la actuación posesoria, señalando el artículo 432 CCi. que “La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”. Si la posesión se adquirió como consecuencia de un contrato o de un negocio jurídico inter-vivos, será ese negocio, en principio, lo que nos indicará el concepto en que se posee: quien adquirió la cosa mediante una compraventa seguida de la entrega poseerá en concepto de dueño, y quien la adquirió como consecuencia de un arrendamiento poseerá en concepto de arrendatario. Sólo cuando la adquisición fuera originaria, o cuando se haya producido una inversión válida del concepto posesorio por actos indubitados y dirigidos frente al anterior poseedor, habremos de acudir al comportamiento efectivo del poseedor para deducir el concepto posesorio (si se comporta como si fuera propietario, será poseedor en concepto de dueño, y si lo hace como usufructuario tal será el concepto posesorio). Es trascendental para la usucapión del derecho, porque el artículo 447 CCi deja traslucir la regla de que se usucape tanto como se posee, y conviene diferenciar el desdoblamiento posesorio a que da lugar la concurrencia de varias posesiones en concepto distinto sobre una misma cosa (el poseedor en concepto de  arrendatario es poseedor inmediato de la cosa, mientras que el poseedor en concepto de dueño es poseedor mediato de la misma), de otras situaciones en las cuales un sujeto tiene bienes de otro, en el ámbito de poder de este otro y sometido a sus instrucciones directas (mayordomo que limpia la cubertería, operario que usa el utillaje de un taller, etc. etc.): en estos últimos casos la Doctrina considera a tales sujetos (mayordomo, empleado, etc. etc.) como meros “servidores de la posesión de otro”, que no ostentan la condición jurídica de poseedor en ningún concepto, ni pueden, por tanto, beneficiarse de sus efectos.

2.- Objeto de la posesión: cosas, pero también derechos, siempre que sean susceptibles de apropiación: 437 Cci.

3.- Sujetos. Coposesión y concurrencia de posesiones.

 PREGUNTA 13.- Sujetos de la posesión. Coposesión y reglas para resolver la concurrencia contradictoria de posesiones.

 RESPUESTA 13.-

Según el artículo 443 CCi los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión, aunque precisen la asistencia de sus representantes para ejercer los derechos que de ella nazcan. En cuanto a la coposesión, es una concurrencia coordinada de posesiones basada en la traslación de las reglas de la comunidad de bienes, contenidas en los artículos 392 y siguientes del CCi, al ámbito posesorio (pese a que la posesión no es un derecho). Junto a la coposesión existe otra coexistencia articulada o coordinada de diversos poseedores, cuando todos ellos poseen la misma cosa o derecho pero en conceptos distintos y produciendo un desdoblamiento de la posesión de la cosa en mediata e inmediata (por ejemplo uno posee como propietario y otro como arrendatario). Cuando la coincidencia de varios sujetos en la posesión de una misma cosa no responde a ninguno de esos esquemas, sino que todos pretenden poseer de forma exclusiva y en el mismo concepto, hay que elegir a uno de ellos, y a esta finalidad responde el artículo 445 CCi cuando dispone que “Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes”.

4.- Adquisición y conservación. Las presunciones posesorias.

 PREGUNTA 14.- Modos de adquirir la posesión y especial alusión a la posesión civilísima.

 RESPUESTA 14.- Se relacionan en el art. 438 CCi (cuyo contenido habrá de transcribirse al responder a la pregunta), con una matización: la ocupación es un modo de adquirir la posesión, que será modo de adquirir la propiedad sólo si tal es el animus del adquirente (deducible de sus actos) y si la cosa era apropiable por naturaleza y carecía de dueño (610 CCi).

La posesión civilísima es la adquisición mortis-causa de la posesión, regulada en el artículo 440 CCi y que constituye el único caso de transmisión de la misma posesión que ostentaba el causante fallecido, con las excepciones de que el heredero no sufrirá las consecuencias del vicio concurrente en la posesión del causante si no se demuestra que los conocía, aunque los efectos de la posesión de buena fe no le aprovechen sino desde la muerte de dicho causante (artículo 442 CCi). Téngase en cuenta que, con carácter general, la posesión es un hecho, que los hechos no se pueden transmitir, y que por eso el artículo 460.2º CCi contempla con cierta impropiedad la “cesión” de la posesión hecha a otro, por título oneroso o gratuito, como causa de extinción de la posesión del transmisor (y correlativo nacimiento de otra nueva en el adquirente).

 PREGUNTA 15.- Conservación de la posesión: presunciones posesorias.

 RESPUESTA 15.-

 A) PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD: Es una presunción iuris tantum que abarca los siguientes aspectos:

 -Continuidad en la posesión misma: presunción de la posesión durante el tiempo intermedio a favor del poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior (art. 459 CCi y 1960.2º CCi).

-Continuidad en el concepto posesorio:  presunción de que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe la inversión o interversión de ese concepto, sea dicha interversión derivada de un  acto bilateral o bien de la oposición del poseedor al “derecho del dueño” (art. 436 CCi).

-Continuidad en la buena fe: presunción de que la adquirida con tal carácter lo sigue siendo salvo que se pruebe la existencia de actos que acrediten, a su vez, que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (art. 435 CCi).

 B) PRESUNCIÓN DE POSESIÓN DE LOS BIENES MUEBLES SITUADOS DENTRO DEL INMUEBLE: El artículo 449 CCi afirma que la posesión de una cosa raíz (inmueble) supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos. Por “muebles” han de entenderse las cosas cuyo principal destino sea amueblar o alhajar las habitaciones (346 párrafo 2º CCi), y los “objetos” aludidos son los que sirven para el aprovechamiento de la finca. El precepto no dice que la posesión presumida lo sea también en el mismo concepto que la que sirve de base a la presunción (posesión de los muebles en concepto de arrendatario si en ese concepto se posee la cosa raíz).

5. Efectos de la posesión.

 PREGUNTA 16.- Efectos vinculados a la posesión por el Ordenamiento Jurídico.

 RESPUESTA 16.-

 1.- Defensa judicial de la posesión mediante acciones específicas: ampara a TODO POSEEDOR (Art. 446 CCi), sea su posesión de buena o mala fe, viciosa o no viciosa, mediata o inmediata. Sólo quedan fuera de esta tutela las situaciones que no pueden calificarse como posesión (servidor de la posesión o representante en la posesión de otro, sin perjuicio de que este último pueda ejercer también las acciones correspondientes en nombre del representado).

 2.- Función legitimadora: Se presume iuris tantum que el poseedor tiene justo título para poseer y no se le puede obligar a exhibirlo sin aportar un principio de prueba que destruya la presunción (artículo 448 CCi., aplicable también al poseedor en concepto distinto del de dueño). Significa que no se puede perturbar una situación posesoria sin acreditar un derecho propio y sobre la base de que el poseedor perturbado sea quien haya  de aportar la justificación de su posesión (ej: no puedo invadir una finca saltando la valla y oponerme a la reacción del poseedor exigiéndole que demuestre ser el propietario, arrendatario, usufructuario, etc. etc.). Tratándose de bienes muebles existe una legitimación reforzada, cuando la posesión es de buena fe, que limita la acción reivindicatoria (artículo 464 CCi).

 3.- Constituye la base para la usucapión o prescripción adquisitiva: Cuando la posesión se realiza en concepto de dueño o de titular de un derecho real y de manera pública, pacífica e ininterrumpida,  su prolongación, durante el tiempo exigido en cada caso por la Ley , origina la adquisición del derecho poseído de acuerdo con la norma de que se adquiere por usucapión tanto como se posee (artículo 447 CCi y concordantes).

 PREGUNTA 17.- Notas características de los procesos de tutela judicial sumaria de la posesión (antes llamados interdictos posesorios) y legitimación activa y pasiva.

 RESPUESTA 17.-

  La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 regulaba los interdictos de retener y recobrar la posesión. En la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 se derogaron esos procedimientos especiales y la protección de la posesión se lleva a cabo:

 1.- Mediante los trámites del Juicio Verbal (artículo 250.4º LECI), si bien con fundamentales peculiaridades porque:

 2.- Legitimado activamente para interponer la demanda lo está todo poseedor (446 CCi.), y por tanto también el violento o clandestino (441 CCi.). También el heredero porque tiene la posesión civilísima (440 CCi.). Y, en situaciones de desdoblamiento de la posesión, tanto el poseedor mediato como el inmediato.

 3.- Legitimado pasivamente para ser demandado lo está quien inmediatamente perturbó o despojó al demandante de su posesión, o quien lo hizo mediatamente, a través de otro que actuó según sus instrucciones, todo ello con independencia de que puedan ser demandados ambos simultáneamente (según la Jurisprudencia ).

 4.- Sigue siendo un procedimiento sumario, en tanto los medios de ataque y defensa están tasados por la Jurisprudencia (antes por los artículos 1654 y 1652 de la LECI de 1881): concretamente, no se admite discusión alguna sobre el título o derecho a poseer, sino sólo sobre los siguientes hechos:

-Posesión anterior del demandante.

-Realización de un acto de perturbación o despojo por el demandado o por otro a sus órdenes.

 5.- El plazo de caducidad para interponer la acción es de un año desde el acto de perturbación o despojo (439.1 Ley de Enjuiciamiento Civil y 460.4, en relación con los artículos 1968.1º y 1969 CCi).

 6.- La sentencia no produce cosa juzgada en cuanto al derecho a poseer, que ha quedado fuera del proceso (artículo 447.2 LECI).

6. Extinción de la posesión. Liquidación del estado posesorio.

PREGUNTA 18.- Causas de extinción de la posesión.

RESPUESTA 18.-

 Son las relacionadas en el Artículo 460 del CCi, que al responder la pregunta han de ser transcritas por el alumno.

 PREGUNTA 19.- Liquidación del estado posesorio siendo el poseedor de buena fe (o siendo de mala fe).

 RESPUESTA 19.-

 VERSIÓN 1: POSEEDOR DE BUENA FE:

 Frutos: Tiene derecho a los percibidos mientras no se interrumpa legalmente la posesión (o cese la buena fe), entendiéndose percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan, y los civiles o rentas por días,  atribuyéndose estos últimos al poseedor de buena fe en esa proporción (art. 451 CCi). En cuanto a los frutos pendientes al tiempo de interrumpirse legalmente la posesión (o cesar la buena fe), del artículo 452 se deduce la necesidad de prorratear entre el poseedor de buena fe y el que le vence en la posesión tanto el producto líquido como las cargas en proporción al tiempo de posesión de cada uno, teniendo el vencido derecho a que el vencedor le abone los gastos de producción; pero el vencedor en la posesión puede optar por indemnizar al vencido permitiéndole que concluya el cultivo y recolección de los frutos,  perdiendo en tal caso el vencido  todo derecho a indemnización por los frutos pendientes si no aceptara tal concesión.

Gastos: Los necesarios y útiles han de abonarse al poseedor de buena fe, que tiene derecho a retener la cosa hasta que se le paguen. Pero en cuanto a los gastos útiles el vencedor puede optar por satisfacer el importe de los gastos (actualizado) o el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (453 CCi). En cuanto a los gastos de puro lujo o mero recreo, el poseedor no tiene más derecho que llevárselos si por ello la cosa no sufre deterioro y (no “o”) si el vencedor no prefiere abonarle el importe que gastó en ellos (454 CCi).

Deterioros o pérdida de la cosa: El poseedor de buena fe no responde por ellos, salvo si se probara que los causó dolosamente (es decir con intención de deteriorar o destruir la cosa poseída de buena fe): artículo 457.1º CCi.

 VERSIÓN 2: POSEEDOR DE MALA FE:

 Frutos: Ha de abonar al vencedor en la posesión los percibidos y los que este último hubiera podido percibir, porque no tiene derecho a los frutos y por su mala fe (art. 455 CCi).

Gastos: Sólo tiene derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios (sin derecho de retención), y a llevarse los objetos en que se invirtieron los gastos de lujo o recreo si la cosa no sufre deterioro por ello y  (no “o”) si el vencedor no prefiere quedarse esos adornos abonando el valor que tuvieran en el momento de entrar en su posesión. Las mejoras o gastos útiles no han de abonarse al poseedor de mala fe (pese a la confusión con que se expresa el artículo 455 al referirse a los gastos de puro lujo o recreo como “mejoras de lujo y recreo”), del mismo modo que las edificaciones, plantaciones o siembras, realizadas de mala fe y en suelo ajeno, se pierden por quien las hizo sin derecho a indemnización (art. 361 CCi).

Deterioros o pérdida: El poseedor de mala fe responde en todo caso, aún de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente retrasara la entrega de la cosa a su poseedor legítimo. Quizá con la única excepción contemplada en el párrafo segundo del art. 1896 CCi para el que aceptó un pago indebido: “no se prestará el caso fortuito cuando hubiese podido afectar del mismo modo a las cosas hallándose en poder del que las entregó” (en nuestro caso del poseedor legítimo): artículo 457.2ª CCi.

TEMA 4. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN.

1.- Concepto: es un modo de adquirir la propiedad y los derechos reales: 609 y 1.930 CCi. Se basa en el ejercicio del derecho durante el tiempo exigido por la ley.

2.- Sujetos y objeto: igual que en la posesión, que es su presupuesto (ver epígrafes 2 y 3 del tema III).

3.- Clases y requisitos.

PREGUNTA 20.-  Requisitos de la usucapión y clases de usucapión.

 RESPUESTA 20.-

POSESIÓN CUALIFICADA + PLAZO = USUCAPIÓN

 USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA: Posesión pública (usando la cosa como es común hacerlo), pacífica (obtenida sin contrariar la voluntad del poseedor anterior; en caso de posesión violenta o clandestina se precisa el transcurso de un año para purgar el vicio), ininterrumpida (durante todo el tiempo preciso para la usucapión) y en concepto de dueño o titular del derecho real de cuya usucapión se trate (tanto se usucape como se posee): 1941 CCi.

 Plazo: 6 años, tratándose de derechos reales sobre bienes muebles, y 30 años, si fueran bienes inmuebles (1955, pár. 2º y 1959 CCi). Sobre las peculiaridades de las servidumbres, ver pregunta siguiente. En caso de usucapión de bienes muebles por quienes los hurtaron o robaron y por los cómplices y encubridores, el artículo 1956 exige que también haya prescrito el delito o falta (artículo 131 CP), o bien la pena impuesta (artículos 133-134 CP), y la acción para exigir responsabilidad civil.

Ejemplos para el caso de usucapión extraordinaria de bienes muebles por quienes los hurtaron o robaron y por los cómplices y encubridores (artículo 1.956 CCi) (NO HAY QUE PONERLOS EN EL EXÁMEN).

 Ejemplo nº 1: adquisición de posesión como consecuencia de una falta de hurto contemplada en el artículo 623.1 del Código penal, cuyo plazo de prescripción es de 6 meses según el artículo 131.2 del propio texto legal. Si esos 6 meses hubieran transcurrido sin haberse perseguido la falta, esta habrá prescrito y la pena no podrá ya imponerse ni, por tanto, prescribir. En cuanto a la responsabilidad penal “nacida del delito o falta”, como indica el artículo 1.956 CCi, ésta tendría el mismo plazo de prescripción que el propio “delito o falta”, al menos según la jurisprudencia dominante de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo. En consecuencia, los plazos aludidos en el artículo 1.956 CCi serían:

 -Prescripción de la falta: 6 meses desde su perpetración.

- Prescripción de la Responsabilidad Civil “derivada de la falta”: también 6 meses.

-Usucapión: “Más de 1 año” para purgar el vicio consistente en haber adquirido la posesión contra la voluntad presumible del anterior poseedor (460.4º CCi). A partir de entonces ha de transcurrir además el plazo de 6 años de la usucapión extraordinaria de bienes muebles (1.955, párrafo segundo CCi).

 (Sobre la dudosa línea jurisprudencial de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que contempla en determinados casos la posibilidad de que los tribunales civiles declaren la existencia de delito o falta, a los meros efectos de imponer responsabilidad civil “derivada de delito o falta”, cuyo plazo de prescripción según la misma jurisprudencia es el general de quince años, contemplado en el artículo 1964 del CCi, ver las lecciones de Responsabilidad Civil derivada de delito o falta, incluidas en el temario de Derecho Civil II).

 Ejemplo nº 2: Adquisición de la posesión como consecuencia de un robo a mano armada, existiendo condena penal por sentencia firme y reserva de acciones por el perjudicado para reclamar la responsabilidad civil “nacida o derivada del delito” ante los tribunales civiles. Si la condena se hubiera quebrantado por el reo (fuga de la cárcel), que había sido condenado a prisión por cuatro años en aplicación del artículo 242, apartados 1 y 2 del Código Penal, tratándose por tanto de una pena grave según el artículo 33.2 del citado texto legal y cuyo plazo de prescripción es de 10 años, de acuerdo con el artículo 133.1 del propio Código Penal, los plazos aludidos en el artículo 1.956 CCi serían:

 -Prescripción de la pena: como ya hemos dicho se producirá a los 10 años contados desde el quebrantamiento de la condena (no hubo prescripción del delito ya que la pena fue efectivamente impuesta).

-Prescripción de la Responsabilidad Civil “derivada del delito”: 15 años, según jurisprudencia mayoritaria de la Sala 1ª que aplica el plazo del artículo 1.964 CCi en lugar del plazo del del artículo 1.968.2º CCi cuando la responsabilidad deriva de delito o falta, no de hecho ilícito no constitutivo de dichas infracciones.

-Usucapión: “Más de 1 año” para purgar el vicio de violencia concurrente al adquirir la posesión (460.4º CCi). A partir de entonces ha de transcurrir además el plazo de 6 años de la usucapión extraordinaria de bienes muebles (1.955, párrafo segundo CCi).

 El problema es si esos plazos han de sumarse unos a otros o si corren simultáneamente, debiendo entenderse consumada la usucapión cuando transcurra el más largo de ellos, solución esta última que estimamos como mejor Doctrina.

 

USUCAPIÓN ORDINARIA: Posesión con los mismos requisitos señalados para la usucapión extraordinaria más:

Buena fe: creencia en que quien le transmitió la cosa era dueño y podía transmitirle el derecho real (1.950 CCi).

Justo titulo: que ha de ser verdadero (no el putativo, que es aquél inexistente en la realidad aunque el poseedor crea de buena fe en su existencia), válido (el que habría bastado para transmitir el derecho objeto de usucapión si el tradens  lo hubiera tenido, por tanto no lo es el radicalmente nulo pero sí el anulable en tanto no sea anulado, y también los resolubles, rescindibles y revocables, en tanto no sean resueltos, rescindidos o revocados) y probado, ya que la legitimación proporcionada por el artículo 448 al poseedor no tiene efecto en caso de usucapión (artículos 1952, 1953 y 1954 CCi); en cuanto al título hay que tener en cuenta que, tratándose de usucapión de derechos reales sobre muebles, el artículo 1.955 párrafo 1º CCi no lo exige (sólo se refiere a la buena fe), y que ello puede ser porque ya se exige con carácter general en el artículo 1.940, para toda usucapión ordinaria, o bien porque según el artículo 464 CCi la posesión de bienes muebles de buena fe equivale al título, refiriéndose el legislador al justo título para la usucapión ordinaria, con lo cual bastaría la buena fe para la usucapión ordinaria de derechos reales sobre bienes muebles.

 Plazo: 3 años, tratándose de derechos reales sobre bienes muebles, y 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, cuando se trate de bienes inmuebles, entendiéndose ausente a quien resida en el extranjero o ultramar, computándose cada 2 años de ausencia como uno para completar los diez de presente, y no tomándose en cuanta la ausencia que no fuera de un año entero y continuo (artículos 1955 pár. 1º, 1957 y 1958 CCi).

 PREGUNTA 21.- Cómputo del plazo para la usucapión. Especial alusión al cómputo de la posesión del causante.

RESPUESTA 21.-

Art. 1.960 CCi:

1.- El poseedor actual puede unir el tiempo de posesión de su causante.

2.- Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha poseído en el tiempo intermedio.

3.- El día inicial del cómputo se tiene por entero, pero el último ha de cumplirse en su totalidad (hasta las 24 horas del día equivalente al del inicio del cómputo).

En cuanto a la unión de posesiones, el Proyecto de Cci de 1851 exigía buena fe en la posesión de ambos. Al no decir nada el CCi puede entenderse:

A)    Que la regla sigue siendo la misma: sólo cabe unir posesiones de buena fe.

B)     Que ahora cabe unir posesiones de buena y de mala fe. Como para la usucapión ordinaria toda la posesión ha de ser de buena fe, la unión de posesiones de buena y mala fe sólo servirá para la usucapión extraordinaria, siempre que ello favoreciera al poseedor de buena fe; por ejemplo: no le favorecerá si se trata de una cosa mueble y su causante, de mala fe, poseyó sólo un año (el causahabiente necesitaría poseer cinco años en lugar de tres), pero sí le interesaría la unión si ese causante de mala fe hubiera poseído cuatro años (el causahabiente necesitaría poseer sólo dos años más, en lugar de tres).

(Algún autor ha planteado aplicar una regla proporcional, análoga a la prevista en  el artículo 1958.2º para la usucapión de inmuebles entre presentes o ausentes, de modo que tratándose de bienes muebles cada 2 años de mala fe se computen como 1 de buena fe y puedan unirse para completar el plazo de la usucapión ordinaria).

 Ejemplo: supongamos que A rompió la puerta de entrada y comenzó a poseer el 30-7-1975, en concepto de dueño y de mala fe, una finca cuyo propietario es P. P se encontraba en Argentina y volvió a España el 30-7-1992, pero no se enteró de la posesión de A. A vendió y entregó la finca a T, que es de buena fe y entró en la posesión de la finca adquirida el 30-7-1999. En tales circunstancias, y según cada una de las tesis mencionadas en el apartado anterior, indique la fecha en que T perfeccionó o perfeccionará la usucapión.

 Tesis A: a las 24 horas del día 30-7-2009 (10 años de posesión con buena fe de T).

Tesis B: a las 24 horas del día 30-7-2006 (1 año para purgar el vicio de la posesión de A; luego: 23 años de posesión de A + 7 años de posesión de T = plazo para usucapión con mala fe).

 PREGUNTA 22.- Interrupción de la usucapión: relación de los medios contemplados para ello y requisitos de la interrupción civil.

 RESPUESTA 22.-

Según el artículo 1943 CCi la posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción,  natural y civilmente. 

-Se interrumpe naturalmente la posesión, para los efectos de la prescripción, cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año (art. 1944 CCi).

 -Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño también interrumpe la usucapión (art. 1948 CCi), aunque en este caso no se nos diga si se trata de interrupción natural o civil; se trata de un acto por el cual la posesión deja de ser en concepto de dueño, y por tanto apta para la usucapión.

 -En cuanto a la interrupción civil, esta reviste dos modalidades:

1º) La citación judicial hecha al poseedor como consecuencia de una demanda planteada por el poseedor anterior o por el titular del derecho que se está usucapiendo (ya se trate de una acción de tutela judicial sumaria de la posesión o de una acción real), aunque se realice por juez incompetente jerárquica o territorialmente, y salvo que dicha citación fuera nula por falta de solemnidades legales, dejara el actor caducar la instancia o desistiera de la demanda, o el poseedor fuera absuelto de la demanda (arts. 1945 y 1946 CCi).

2º) La presentación de solicitud de conciliación, si es admitida a trámite, también interrumpe la posesión, si, dentro de los dos meses de celebrarse el acto de conciliación sin avenencia, o del momento fijado por el juez para su celebración cuando dicho acto no pudiera tener lugar por incomparecencia del poseedor requerido, se presentara ante el Juez la demanda sobre la posesión o dominio de la cosa cuestionada (art. 1947 CCi).

Es preferible acudir al procedimiento de conciliación cuando el plazo esté próximo a cumplirse porque la citación judicial, referida en el artículo 1945 CCi, parece referirse al acto de notificación de la demanda al demandado, no a la presentación de la demanda, de modo que el retraso en la tramitación puede implicar la consumación del plazo; en cambio el artículo 479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, vigente hasta que se apruebe el proyecto de  Ley de Jurisdicción Voluntaria, deja claro que si se presenta demanda dentro de los 2 meses del acto de conciliación, la interrupción de la usucapión se retrotrae al momento de la solicitud de conciliación (no al del acto de conciliación, ni al de la presentación de la demanda, ni al de la citación judicial).

 PREGUNTA 23.- Efectos de la usucapión.

 RESPUESTA 23.-

 1.- Adquisición del derecho usucapido con efectos retroactivos (desde el inicio de la usucapión, según la Jurisprudencia ).

2.- Correlativa extinción del derecho en el titular anterior (1962 y 1963 CCi).

3.- Ha de ser alegada por quien pretenda valerse de ella (no puede apreciarse de oficio, según la Jurisprudencia ).

4.- La usucapión ganada es renunciable por quienes tengan capacidad para enajenar el derecho usucapido, pudiendo ser esa renuncia expresa o tácita (por ejemplo, se comienza a pagar renta por el uso del inmueble cuya propiedad se usucapió), pero no puede renunciarse el derecho a usucapir para lo sucesivo (1935 CCi).

5.- Los efectos de la renuncia a la usucapión ganada son distintos a los de la renuncia al derecho ganado por usucapión: la cosa no se convierte en propiedad de la Administración del Estado si fuera inmueble o en cosa sin dueño si fuera mueble, sino que se restaura el derecho en su titular anterior.

6.- Los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripción podrán utilizarla, a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario (1937 CCi, como aplicación concreta del artículo 6.2 CCi).

 5. La usucapión y el Registro de la Propiedad. (Se verá en los temas de Registro de la Propiedad).

 

TEMA 5: LA PROPIEDAD.

1.- Concepto y caracteres.

 PREGUNTA 24.- Concepto y caracteres  del derecho de propiedad en el Cci francés y en el español.

 RESPUESTA 24.-

Concepto: según el artículo 348 CCi La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa son más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla. No contiene esta definición alusión alguna al carácter absoluto de la propiedad, a diferencia de su precedente el Código Civil francés.

 Caracteres: Frente a la lectura en clave liberal-radical del artículo 348 CCi, que destaca el carácter absoluto (en el sentido de ilimitado), exclusivo y perpetuo de la propiedad, la redacción del Código Civil y el entorno sociopolítico existente en el momento de su promulgación hacen preferible la interpretación de que nos encontramos ante un derecho:

1.- General: en el sentido de que no atribuye a su titular facultades concretas, como los derechos reales limitados, sino todas aquellas utilidades de que sea susceptible el bien de acuerdo con el ordenamiento jurídico.

2.- Abstracto: en el sentido de que puede subsistir en ausencia de todas o de alguna de las facultades y utilidades que normalmente se incluyen en el derecho de propiedad (también es propiedad la gravada, incluso con un derecho tan pleno como el usufructo). Aunque esta característica tiene un límite: la sustracción perpetua de tantas facultades o utilidades que conviertan la propiedad en un mero cascarón vacío (por eso el usufructo ha de tener un límite temporal).

3.- Elástico: en tanto las facultades o utilidades sustraídas por la legislación aplicable o la constitución de derechos reales limitados vuelven a integrarse en el derecho de propiedad cuando el derecho real limitado se extingue o desaparece el supuesto de hecho de la limitación legal.

4.- Unitario en buena medida: pues aunque el Código Civil contempla algunas propiedades especiales (Minas, Aguas o Propiedad Intelectual) y establece algunas diferencias de régimen jurídico entre bienes muebles e inmuebles (a efectos de prescripción, por ejemplo), está lejos de la diversidad que se ha ido produciendo tras su promulgación y como consecuencia de la irrupción de la función social.

2. Limitaciones legales del derecho de propiedad. Especial referencia a la función social. 

2.1. Las limitaciones legales y el “derecho de vecindad”: servidumbres legales y tratamiento de las inmisiones.

 PREGUNTA 25.- La servidumbre legal de paso contemplada en el artículo 564 del Cci, ¿es genuina servidumbre o limitación legal del dominio? Razone la respuesta.

 RESPUESTA 25.-

 El Código Civil regula como servidumbres legales una serie de figuras que son más bien limitaciones legales del dominio, no servidumbre en sentido estricto. Ello es así porque la servidumbre es un gravamen que sitúa a una finca concreta en posición de subordinación frente a otra finca también concreta (artículo 530 CCi), mientras la limitación legal define a las fincas con criterios abstractos y generales, considerándolas en plano de igualdad y reciprocidad (cualquier finca que esté en el supuesto de hecho de la norma se somete a la consecuencia jurídica correspondiente). Ver ejemplos en los artículos 582-583 CCi (luces y vistas) o 591 (distancia entre plantaciones).

El problema se plantea porque algunas de esas “servidumbres legales” consisten, precisamente, en otorgar al titular de una finca (definida de modo abstracto y general) el derecho a constituir servidumbre sobre otra (descrita también de modo abstracto y general), y porque el CCi suele incluir preceptos destinados a regular la servidumbre una vez constituida. Es lo que sucede, por ejemplo, con la servidumbre legal de paso (564 CCi): antes de constituirse la servidumbre en sentido estricto tenemos una limitación legal que impone al titular de una finca, por la cual pueda salir el dueño de otra enclavada, el deber de soportar la constitución forzosa de servidumbre (vinculando su facultad dispositiva, que normalmente incluiría la facultad de gravar la finca y la de no gravarla); la vinculación de la facultad dispositiva afecta a todo propietario de fincas que lindan con otras que, a su vez, no tienen otro modo de salir a la vía pública (definición abstracta y general). Luego, una vez satisfecho el derecho y la correlativa vinculación que derivan de la limitación legal mediante la efectiva constitución forzosa de la servidumbre, estaremos ya ante una servidumbre en sentido estricto. Antes, sólo existe la servidumbre legal o limitación legal del dominio (en este caso de la facultad dispositiva).

 PREGUNTA 26.- Inmisiones: tratamiento jurisprudencial y alternativas jurídicas para su evitación.

RESPUESTA 26.-

  

  La Jurisprudencia suele acudir a la aplicación del artículo 1908.2º CCi (extendido por analogía a otras inmisiones), así como a la de los preceptos generales de responsabilidad civil extracontractual (1902 y 1903),  rechazándose la licitud de la inmisión que sobrepase los límites normales del ejercicio del derecho de propiedad del emisor por aplicación del artículo 7.2 CCi. Además la Sala de lo Civil entiende que el cumplimiento de las normas reglamentarias que regulen la actividad emisora y hayan podido fundamentar el otorgamiento de licencia administrativa para realizarla NO EXIME DEL DEBER DE INDEMNIZAR EL DAÑO, SI ESTE SE PRODUJO

Además de esa acción de responsabilidad civil extracontractual, que requiere la acreditación del perjuicio sufrido por el demandante, pueden utilizarse la siguientes vías:

 1.-Acción real negatoria de servidumbre, que no exige prueba del daño.

2.-Acciones de tutela judicial sumaria de la posesión, basada en la perturbación en la posesión pacífica causada por la inmisión: basta acreditar la condición de poseedor (no de propietario) y la perturbación sufrida, tramitándose por la vía del juicio verbal.

3.-Si la finca que sufre las inmisiones tiene la condición de domicilio, se abre la puerta a acciones de tutela del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, inviolabilidad del domicilio o salud e integridad física y moral (STS de 29-4-03, con precedentes en las SSTEDH de 21-12-90 y 9-12-94 y en la STC de 24-5-2001).

4.- Si la inmisión procediera de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal, podrá utilizarse la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 LPH, que puede conllevar la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, y, si el infractor no fuera el propietario, podrá declararse la extinción de sus derechos y su inmediato lanzamiento.

5.- Si el causante de la inmisión es arrendatario de una finca urbana, recuérdese que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento, de acuerdo con el artículo 27.2.e) de la LAU.

6.- Si la inmisión procede de la vía pública puede acudirse también a las normas reguladoras de la responsabilidad patrimonial de la Administración.

2.2. La función social del derecho de propiedad.

 PREGUNTA 27.- Incidencia de la función social en el derecho de propiedad: consideraciones históricas trasladadas a la regulación de la Constitución Española de 1978. 

RESPUESTA 27.-

 Durante el periodo de entreguerras se acentúa en toda Europa la tendencia hacia la contemplación de los intereses generales en el ejercicio del derecho de propiedad. Ello se verifica mediante el recurso al concepto de la función social, aplicado en nuestro país mediante una interminable relación de normas  preconstitucionales entre las cuales pueden destacarse las de arrendamientos rústicos y urbanos, expropiación forzosa (la vigente, de 1954, incluye la expropiación por interés social), o suelo (en la exposición de motivos de la Ley de Suelo de 1956 se alude expresamente a la función social como fundamento de los deberes impuestos a los propietarios). El concepto pasa a la Constitución Española de 1978, como elemento delimitador del contenido del derecho de propiedad y fundamento de las siguientes consideraciones:

1.- La ley, al interpretar la función social, no establece limitaciones externas y excepcionales a un derecho normalmente ilimitado, sino que delimita o fija los propios límites del derecho de propiedad, y sus determinaciones no son derecho excepcional cuya aplicación analógica o extensiva esté prohibida.

2.- La delimitación ha de realizarse “de acuerdo con las leyes”, estatales o autonómicas (según la distribución constitucional de competencias), e incluyéndose en tal concepto las normas con rango de ley (también el Real Decreto-Ley y el Real Decreto Legislativo). De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional se prohíbe el reglamento independiente (extra legem), así  como la remisión en blanco al reglamento contenida en una ley, pero no la remisión del legislador a la colaboración del reglamento para completar la regulación (reglamentos intra y secundum legem).

3.- Incluso la Ley ha de respetar el contenido esencial del derecho de propiedad (53.1 CE), que, según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, es la parte del contenido del derecho sin la cual éste se desnaturaliza o pierde su peculiaridad, o bien la absolutamente necesaria para proteger realmente los intereses subyacentes al derecho.

4.- Como los distintos bienes tienen una diversa función social (no es igual el interés para la comunidad de un mechero que de un monte), se multiplica exponencialmente la diversificación del régimen jurídico de la propiedad en atención a los bienes que constituyen su objeto. Se dice que “no hay propiedad, sino propiedades” y se habla de un “concepto estatutario, no unitario, del derecho de propiedad”. Pero la citada corriente olvida que los medios de adquirir, modificar o extinguir la propiedad, la atribución de utilidades lícitas pero distintas de las reguladas por la ley, o las acciones que protegen la propiedad frente al ataque de terceros siguen teniendo una regulación bastante unitaria y recogida en el Código Civil, mientras que es el uso de los bienes el principalmente afectado por la regulación derivada de su función social.

3. La accesión.

 Concepto: 353 CCi: Existen dudas sobre su naturaleza jurídica y, más concretamente acerca de si puede considerarse como un modo adicional de adquirir la propiedad (en relación con los contenidos en el artículo 609 estudiado en el tema 2), si se trata más bien de un efecto derivado de la llamada “fuerza atractiva del dominio”, o si estamos ante una facultad más de las que el derecho de propiedad otorga a su titular (el hecho de situar esta institución en este tema orienta en esta última dirección la opinión de los redactores del programa).

Manifestaciones: frutos o productos de la cosa (354 CCi: accesión discreta) y unión o incorporación de cosas (inmueble a inmueble o mueble a inmueble: 358-374 CCi, unión de cosas muebles y mezcla o confusión: 375-382, y especificación: 383).

 PREGUNTA 28.- Régimen aplicable a la construcción en suelo ajeno y/o con materiales ajenos.

 RESPUESTA 28.-

 SUPUESTOS PLANTEABLES:

 1º) Edificación hecha por el dueño del suelo con materiales ajenos:

 360 CCi: Si es de buena fe: debe abonar su valor. Si es de mala fe: su valor y los daños y perjuicios. El dueño de los materiales sólo tiene derecho a retirarlos si ello no implica menoscabo de la obra.

 2º) El del edificante de buena fe que utiliza sus propios materiales para construir en suelo ajeno:

 361 CCi: el dueño del suelo tiene derecho a hacer suya la obra, indemnizando al que edificó los gastos necesarios; en cuanto a los gastos útiles puede optar el dueño del suelo entre abonar el importe de dichos gastos, o bien el aumento de valor que por la obra hubiera adquirido la finca (con derecho de retención a favor de quien edificó). En lugar de lo anterior, el dueño del suelo puede obligar a quien edificó a pagarle el precio del terreno.

 3º) Edificante de mala fe que utiliza sus propios materiales para construir en suelo ajeno:

 362 y 363 CCi: el edificante pierde lo edificado sin derecho a indemnización y el dueño del terreno puede exigir la reposición de las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó (incluida la demolición y la eventual indemnización de los daños derivados por el tiempo de ocupación de la finca).

 4º) Edificante de mala fe que usa sus propios materiales para construir en suelo ajeno cuyo dueño también es de mala fe:

El dueño del suelo es de mala fe cuando la construcción se hizo a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse (art. 364 párrafo segundo CCi); cuando también lo es el edificante, y según el párrafo primero del artículo 364 CCi, se produce la compensación de la mala fe de ambos, resolviéndose el conflicto como si ambos hubieran actuado de buena fe, y por tanto según los criterios del artículo 361 del CCi.

 5º) Edificante en suelo ajeno y con materiales también ajenos:

 Relaciones entre el dueño del terreno y el dueño de los materiales: 365 CCi: si este último era de buena fe, el dueño del suelo responde del valor de los materiales subsidiariamente, si quien los empleó no tuviera bienes con que pagar y siempre que dicho propietario del suelo no usara el derecho a exigir la demolición en el caso del art. 363 CCi. 

Relaciones entre el dueño del suelo y el edificante y relaciones entre el edificante y el dueño de los materiales, según apartados anteriores en los respectivos casos.

  PREGUNTA 29.- Regla jurisprudencial de la “accesión invertida” y requisitos exigidos para su aplicación.

 RESPUESTA 29.-

 La regla de la “accesión invertida” se elabora por la Jurisprudencia para permitir que quien edifica en suelo ajeno pueda optar por adquirir el suelo ocupado, en lugar de atribuir al dueño del suelo el derecho a adquirir la edificación (como dispone el CCi). Los requisitos exigidos para aplicar esta regla por dicha Jurisprudencia son los siguientes:

1.- Ha de tratarse de una construcción extralimitada, es decir realizada sólo parcialmente en suelo ajeno y parcialmente en suelo propio.

2.- No ha de poder dividirse la parte de edificación realizada en suelo ajeno.

3.- El valor de la edificación ha de superar notablemente el del suelo invadido.

4.- El edificante ha de ser de buena fe. Pero concurriendo los demás requisitos resulta sumamente difícil acreditar la mala fe del edificante.

5.- El edificante ha de abonar al dueño del suelo el valor de la superficie invadida y la disminución en el valor del resto de la finca que pudiera derivarse de la segregación. 

-NOTA: la parte en cursiva de esta respuesta no ha de exponerse necesariamente en el examen.

4.- La defensa de la propiedad.

4.1 y 4.2. Las acciones reivindicatoria, declarativa y negatoria. Especial referencia a la reivindicación mobiliaria.

 

 

PREGUNTA 30.- Concepto y requisitos de la acción reivindicatoria. Diferencia con la declarativa del dominio y con la negatoria.

RESPUESTA 30.-

 Concepto: según la Jurisprudencia,  la reivindicatoria es la acción real atribuida al propietario, que no es poseedor de la cosa objeto de su derecho, frente a cualquiera que posea la cosa en concepto de dueño y sin derecho oponible al propietario,  para lograr la condena del demandado a la restitución de la cosa.

 Requisitos: según la Jurisprudencia son los siguientes:

Dominio o propiedad del actor, que ha de ser probada por éste ya que en caso contrario la demanda debe desestimarse aunque el demandado no alegue derecho alguno a poseer la cosa (recordemos que el poseedor tiene a su favor la presunción iuris tantum del artículo 448 CCi, que el demandante ha de destruir).

Posesión del demandado, que ha de ser actual (en el momento de plantearse la demanda) e indebida (es decir, sin derecho a poseerla que haya de prevalecer frente al del demandante).

Perfecta identidad entre la cosa cuyo derecho probó el demandante y la cosa poseída por el demandado (que tiene como presupuesto la perfecta descripción de la cosa reivindicada, razón por la cual también suele aludirse a este requisito como identificación de la cosa reivindicada).

 Diferencia con la declarativa del dominio:

Esta acción va dirigida contra quien discuta la propiedad del demandante sin haber adquirido la posesión de la cosa, por tanto no se puede pretender la condena a restituir la posesión de la cosa ni, consiguientemente, se exige como requisito la posesión actual e indebida del demandado.

Diferencia con la negatoria:

Esta acción se atribuye al propietario para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes o derechos reales limitados a favor del demandado, que pretende ostentar esos derechos. Por lo demás se asimila a la declarativa del dominio.

 PREGUNTA 31.- Especialidades de la acción reivindicatoria relativa a bienes muebles.

 RESPUESTA 31.-

En la transmisión de muebles no suelen mediar títulos en sentido formal y, por tanto, es difícil probar el derecho de propiedad, de ahí que según el artículo 464 párrafo 1º del CCi la posesión de buena fe equivalga al título y no sea solo presunción iuris tantum de título, como la derivada del artículo 448 CCi; es una presunción reforzada, de forma que, como el propio párrafo primero del citado artículo 464 indica, para que proceda la reivindicatoria el demandante habrá de probar, alternativamente, una de las siguientes circunstancias:

1.- Que el demandado no es de buena fe, o

2.- Que el demandante perdió la cosa, o

3.- Que el demandante fue “privado ilegalmente” de la cosa. En cuanto al concepto de “privación ilegal”, la tesis llamada germanista entiende que sólo incluye los supuestos de hurto o robo, mientras que la romanista incluye cualquier acto dirigido a la transmisión del derecho y verificado sin consentimiento del propietario (en especial el realizado con abuso de confianza por el poseedor de la cosa para cuidarla, repararla, administrarla, etc. etc.).

 Si el poseedor hubiera adquirido la cosa en bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos (y de buena fe), se produce la prescripción de pleno derecho, de manera que la reivindicatoria no procede en ningún caso (464 párrafo 4º CCi, en relación con 85 CCo). Ojo, porque la “tienda abierta al público” mencionada el Código de Comercio no tiene nada que ver con la “venta pública” mencionada en el párrafo siguiente.

 Si el poseedor hubiese adquirido la cosa de buena fe en venta pública, o bien se tratara de una cosa empeñada en Montes de Piedad autorizados, y en los casos en que proceda la reivindicatoria, el propietario habrá de reembolsar el precio o la cantidad del empeño y los intereses vencidos, respectivamente, para recuperar la cosa (464 párrafo 2º y 3º CCi).

4.3. La acción de deslinde.

PREGUNTA 32.- Legitimación activa, plazo de ejercicio y criterios legales para practicar el deslinde contemplados en los artículos 385 a 387 Cci. (no procedimientos, sino criterios).

 RESPUESTA 32.-

 Legitimación activa: 384 CCi: propietario y titulares de derechos reales sobre la finca (según el 2061 LECI, titulares de derechos para el uso y disfrute de la finca).

 Plazo de ejercicio: imprescriptible 1.965 CCi.

Criterios:  LEER Y TRANSCRIBIR LOS ARTÍCULOS CITADOS ( 385 a 387 CCi).

EN LA ORDENACIÓN JERÁRQUICA , SIN EMBARGO, PARECE QUE EL ARTÍCULO 387 HA DE INCLUIRSE EN EL PRIMERO DE ELLOS (LOS TÍTULOS), ANTES DE LA POSESIÓN Y ANTES DE LA DISTRIBUCIÓN A PARTES IGUALES, PUES DE OTRO MODO NUNCA TENDRÍA APLICACIÓN).

TEMA 6: COMUNIDAD DE BIENES.

1. Concepto y principios jurídicos rectores.

 PREGUNTA 33.- Concepto y principios rectores de la comunidad de bienes.

 RESPUESTA 33.-

Concepto: según el artículo 392, párrafo primero del CCi: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. 

Los principios rectores que se relacionan son los correspondientes a la comunidad romana, que es la reflejada en el Código Civil. En la medida que dicha regulación  es, en buena medida, derecho dispositivo (como se deriva del primero de los principios citados), pueden verse alterados por pacto expreso, sin que dejemos de estar ante una comunidad de bienes (por ejemplo: pueden alterarse  el régimen de acuerdos para la administración o la participación en beneficios y cargas); el único límite son los preceptos imperativos que parecen impedir el recurso a la comunidad germánica por pacto entre los comuneros. Los principios en cuestión son los siguientes:

1.- Predominio de la autonomía privada en la regulación de la comunidad, siempre que se respeten los límites de derecho imperativo de la comunidad romana (392 párrafo 2º CCi).

2.- Participación en beneficios y cargas en proporción a las cuotas, que se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario (393 CCi).

3.- Los acuerdos para la administración y mejor disfrute de la cosa común han de adoptarse por mayoría de intereses o cuotas, no de comuneros ni de cuotas y comuneros (según interpretación pacífica del artículo 398 CCi, párrafos 1 y 2).

 4.- Se precisa acuerdo unánime para hacer “alteraciones” en la cosa común (397 CCi), lo cual incluye el perfeccionamiento de actos de disposición sobre la citada cosa.

5.- Libertad individual de cada comunero, que no precisa consentimiento de los demás para:

Enajenar su cuota (399 CCi), salvo el derecho de retracto de comuneros (1.522 CCi).

Renunciar a su cuota, liberándose de contribuir a los gastos de conservación (395 CCi).

Promover la división de la comunidad mediante la división de la cosa o su enajenación y posterior distribución del precio (arts. 400 y 404 CCi.

2.- El concepto de “cuota” y 3.- El contenido de la situación de comunidad. Se deducen de los principios relacionados anteriormente.

4.- Extinción de la comunidad. La división de la cosa común y la división de la comunidad.

 PREGUNTA 34.- División de la comunidad de bienes. Especial alusión al supuesto en que la cosa, en caso de división, resulte inservible para el uso al que se destina.

 RESPUESTA 34.-

 La división de la comunidad mediante la división de la cosa común y la asignación de partes proporcionales a las respectivas cuotas se contempla como un derecho esencial de todo comunero (artículo 400 párrafo 1º CCi), siendo además imprescriptible (artículo 1965 CCi). La única excepción es el pacto de indivisión, otorgado unánimemente y cuya duración máxima es de 10 años prorrogables por nuevo acuerdo unánime (400 párrafo 2º CCi). La división puede hacerse por los propios comuneros o por árbitros o amigables componedores designados por ellos, y, si ello fuera imposible, por la vía judicial.

Que la cosa sea esencialmente indivisible (ej.: caballo de carreras) no constituye un obstáculo para la división de la comunidad, sino sólo para que dicha división se verifique mediante la división de la propia cosa común: según el artículo 404 CCi, en tal caso, y si no se lograra un acuerdo sobre la adjudicación a un comunero que indemnice a los demás, la cosa esencialmente indivisible se venderá y repartirá su precio.

Mayores problemas plantea la interpretación del artículo 401 CCi, que excluye la posibilidad de exigir la división de la cosa común cuando, de hacerse, dicha cosa resultara inservible para el uso a que se destina. Algunos autores afirman que se excluye la posibilidad de exigir la división de la comunidad mediante la división de la cosa y asignación de partes, pero no mediante su venta y ulterior distribución del precio obtenido entre los comuneros, como dispone el artículo 404 CCi para la cosa “esencialmente indivisible”. Otros, sin embargo, entienden que el 401 contempla un supuesto de excepción al derecho de exigir la división de la comunidad (tanto si la cosa es divisible como si no lo es), basado en la utilidad derivada de la propia situación de comunidad (ej.: 4 propietarios de fincas que ostentan la propiedad de los 20 postes y 800 metros de cable que llevan la línea telefónica desde el tendido general hasta sus parcelas: incluso aunque los postes y los metros de cable puedan dividirse, asignando 5 postes y 200 metros a cada uno, la división de la comunidad a instancia de cualquier comunero quedaría vetada por el artículo 401).

 TEMA 7: La propiedad horizontal.

A TRAVÉS DE SEMINARIOS: CASO PRÁCTICO NÚMERO 4. NO EXIGIBLE EN EL EXÁMEN FINAL DE MAGISTRALES.

TEMA 8: LA PROPIEDAD INTELECTUAL.

(SIN CONTENIDO). 

TEMA 9: EL USUFRUCTO.

 

PREGUNTA 35:  CONCEPTO Y CARACTERES DEL USUFRUCTO:

 

Concepto: Según el artículo 467 CCi es el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de mantener su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Como caracteres, se trata de:

-Un  derecho real.

-Limitado o en cosa ajena.

-De goce y, en este sentido, el más amplio de su categoría, ya que normalmente incluye todas las utilidades del bien y los frutos que produzca.

-Esencialmente temporal, o de duración limitada. Normalmente el usufructo es vitalicio, y de ahí que, también normalmente, se extinga por la muerte del usufructuario (513.1º CCi) , y se constituyo en favor de varias personas vivas, al morir la última de ellas (521.CCi).

No obstante el título constitutivo puede disponer otra cosa (469 CCi); lo que siempre ha de tener es una duración temporalmente limitada,  y por ello no puede constituirse a favor de una persona jurídica por más de 30 años (515 CCi).

 

PREGUNTA 36: CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: COMPARAR CON MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES.

Las maneras de constituir el usufructo se relacionan en el artículo  468 CCi, que indica de otra manera los mismos modos contemplados en el 609 CCi para la constitución de derechos reales limitados, así:

-La ley:  bien sea directamente, como en el  609 CCi,  o mediante las normas legales que se aplican para el caso de que una persona fallezca sin testamento, es decir el modo que en el 609 CCi se llama sucesión intestada.

-Prescripción: igual que en el  609 CCi.

-Voluntad manifestada en actos jurídicos entre vivos: incluye dos modos del artículo 609 CCi: la donación  y “ciertos contratos mediante la tradición”.

-Voluntad manifestada en última voluntad: sucesión testada del artículo 609 CCi.

 

PREGUNTA 37: SUJETOS, OBJETO Y RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE AL CONTENIDO DEL USUFRUCTO.

Sujetos:

 

Para ser titular basta la capacidad jurídica, no de obrar (obtenida de acuerdo con los artículos 29 y 30 CCi); las personas jurídicas también pueden ser titulares de derechos reales, según el art. 38 CCi . Cuestión distinta es que para ejercitar válidamente el derecho se exija capacidad de obrar. Para constituir usufructo sobre un bien sí se precisa plena capacidad de obrar; en cuanto al menor emancipado, según el artículo 323 CCi, necesitará el consentimiento de sus padres o del curador si el usufructo se constituye sobre bienes inmuebles o de extraordinario valor.

 

Objeto:  Cosas y derechos, excepto si son derechos “personalísimos” (469 CCi). Además, ha de reunir los requisitos generales del objeto de cualquier derecho real, que son los relacionados en la PREGUNTA 4: existencia actual (a no ser que se constituya bajo condición suspensiva de que llegue a existir), licitud (no bienes de Dominio Público ni de la personalidad), y perfecta determinación.

 

Régimen jurídico aplicable a su contenido: los derechos y deberes del nudo propietario y del usufructuario son, en primer lugar, los determinados en el “título de su constitución”, que si puede afectar incluso a la obligación del usufructuario de mantener la forma y sustancia de la cosa usufructuada, según el artículo 467 CCi, con mayor motivo podrá extenderse a cualquier otro aspecto. Por tanto el régimen contenido en el CCi es básicamente dispositivo, aunque será el único aplicable si el usufructo no se constituye por negocio jurídico voluntario (este predominio de la autonomía de la voluntad en la regulación del contenido de los derechos reales es un principio general  deducible también del artículo 598 CCi (para las servidumbres) o del artículo 392.2 CCi para las situaciones de comunidad, entre otros preceptos.

 

PREGUNTA 38: PRINCIPALES DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO (FACULTADES FRENTE A TERCEROS Y AL NUDO PROPIETARIO).

 

1.- Percibir todos los frutos de los bienes usufructuados (naturales, industriales y civiles), pero no tiene derecho alguno en relación con el tesoro oculto en ellos (471 CCi); los naturales e industriales pendientes al comenzar el usufructo son del usufructuario, sin obligación de resarcir los gastos hechos por el propietario (se tendría todo ello en cuenta en el título constitutivo); los pendientes al concluir son del propietario, que ha de abonar al usufructuario los gastos ordinarios para su producción (472 CCi). Los frutos civiles (rentas) se entienden percibidos por días y se distribuyen entre propietario y usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo (474 CCi y 473CCi).

 

2.- Disfrutar del incremento de la cosa por accesión natural y de  todas las servidumbres y beneficios que le sean inherentes (479 CCi, en relación con 366 y ss. CCi, sobre accesión natural).

 

3.- Disponer de su derecho de usufructo  sin necesidad de consentimiento del propietario: incluye, por tanto, la enajenación, el gravamen o la renuncia del derecho de usufructo; también su arrendamiento, y, en general, la constitución de cualquier clase de derecho en  favor de terceros,  aunque todos esos  derechos se extinguirán al finalizar el usufructo que les sirve de base  salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que subsistirá durante el año agrícola (480 CCi, ver también art. 13.2 LAU).

 

4.- Realizar mejoras útiles o de recreo en la cosa usufructuada, si bien:

-Manteniendo la forma y sustancia de la cosa.

-Sin derecho alguno a indemnización a cargo del propietario por esas mejoras, aunque puede retirarlas, siempre que con ello no dañe la cosa (487 CCi); también puede compensar con ellas los desperfectos que hubiera producido (488 CCi).

 

5.- Ser respetado en el ejercicio de su derecho frente a las facultades del nudo propietario, que no puede  alterar la forma y sustancia de la cosa usufructuada ni hacer en ella nada que perjudique al usufructuario (489 y 503 CCi).

 

PREGUNTA 39: PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO (Y CORRELATIVOS DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO).

 

 1.- Hacer inventario y prestar fianza (como regla general), con citación del propietario o su representante y antes de entrar en el goce de los bienes usufructuados (491 CCi); las excepciones,  en cuanto a la fianza, se refieren al vendedor o donante con reserva de usufructo, a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, y al cónyuge sobreviviente respecto a la cuota legal usufructuaria, en los dos últimos casos mientras las personas eximidas no contrajeren ulterior matrimonio (492 CCi). El usufructuario, no obstante, puede ser dispensado de estos deberes cuando de ello no resultare perjuicio a nadie (493 CCi).

 

(En caso de examen, no poner la parte en cursiva).

 

2.- Cuidar la cosa con la diligencia del buen padre de familia (497 CCi); este cuidado incluye además los siguientes deberes y responsabilidades:

 

-          En caso de enajenación, gravamen o arrendamiento del usufructo, el usufructuario responde del daño derivado de la negligencia de quien le sustituya (498 CCi).

-          El deber de conservación del usufructuario  incluye la realización de las reparaciones ordinarias, es decir las derivadas de los deterioros producidos por el uso normal de la cosa; si no las hiciera, tras requerírselo el propietario, podrá hacerlas éste a costa del usufructuario (500 CCi).

-          El deber de conservación no incluye las obras extraordinarias, que serán de cuenta del propietario con derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida. El usufructuario tiene, sin embargo, la obligación de dar aviso al propietario de la necesidad de estas obras; si el dueño no las hiciera entonces, siendo indispensables para la subsistencia de la cosa, podrá hacerlas el usufructuario, con derecho a exigir, al concluir el usufructo, el aumento de valor de la finca (501 y 502 CCi, que más bien parece referirse a la diferencia con el valor que tendría la cosa de no haberse hecho esas reparaciones extraordinarias, evitando así el enriquecimiento injustificado del propietario).

-          No responde del deterioro derivado del uso normal de la cosa, cuando sea de tal naturaleza que no pueda impedirse mediante las obras ordinarias (481 CCi): por ejemplo: un automóvil se deteriora por el mero paso del tiempo, aunque las revisiones para su mantenimiento, como cambio de aceite, filtros, pastillas de freno y demás, se efectúen correctamente.

 

(Las partes en cursiva no han de ponerse en caso de examen).

 

3.- Tolerar las obras y mejoras, así como los actos de disposición  que realice el propietario, sin perjuicio de su derecho de usufructo  (489 y 503 CCi).

 

PREGUNTA 40: CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.

Se relacionan en el artículo 513 CCi:

1º) Muerte del usufructuario (lógicamente en el caso de usufructo vitalicio, que es el contemplado fundamentalmente en el CCi).

2º) Expirar el plazo de duración o cumplirse la condición resolutoria prevista en el título constitutivo (si se trata de usufructo constituido por plazo determinado o bajo condición resolutoria).

3º) Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona: (CONSOLIDACIÓN).

4º) Por la RENUNCIA del usufructuario.

5º) Por la PÉRDIDA TOTAL de la cosa (no se prevé expresamente la extracomercialidad sobrevenida, pero ha de entenderse incluida implícitamente).

6º) Por la resolución del derecho del constituyente.

7º) Por PRESCRIPCIÓN (lógicamente se trata de la extintiva).

Situada en el ámbito del Derecho Público, habríamos de añadir la expropiación forzosa de la propiedad o del usufructo,  de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de Expropiación Forzosa. Por lo demás, se trata de las causas generales de extinción de todo derecho real relacionadas en la respuesta a la PREGUNTA 11, más unas causas relacionadas con especiales características del derecho de usufructo concreto (vitalicio, a plazo, condicional o constituido sobre un derecho que se resuelve).

NOTA SOBRE LAS CLASES DE USUFRUCTO: Por razón de su objeto, el CCi regula especialidades relativas al régimen jurídico del usufructo cuando se constituye sobre cosas consumibles (482 CCi), sobre derechos diversos, predios en que existan minas (476 a 478), plantaciones arbóreas (483 y 484), montes (485), rebaño o piara de ganados (499). El análisis de cada uno de ellos no se  exigirá a efectos de examen, remitiendo su estudio a los textos legales citados y a los manuales recomendados. Por su frecuencia estadística, sin embargo, analizaremos la peculiaridad de la extinción del edificio existente sobre una finca usufructuada en la siguiente pregunta.

PREGUNTA 41: RÉGIMEN APLICABLE A LA DESTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN SITUADA EN UNA FINCA OBJETO DE USUFRUCTO.

 Si el terreno es lo principal y el edificio meramente accesorio, el usufructo permanece sobre el suelo y los materiales de residuo (517, pár. 1º CCi).

Si el terreno constituye mero soporte del edificio, siendo éste el elemento principal del usufructo, la regla es la misma. PERO si el propietario desea reconstruir tiene derecho a ocupar el suelo y los materiales, obligándose a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses correspondientes al valor de esos elementos. Ningún derecho tendrá el usufructuario sobre el edificio reconstruido y el suelo (517, pár. 2º CCi). No cabe duda de que el legislador era consciente del interés económico de la reconstrucción y de que, considerada como mejora, ni el propietario ni el usufructuario tendrán aliciente para realizarla si el usufructo permaneciera sobre el suelo y los materiales (recuérdese la regulación de las mejoras: 487, 488 y 503 CCi).

PREGUNTA 42: SEGURO DE DAÑOS Y DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO USUFRUCTUADO: DESTINO DE LA INDEMNIZACIÓN.

Según el artículo 518 CCi:

 Si la prima la pagaban ambos (propietario y usufructuario), la indemnización corresponde al propietario pero el usufructuario tiene derecho al disfrute del nuevo edificio, si se reconstruye, o al interés de la indemnización si el propietario no decide reconstruirlo (mientras dure el usufructo).

Si sólo costeaba el seguro el usufructuario, tendrá éste derecho a percibir la indemnización, pero con obligación de reinvertirla en la reedificación, si la misma interesara al propietario (lógicamente), y con derecho a permanecer en el usufructo de lo reedificado (en cuanto se corresponda con la edificación destruida, no si se construye mayor volumen y a cargo del propietario).

Si sólo costeaba el seguro el propietario, el usufructuario no tiene derecho alguno sobre la indemnización, sino sólo a lo previsto en el artículo 517 (seguir el usufructo sobre el suelo y los materiales, o percibir el interés del valor de esos elementos, si el propietario optara por reedificar).

 

 Derechos de uso y habitación. Concepto: art. 524. Contenido 523 y 525 a 529 CCi. Especial interés: art. 525, carácter personalísimo.

 

TEMA 10: LAS SERVIDUMBRES.

PREGUNTA 10.1: CONCEPTO, SUJETOS Y OBJETO.

CONCEPTO: De los artículos 530, 531 y 533 CCi se deduce que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble, denominado por ello predio, finca o fundo sirviente, en favor de una persona física o jurídica; tal gravamen consiste, fundamentalmente, en el deber del dueño de la finca gravada de dejar que el titular de la servidumbre obtenga de dicha finca una utilidad concreta (pasar por ella, conducir sustancias o energías, apoyar edificaciones, vislumbrar el paisaje, etc. etc.).

SUJETOS: El sujeto pasivo de la servidumbre es el dueño del fundo o predio sirviente. El titular o sujeto activo de la servidumbre  puede estar individualizado por sus circunstancias personales (nombre y apellidos si es persona física, denominación social si es persona jurídica), y en tal caso la servidumbre se llama personal (artículo 531 CCi); pero también puede estar determinado en tanto propietario de una finca cuya utilidad es incrementada o facilitada por la servidumbre, llamada por ello predio o fundo dominante (aunque el artículo 530 parezca decir que el titular es el propio predio): en tal caso la servidumbre se llama predial, y no resulta posible transmitir la propiedad del predio dominante sin transmitir también la titularidad de la servidumbre (534 CCi, aplicable sólo a las prediales).

OBJETO: Del artículo 530 CCi  y del conjunto de preceptos dedicados a la servidumbre por el CCi se deduce que las servidumbres tienen por objeto bienes inmuebles. Para afirmar, siquiera sea teóricamente la viabilidad de constituir derechos reales que otorguen utilidades concretas de un bien mueble a personas distintas del propietario (no meros derechos de crédito que obliguen personalmente al otorgante), hemos de acudir a la doctrina sobre el “numerus apertus” y la consiguiente viabilidad de los derechos reales atípicos (ver pregunta número 3 e introducción en texto en negrita antes de ella).   

(EN CASO DE EXAMEN NO PONER LA PARTE EN CURSIVA).

 

PREGUNTA 10.2: CLASES DE SERVIDUMBRES.

1.- PREDIALES Y PERSONALES (530 Cci): Según la identificación del titular o sujeto activo de la servidumbre sea, respectivamente, en tanto propietario del predio o finca sirviente, o bien por nombre y apellidos o razón social: ver pregunta anterior para comprender lo que se quiere decir.

2.- CONTINUAS Y DISCONTINUAS (532 CCi): En las primeras su uso es potencialmente incesante, sin necesidad de actos del hombre (acueducto, paso de redes eléctricas o de telecomunicaciones, etc. etc.); en las discontinuas, en cambio, no (servidumbre de paso, abrevadero, etc. etc.).

3.- APARENTES Y NO APARENTES (532 CCi): Las primeras son detectables por signos exteriores y las segundas no: la de conducción de energía eléctrica o redes de telecomunicación por postes y cables es aparente, mientras que el tendido subterráneo de esas redes sólo lo será si existen cajas de registro u otros elementos que delaten su existencia.

4.- POSITIVAS Y NEGATIVAS (533 CCi): En toda servidumbre, positiva o negativa, el dueño del predio sirviente ha de abstenerse de cualquier acto que impida al titular de la servidumbre obtener la utilidad correspondiente (545 CCi); sin embargo en las positivas esa utilidad para el titular de la servidumbre se obtiene por un uso efectivo de la finca ajena (pasar agua por ella, transitar por ella, meter el ganado para que beba, etc.), mientras que en la negativa esa utilidad deriva de la pura abstención del dueño de la finca gravada (que no edifique de manera que la finca vecina vea obstaculizada la contemplación del paisaje, por ejemplo, en la servidumbre llamada “altius non tollendi”). Cuando el citado artículo del CCi dice que la servidumbre positiva también puede consistir en que el dueño del predio sirviente haga alguna cosa, hemos de entender que se trata de un deber de hacer accesorio para la utilidad fundamental de la servidumbre, como por ejemplo mantener en buen estado la vía por la cual se ejercita la servidumbre de paso, si se hubiera obligado a ello en el título constitutivo; nunca puede consistir el contenido fundamental en un mero hacer, pues entonces faltaría el derecho a ejercer un poder directo e inmediato sobre una cosa, característico de los derechos reales en general y muy en particular de los derechos reales de uso o goce como son las servidumbres.

5.- LEGALES Y VOLUNTARIAS (536 CCi): Según tengan su origen, respectivamente, en la Ley  o en la voluntad de los particulares manifestada en actos inter-vivos o mortis-causa.  Sobre las servidumbres legales y su más correcta calificación como limitaciones legales del dominio, ver pregunta 25 a efectos de mero recordatorio.

(EN CASO DE EXAMEN NO PONER LA PARTE EN CURSIVA).

PREGUNTA 10.3: CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. ESPECIAL REFERENCIA A LA “CONSTITUCIÓN POR SIGNO APARENTE”.

Los modos de adquirir contemplados en el artículo 609 CCi son, obviamente, aplicables a las servidumbres (Ley, en el caso de servidumbres legales, sucesión testada o intestada, donación, “ciertos contratos  mediante la tradición” y prescripción adquisitiva). A ellos ha de añadirse, en caso de las servidumbres, la constitución por signo aparente (541 CCi), también llamada “servidumbre del padre de familia”, o “del propietario común”; este peculiar modo de adquirir exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:

1.- Una misma persona es propietaria de dos fincas.

2.- Entre ambas existe un signo aparente de servidumbre, es decir de que hay una relación de servicio de una a otra. Por ejemplo, si los postes y cables para que la electricidad llegue a una se apoyan y tienden en la otra.  (notese que la servidumbre no existe, pese al signo aparente, por el principio general del Derecho según el cual “nadie sirve a su propia cosa”).

3.- Ese signo aparente se estableció por el propietario común de ambas, sea el que transmite una de ellas u otro anterior.

4.- El propietario de ambas transmite la propiedad de una, sin haber hecho antes desaparecer ese signo y sin expresar que no se constituye servidumbre alguna en el título de enajenación.

Dándose esas circunstancias el  resultado será que el adquirente de la finca que tenía signo aparente de ser sirviente tendrá que soportar la servidumbre, o bien que el adquirente de la finca con signo aparente de ser dominante adquirirá la servidumbre predial correspondiente (En el ejemplo anterior: si se vende la finca por la cual pasaba el tendido, el comprador tendrá que soportar esa servidumbre, y si se vende la finca a la cual llegaba  el tendido el comprador tendrá derecho real de servidumbre para mantener su paso por la finca ajena). El CCi dice que el signo aparente se considerará como título para que la servidumbre continúe, pero la servidumbre en realidad se constituye y no continúa, porque como ya dijimos “nadie sirve a su propia cosa”; además  parece lógico entender, y así lo hace la Jurisprudencia, que el precepto resulte también aplicable si estamos ante una finca que se divide o de la cual se segrega y vende una porción, y no necesariamente ante la preexistencia de dos fincas independientes del mismo dueño; y que también ha de entenderse aplicable cuando las fincas pertenecían a una comunidad de bienes que se disuelve.

(EN CASO DE EXAMEN NO PONER LA PARTE EN CURSIVA).

PREGUNTA 10.4: ESPECIALIDAD PLANTEADA POR LA USUCAPIÓN DE SERVIDUMBRES.

Como dijimos los modos de adquirir contemplados en el artículo 609 CCi se aplican también a las servidumbres, sin embargo la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión tiene grandes peculiaridades, derivadas de los artículos 537 a 540 CCi De esos preceptos se deducen las siguientes consecuencias fundamentales:

1.- Las servidumbres que sean, a la vez, continuas y aparentes, se adquieren “en virtud de título o por la prescripción de 20 años” (537 CCi).

2.- Las servidumbres a las que les falte alguno de esos dos requisitos, “sólo podrán adquirirse en virtud de título” (539 CCi), mientras que la falta de título constitutivo de las servidumbres que no puedan adquirirse por prescripción sólo puede suplirse “por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme” (540 CCi).

Esos preceptos pueden interpretarse así:

- Las servidumbres que no sean, al tiempo, continuas y aparentes, no pueden adquirirse por usucapión. Las servidumbres que sean, al mismo tiempo, continuas y aparentes pueden adquirirse por una sola modalidad de usucapión, que no requiere buena fe ni justo título (no sería, por tanto, la ordinaria del 1.957 Cci), y cuyo plazo también especial es de 20 años (tampoco coincidiría con el de la extraordinaria del 1.959 CCi). Es la tesis que parece seguir la Jurisprudencia.

O bien así:

- La usucapión ordinaria requiere justo título y buena fe, luego actúa “en virtud de título” y es aplicable tanto a las servidumbres continuas y aparentes como a las que no lo son (de acuerdo con el artículo 1.957 CCi el plazo sería de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes). La usucapión de 20 años, contemplada en el artículo 537 CCi, es la extraordinaria, que en el caso de las servidumbres sólo puede aplicarse a las que sean a la vez continuas y aparentes, y que tiene un plazo distinto al general, contemplado para los demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el artículo 1959 CCi.

3.- En cuanto al comienzo del plazo de usucapión, en las positivas se pone en relación con el efectivo comienzo de su ejercicio, mientras que en las negativas comienza a correr desde que el usucapiente prohíbe, por acto formal, al dueño del predio el ejercicio del hecho en que habrá de consistir la servidumbre (538 CCi).

(EN CASO DE EXAMEN NO PONER LA PARTE EN CURSIVA).

PREGUNTA 10.5: CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE:

Obviamente dependerá de la concreta servidumbre de que se trate y, cuando sea voluntaria, de lo establecido en el título constitutivo, ya que como es norma general tratándose de derechos reales el artículo 594 CCi establece que “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”, mientras que el artículo 598 dice que “El título… determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente”, y sólo en su defecto serán aplicables las disposiciones sobre el contenido de las servidumbres contenidas en el propio Código.

En cuanto a las previsiones generales más importantes contenidas en el mencionado Código, podemos referirnos a las siguientes:

1.- Aunque el predio sirviente se divida la servidumbre no se modifica, y cada predio resultante de la división ha de soportarla en la parte correspondiente (535 párrafo primero CCi).

2.- Si el predio dominante se divide la servidumbre tampoco se modifica, y el titular de cada porción podrá usarla  por entero sin alterar el lugar de uso ni agravarla de otra manera (535 párrafo segundo CCi).

3.- El titular de la servidumbre puede hacer, en el predio sirviente y a su costa, las obras precisas para el uso y conservación de la servidumbre, sin alterarla ni hacerla más gravosa y en el tiempo y forma que cause la menor incomodidad al dueño de dicho predio (543 CCi). Si fueran varios los titulares de la servidumbre, todos vendrán obligados a contribuir a los gastos derivados de esas obras en proporción al beneficio que obtengan de ella, salvo que renuncie a la servidumbre en beneficio de los demás. El dueño del predio sirviente también habrá de contribuir a esos gastos si utilizara de algún modo la servidumbre y en la misma proporción (544 CCi).

4.- El dueño del predio sirviente no puede menoscabar de ningún modo el uso de la servidumbre (545 párrafo primero CCi).

5.- El dueño del predio sirviente puede alterar a su costa el lugar o forma de uso de la servidumbre, si llegara a ser esta muy incómoda o le privase de hacer reparaciones o mejoras importantes, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos y no resulte perjuicio para los titulares de la servidumbre (545 párrafo segundo CCi).

(EN CASO DE EXAMEN NO PONER LA PARTE EN CURSIVA).

PREGUNTA 10.6: LOS MODOS DE EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES CONTEMPLADOS EN EL CÓDIGO CIVIL:

Según el artículo 546 CCi son los siguientes :

1º) Reunirse en una misma persona la titularidad de la servidumbre y la del predio sirviente (causa general de extinción de derechos reales conocida como consolidación).

2º) No uso durante 20 años (causa general de extinción de derechos subjetivos conocida como prescripción extintiva, si bien con plazo especial de 20 años en lugar de 30).

3º) Venir los predios a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre, reviviendo si vuelve a poder usarse antes de que se hubiera producido la prescripción extintiva (incluye la destrucción total de la finca sirviente o de la dominante y el hecho de que la finca sirviente quede fuera del comercio, causa general de extinción de todo derecho real, pero es más amplia y flexible como corresponde a derechos constituidos muy frecuentemente sobre porciones de superficie terrestre, que se pueden transformar pero difícilmente destruir totalmente).

4º) Llegar el día o realizarse la condición (si se constituyeron a término o bajo condición resolutoria).

5º) Renuncia del titular de la servidumbre (la renuncia es también causa general de extinción de todos los derechos subjetivos, en los límites del artículo 6.2 CCi).

6º) Redención convenida entre el titular de la servidumbre y el propietario del predio sirviente.

 

TEMA 11: EL DERECHO DE SUPERFICIE.

3. Régimen del contemplado en la legislación de suelo: Concepto, fuentes de su régimen legal, constitución, duración y extinción.

PREGUNTA 43.- Sobre el derecho de superficie regulado en el TRLS estatal de 2008, indique el concepto, la jerarquía entre el título constitutivo y la regulación legal, los requisitos para la constitución del derecho, su duración máxima y las causas de extinción expresamente contempladas en el mencionado texto legal

RESPUESTA 43.-

 Concepto: es el que se deriva del artículo 40.1 del TRLS de 2008, CUYO CONTENIDO HA DE SER TRANSCRITO POR EL ALUMNO EN EL EXAMEN Y AL RESPONDER LA PREGUNTA.

Jerarquía entre el título constitutivo y la regulación legal: Según el artículo 40.4 del TRLS de 2008 el derecho de superficie se regirá por las disposiciones contenidas en el capítulo III del Título V del propio texto refundido, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.

Requisitos para la constitución del derecho: según el artículo 40.2 del TRLS de 2008, para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

Duración máxima: 99 años (artículo 40.2 del TRLS de 2008).

Causas de extinción expresamente contempladas: falta de edificación de conformidad con la ordenación territorial y urbanística  en el plazo previsto en el título constitutivo, y extinción del plazo de duración del derecho (artículo 41.5 del TRLS de 2008).

TEMA 12: EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.

(SIN CONTENIDO).

TEMA 13: LAS GARANTÍAS REALES. 

1.-, 2.- y 3.- La Prenda y la Hipoteca reguladas en el Código Civil y la Ley Hipotecaria: similitudes y diferencias de su régimen jurídico.

PREGUNTA 44.- Características comunes a la prenda y la hipoteca.

 RESPUESTA 44.-

 1º Accesoriedad (1857.1º Cci.): han de constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, sea cual sea la naturaleza de ésta (1861 CCi).

2º Indivisibilidad: Aunque se dividan la deuda o el crédito (1860 Cci.), o la cosa objeto de garantía (123 LH).

3º Diferencia entre la constitución del derecho real y la promesa de constituirlo, que sólo produce acción personal entre los contratantes (1862 CCi).

4º Nulidad del pacto comisorio, por el cual se pacta que el acreedor se convierta automáticamente en propietario de las cosas objeto de garantía, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada (1859 CCi).

5º Otorgan a su titular la facultad de promover la venta forzosa del bien (artículo 1858 CCi) y un privilegio para cobrar su deuda con el importe obtenido frente a otros acreedores del deudor (LECI y 1911 y ss. CCi).

PREGUNTA 45.- Señale tres diferencias de régimen jurídico entre la prenda y la hipoteca.

 RESPUESTA 45.-  

 Además de los plazos de prescripción extintiva, distintos como consecuencia de la primera de las diferencias apuntadas, son las siguientes:


-El objeto son bienes inmuebles y en la prenda del CCi son muebles (comparar artículos 1.874 y 1.864 CCi).

-La constitución de la hipoteca requiere escritura pública e inscripción registral, la de la prenda traslado posesorio del objeto pignorado al acreedor o a un tercero, elegido de común acuerdo entre el acreedor y el dueño de la cosa pignorada (comparar artículos 1.875 y 1863 CCi.).

-A falta de pacto expreso, la ejecución de la hipoteca no puede hacerse por conducto notarial y la de la prenda sí (comparar artículos 129 LH y 1.872 CCi).

TEMA 14: LA PRENDA REGULADA EN EL CÓDIGO CIVIL.

PREGUNTA 14.1: CONCEPTO, CARACTERES, OBJETO Y FORMA DE CONSTITUCIÓN  DE LA PRENDA MOBILIARIA.

CONCEPTO Y CARACTERES: De su regulación en el CCi se deduce que es un derecho real  limitado o en cosa ajena, de garantía, que tiene como objeto bienes muebles, y que exige, como requisito constitutivo, la transmisión de la posesión inmediata  del bien al acreedor o a un tercero elegido de común acuerdo entre dicho acreedor y el propietario.

OBJETO: Cosas muebles susceptibles de posesión (1864 Cci).

CONSTITUCIÓN: Como se dijo exige el desplazamiento posesorio al acreedor o a un tercero; pero además su eficacia frente a terceros distintos del propietario y el acreedor exige que la certeza de la fecha de su constitución conste por instrumento público (1.865 CCi).

 

PREGUNTA 14.2: PRINCIPALES DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO O PRENDARIO.

1.- Retener la cosa en su poder hasta el pago de la obligación garantizada, incluidos intereses y gastos, en su caso (1.875 CCi).

2.- En caso de impago, promover la ejecución del bien pignorado, por vía judicial (LECI) o notarial. En caso de adjudicación al acreedor, viene este obligado a otorgar carta de pago de la totalidad de su crédito  (1.872 CCi).

3.- En caso de ejecución goza del privilegio otorgado por el CCi (en el artículo 1.922.2º) para obtener el pago de la obligación garantizada.

4.- Si el objeto pignorado produjera intereses tendrá derecho el acreedor a compensar los que perciba con los que se le deben; el eventual exceso lo imputará al capital, es decir al importe de la obligación garantizada (esto quiere decir, obviamente, que el acreedor no tiene derecho a los frutos de la cosa pignorada).

5.- Puede ejercitar las acciones del dueño de la cosa para reclamarla o defenderla contra tercero (artículo 1.869 párrafo segundo CCi); se trata de la reivindicatoria, negatoria, tercería de dominio, etc. Obviamente, sin perjuicio de las que él mismo tiene como titular de un derecho real.

6.- Puede retener la cosa hasta que se le satisfaga otra obligación no garantizada, contraída por el mismo deudor mientras el acreedor retenía la prenda correspondiente a la garantizada, y que sea exigible antes de haberse pagado la garantizada con prenda (1.866 párrafo segundo CCi): se trata de evitar que el deudor, vulnerando claramente la buena fe y abusando del derecho a imputar el pago según su preferencia (vid. artículo 1.172 CCi),  deje de pagar la no garantizada y pague, en cambio, la garantizada que vencía después, presumiendo el legislador que se trata de una maniobra para recuperar el objeto pignorado y dejar impagada una deuda más difícil de cobrar por la ausencia de garantía.

(LOS EPÍGRAFES EN CURSIVA NO HAN DE PONERSE EN CASO DE EXAMEN).

14.3: PRINCIPALES DEBERES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO O PRENDARIO.

1.- Cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su pérdida o deterioro, pero con derecho al abono de los gastos hechos para su conservación (1.866 CCi).

 2.- Abstenerse de usar la cosa pignorada sin autorización del dueño, pudiendo éste pedir que se constituya en depósito en otro caso (1.870 CCi).

14.4 EXTINCIÓN DE LA PRENDA.

Recordamos las causas generales de extinción de todo derecho real:

-Destrucción total de la cosa o extracomercialidad sobrevenida; con la peculiaridad de que si la cosa pignorada era objeto de un seguro de daños, el derecho del acreedor se extiende a la indemnización debida por el asegurador cuando el siniestro ocurriera después de constituido el derecho de prenda (ver el artículo 40 de la Ley 50/80 del contrato de seguro). Téngase en cuenta que, en tal caso, el acreedor tiene derecho a la sustitución de la garantía por otra o, en caso contrario, a exigir el inmediato  cumplimiento de la obligación garantizada (1.129.3º).

-Consolidación: si el dueño de la cosa pignorada adquiere el  crédito garantizado o viceversa.

-Renuncia: En este sentido resulta necesario mencionar la presunción iuris tantum de renuncia al derecho real de prenda contemplado en el artículo 1.191 CCi (aunque dicho derecho real sea denominado allí,  impropiamente, “obligación accesoria de prenda”); tal presunción opera cuando, después de entregada la prenda al acreedor (o al tercero), se hallare la cosa pignorada en poder del deudor (más bien dueño). La presunción admite prueba en contrario (por eso es iuris tantum), y se limita a la garantía pignoraticia, no a la condonación de la obligación garantizada.

-Por último hemos de referir a la extinción de la obligación garantizada como causa específica de extinción del derecho real de prenda, derivada de que nos encontremos ante un  derecho accesorio.

(LA PARTE EN CURSIVA NO HA DE PONERSE EN CASO DE EXAMEN).

 

TEMAS 15 y 16: LA HIPOTECA INMOBILIARIA I Y II.

PREGUNTA 45BIS: SOBRE LA HIPOTECA INDIQUE EL CONCEPTO Y LAS CLASES DE HIPOTECA.

CONCEPTO: Del CCi y de la LH se deduce que se trata de un derecho real limitado, de garantía, que tiene por objeto bienes inmuebles, y cuya constitución exige como regla general  la inscripción registral,  sin desplazamiento posesorio.

CLASES:

1.- Por su origen, las hipotecas pueden ser legales y voluntarias (137 LH).

Las legales las establece directamente la ley (ej. los privilegios contemplados en los artículos 1923.1º y 2º CCi y 194 LH), o bien la ley otorga el derecho de exigir la constitución de hipoteca en determinados casos (son las aludidas en el artículo 158 LH, que no menciona el otro tipo de hipotecas legales).

Las voluntarias son las que surgen de la voluntad de las partes (138 LH).

2.- Por su constancia registral pueden ser expresas o tácitas: las expresas son las que precisan de inscripción registral para constituirse, mientras que las tácitas no exigen ese requisito; las hipotecas tácitas son las establecidas directamente por la ley (1.923 1º y 2º CCi y 194 LH, por ejemplo), no aquellas en que la ley da derecho a exigir su constitución, ya que en este último caso la constitución efectiva sí exige inscripción registral (1.875 párrafo 2 CCi y 159 LH): por tanto todas las hipotecas tácitas son también legales, pero no todas las legales son tácitas; en cambio todas las hipotecas voluntarias sí que son expresas.

3.- Por el grado de definición de la obligación garantizada podemos clasificarlas en ordinarias o de tráfico y de seguridad: En las ordinarias o de tráfico la obligación garantizada aparece totalmente definida en cuanto a su existencia efectiva, cuantía y titular. En cambio en las de seguridad puede existir incertidumbre en la existencia de la obligación garantizada (por estar bajo condición suspensiva o resolutoria pendiente), en cuanto a la persona del acreedor (por tratarse de un crédito incorporado a un título “al portador”), o en cuanto al importe concreto del crédito (en cuyo caso la hipoteca ha de definir al menos el importe máximo cubierto por la garantía, conociéndose también  esta clase de hipotecas de seguridad como  “hipotecas de máximo” , de acuerdo con el artículo 12 LH: por ejemplo la que garantiza el saldo deudor en el contrato de cuenta corriente).

PREGUNTA 45 BIS2: CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS. ESPECIAL ALUSIÓN A LA CONSTITUCIÓN POR DISPOSICIÓN  UNILATERAL DEL DUEÑO.

Tanto el artículo 1875 párrafo 1 del CCi como el artículo 145 LH exigen, para la válida constitución de hipotecas voluntarias, que el convenio dirigido a tal fin, perfeccionado entre el dueño del inmueble a hipotecar y el acreedor hipotecario, conste en escritura pública, y que sea inscrito en el Registro de la Propiedad (es excepción, por ley especial, a lo dispuesto en el artículo 609 CCi, para la transmisión de derechos reales por contrato).

Junto a ese convenio, el artículo 138 LH contempla también la constitución por “disposición unilateral del dueño” del bien a hipotecar; según el artículo 141 LH si, en tal caso, no constase la aceptación del acreedor después de transcurridos dos meses, a constar desde el requerimiento que a tal fin se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño; si es aceptada antes de la válida cancelación, se hace constar así por nota marginal cuyos efectos se retrotraen a la fecha de constitución de la hipoteca.

PREGUNTA 46.- EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA A FALTA DE PACTO: LA LLAMADA “EXTENSIÓN NATURAL” EN RELACIÓN CON EL OBJETO HIPOTECADO.

 A falta de pacto opera la llamada “extensión natural de la hipoteca”, que, de acuerdo con los artículos 109 a 111 LH, INCLUYE:

1.- Las accesiones naturales: es decir la agregación de terrenos por causa de la naturaleza (ejemplos: artículos 366CCi y 370 CCi., avulsión y cauce abandonado).

2.- Las mejoras, incluyendo  adornos y obras necesarias y, en general, todo lo unido físicamente o incorporado a la finca hipotecada (lo que sea inmueble por incorporación, de modo que no pueda separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto, como dice el 334.3º CCi), incluida la sobreelevación de edificios ya existentes al constituirse la hipoteca o la construcción en el subsuelo de éstos, pero con excepción de la nueva construcción de edificios donde no los había al constituirse la hipoteca  y, obviamente, de la agregación de terrenos no debida a accesión natural (110.1º y 111.1º LH).

3.- Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados, incluidas las procedentes de expropiación forzosa y siempre que el hecho o siniestro que las motive se haya producido después de la constitución de la hipoteca (109 y 110.2ª LH).

-Por el contrario la extensión natural de la hipoteca NO INCLUYE los frutos, cualquiera que sea su situación, las rentas vencidas y no abonadas al exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada, ni los muebles colocados en la finca hipotecada sin unión física, aunque sea para su explotación o servicio (111 LH).

-Si la finca pasara a un tercer poseedor, la extensión natural de la hipoteca tampoco alcanza a las mejoras costeadas por el nuevo dueño, salvo que se trate de obras de reparación, seguridad o transformación (112 LH).

 PREGUNTA 47.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA Y OBLIGACIÓN GARANTIZADA: LOS INTERESES, COSTAS Y GASTOS.

1.-  Intereses remuneratorios del capital:

-Si no existe tercer poseedor de la finca hipotecada están garantizados por la hipoteca, habiendo de constar el tipo de interés  en la inscripción registral. También si se trata de interés variable, siempre que esa variación no dependa del propio banco (artículos 146 y 12 LH).

-Pero si aparece ese tercer adquirente de la finca, la hipoteca sólo garantizará los intereses remuneratorios de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario. En caso de pacto nunca podrá establecerse que la hipoteca garantice intereses por plazo superior a 5 años (artículo 114 LH). Si se fijara una cantidad global como alcance de la garantía hipotecaria en relación con los intereses remuneratorios el límite serán 5 anualidades calculados al tipo inicial, en caso de ser variable el interés.

2.-  Costas y gastos:

A falta de pacto las costas y gastos de ejecución no están cubiertos por la garantía hipotecaria, al no referirse a ellas la LH y aplicarse el principio general de libertad del dominio. Si ese pacto existe sí, pero para que sea oponible a terceros adquirentes de la finca se precisa la fijación de una cifra alzada, que cuantifique su límite máximo con independencia de la establecida para los intereses remuneratorios del capital. Esa cifra puede ser global para los gastos y las costas, contándose entre aquellos los necesarios para mantener la plenitud de la garantía (pago de primas del seguro, de impuestos preferentes a la hipoteca, de comunidad cuando la finca forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, etc. etc.).

 PREGUNTA 48.- RANGO ENTRE HIPOTECAS Y NEGOCIOS JURÍDICOS SOBRE EL RANGO HIPOTECARIO (DEJANDO CLARA LA DIFERENCIA ENTRE ELLOS).

 Una finca es susceptible de tantas hipotecas como permita la relación entre su valor de mercado y el importe de las obligaciones garantizadas. El rango entre las sucesivas hipotecas determina la preferencia entre los distintos acreedores hipotecarios para cobrar sus créditos con el valor obtenido en la subasta, dependiendo de las fechas de constitución de las sucesivas hipotecas y, por tanto, de las fechas en que las mismas fueron inscritas en el Registro de la Propiedad (la de fecha anterior es de superior rango). Como el rango determina la preferencia para el cobro tiene un valor en sí mismo, y por tanto puede ser objeto de negocios jurídicos de permuta, posposición y reserva de rango. que habrán de ser consentidos por los titulares de las hipotecas cuyos rangos van a verse alterados y también por los titulares de hipotecas intermedias cuando la que se antepone resulta más gravosa que la postergada (y lo mismo cabría afirmar de los titulares de cargas intermedias).

La permuta de rango, de acuerdo con la doctrina (a partir de la admisión de la posposición por la legislación hipotecaria) implica que dos hipotecas, inscritas con anterioridad al  negocio de permuta, alteran su rango entre sí: por ejemplo, la que era primera pasa a ser tercera; se necesita el consentimiento de los respectivos acreedores hipotecarios, y también el del titular de la segunda hipoteca si la que se antepone es más resulta más gravosa que la postergada.

La posposición consiste en que una hipoteca, inscrita con anterioridad al negocio de posposición, posterga su rango a favor de otra no inscrita todavía (futura); se precisa el consentimiento del titular de la hipoteca que se pospone, la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima y el plazo para su inscripción (241 RH).

La reserva de rango, de acuerdo con la doctrina, se da cuando el negocio sobre el rango y la hipoteca cuyo rango se posterga a favor de otra hipoteca futura se otorgan en inscriben simultáneamente (podría considerarse una modalidad especial de la posposición, pero diferente por esa unidad de acto).

PREGUNTA 48 BIS: LA REALIZACIÓN DEL VALOR DEL BIEN HIPOTECADO. EJERCICIO JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA.

 1.- Ejercicio Judicial: Según el artículo 129 LH la acción hipotecaria puede ejercitarse directamente contra el bien hipotecado, de acuerdo con lo dispuesto para la ejecución dineraria por la LECI y con las especialidades previstas en la citada ley (Capítulo V, artículos 681-698).

2.- Ejercicio extrajudicial: Según el citado precepto también puede procederse a ejercitar la acción hipotecaria mediante venta extrajudicial ante notario, siempre que así se hubiera pactado expresamente en la escritura de constitución de  la hipoteca y sólo para el caso de incumplimiento de la obligación de pago del capital o intereses.

En ambos casos,  según el artículo 105 LH establece expresamente que por la hipoteca no se altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor, establecida en el artículo 1.911 CCi, de manera que si la obligación garantizada no quedara cubierta totalmente con la ejecución el acreedor podría ejecutar otros bienes del deudor. Las excepciones a esta regla son dos:

a)    Si existiera pacto expreso en la escritura de constitución de la hipoteca sobre la limitación de la responsabilidad a los bienes hipotecados (140 LH).

b)    Si se tratara de la ejecución de la vivienda habitual, esa responsabilidad patrimonial del deudor por la cantidad no satisfecha al ejecutar la hipoteca queda reducida en los términos contemplados por el artículo 579.2 de la LECI.

PREGUNTA 49.- CESIÓN DEL CRÉDITO GARANTIZADO Y CESIÓN DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA.

 La obligación garantizada y el derecho real de hipoteca siguen un régimen diverso en cuanto a su transmisión, aunque la divergencia entre el titular del crédito y el titular de la hipoteca suponga una patología jurídica importante. Así, de acuerdo con el párrafo primero del artículo 149 LH (en la redacción derivada de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre):

 El crédito garantizado con hipoteca podrá cederse total o parcialmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 CCi, pero esta exigencia sólo se refiere a los efectos de la cesión contra terceros (por ejemplo: otros adquirentes del mismo crédito o los acreedores del cedente), que no se producirá sino desde el momento en que la fecha de la cesión haya de tenerse por cierta de conformidad con los artículos 1.218 y 1.227 CCi (escritura pública o documento privado si, en este último caso, ha sido incorporado a un registro público, intervenido por funcionario por razón de su oficio, o se ha producido el fallecimiento de cualquiera de los otorgantes). Y, por supuesto, para que el deudor no se libere pagando al cedente será necesario que la cesión le sea notificada (1.527 CCi).

 En cambio la cesión del derecho real de hipoteca deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (igual que su constitución).

  PREGUNTA 50.- SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECRIO A INICIATIVA DEL DEUDOR: CONCEPTO Y REQUISITOS.

 Consiste en el cambio de acreedor, mediante el pago de la obligación garantizada con el importe de un préstamo otorgado en escritura pública por el acreedor subrogado, haciéndose constar ese propósito en la mencionada escritura y expresándose en la carta de pago la procedencia de la cantidad abonada. La regulación, contenida en el artículo 1.211 CCi, ha sido desarrollada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, modificada a su vez por la Ley 41/2007, para los casos en que el acreedor sustituto y el sustituido sean entidades financieras relacionadas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (bancos, cajas de ahorro, etc.). Según el artículo 2 de la mencionada Ley 2/1994, los requisitos son:

-Presentación al deudor de una oferta vinculante por el acreedor que pretende ser sustituto, con las condiciones del préstamo que le otorgará para pagar la deuda garantizada. La aceptación supone autorización para que sea comunicada notarialmente al acreedor la disposición a subrogarse del que pretende sustituirle.

-Comunicación notarial a la entidad acreedora de esa disposición a subrogarse, hecha por la entidad que pretende sustituirla y requiriendo la entrega de certificación del saldo pendiente. Si se entrega dicha certificación en plazo (7 días naturales), la entidad acreedora puede evitar la subrogación compareciendo en plazo (15 días naturales) ante el notario requirente y manifestando su disposición vinculante a igualar o mejorar la oferta de la entidad que pretende subrogarse. Si en los plazos previstos no se entrega la certificación o no se verifica esa comparecencia se puede proceder al paso siguiente.

-Otorgamiento de escritura de subrogación , conteniendo declaración de la entidad subrogada de haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta e incorporándose a la escritura resguardo de la operación. Si la cantidad adeudada no se hubiera notificado por la entidad acreedora, o se negara ésta a recibir el pago, bastará con su depósito en poder del Notario autorizante y a disposición del acreedor, pudiendo hacer el cálculo la entidad subrogada, bajo su responsabilidad, y sin que los eventuales errores puedan repercutirse en el deudor. En este caso el Notario notificará de oficio a la entidad sustituida, remitiéndolo copia autorizada de la escritura. Obviamente la escritura habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la subrogación sea oponible a terceros adquirentes de derechos sobre el mismo crédito hipotecario.

PREGUNTA 51.- ACCIONES DEL ACREEDOR EN CASO DE DETERIORO MATERIAL O ECONÓMICO DEL INMUEBLE HIPOTECADO:

1º) 117 LH: El fundamento de esta acción (conocida como “acción de devastación) es que la finca se deteriorase materialmente, disminuyendo su valor por dolo, culpa o voluntad del dueño; su ejercicio conlleva la orden judicial al propietario para que remedie el daño, pudiendo llegar a situar el inmueble en administración judicial si el deterioro persistiera. Sin embargo el artículo 219.2º del Reglamento Hipotecario entendió disminuido el valor de la finca “a efectos del artículo 117 de la Ley ”, cuando se arrendara el inmueble en circunstancias reveladoras de que la finalidad del arriendo es causar dicha disminución, otorgando además al Juez amplias facultades para optar entre la administración judicial o alguna de las medidas integrantes de la acción que citaremos a continuación.

2º) 1129. 3º CCi: Establece la pérdida por el deudor del derecho al plazo (y por tanto el vencimiento anticipado de la obligación garantizada) si, por actos propios hubiese disminuido las garantías (en el caso, la hipoteca), y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras.

3º) Artículo 5, párrafo tercero de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, del mercado hipotecario: establecia que si por razones de mercado o cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado disminuyera más de un 20% de la tasación inicial, la entidad acreedora podía exigir ampliación de hipoteca a otros bienes, salvo si el deudor optara por restituir el préstamo o la parte que excediera de aplicar,  a la tasación actual, el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del préstamo. El precepto fué desarrollado reglamentariamente por el artículo 9 del RD 716/2009, de 24 de abril, imponiendo entre otros requisitos que el desmerecimiento se mantuviese un año desde que se hiciera constar por la entidad acreedora. Actualmente este  precepto ha sido derogado por la Ley 1/2013, pero no sabemos el alcance retroactivo de la derogación (si se aplica a hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor de dicha ley), y, además, se introduce como cláusula habitual en todos los contratos para la constitución de hipotecas.

 PREGUNTA 52.-VENTA DE FINCA HIPOTECADA: EFECTOS EN RELACIÓN CON LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA Y ESPECIAL ALUSIÓN A LOS PACTOS DE RETENCIÓN Y DESCUENTO.

 La hipoteca no sustrae los bienes hipotecados del tráfico jurídico;  la enajenación de una finca hipotecada hace aparecer la figura del “tercer poseedor” de finca hipotecada (el adquirente). Según se deduce del artículo 118 LH, sus efectos son:

-Subrogación del adquirente en las “responsabilidades derivadas de la hipoteca” (RESPONSABILIDAD CALIFICADA COMO HIPOTECARIA). PERO NO en la posición de deudor de la obligación garantizada (ES DECIR: NO RESPONSABLE, SIN MÁS CALIFICATIVO), SALVO consentimiento expreso o tácito del acreedor (concuerda la regulación con lo dispuesto por el artículo 1.205 CCi. para el cambio de deudor). De modo que no existiendo tal conformidad del acreedor y si el valor obtenido en la ejecución no bastara para cubrir la obligación garantizada, el patrimonio que responde del resto es el del transmitente, no el del adquirente.

-Si medió pacto de retención o descuento, por los cuales, respectivamente, el comprador retiene parte del precio para el pago de la obligación garantizada, o bien el precio se calcula deduciendo del valor fijado para la finca el importe de dicha obligación, el comprador se obliga FRENTE AL VENDEDOR al pago de dicha obligación; PERO  esos pactos, por sí solos, NO AFECTAN AL ACREEDOR HIPOTECARIO, y por ello no alteran la regla anterior (el adquirente con pacto de retención o descuento no se convierte en deudor de la obligación garantizada). Si el vendedor pagara la obligación garantizada pese al pacto de retención o descuento quedará subrogado en lugar del acreedor hipotecario satisfecho hasta que se le reintegre el importe retenido o descontado (art. 118 párrafo 2ª LH).

 PREGUNTA 53.- LAS CARGAS Y GRAVÁMENES TRAS LA EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA Y EL DESTINO DEL PRECIO OBTENIDO EN LA SUBASTA.

RESPUESTA 53.- 

Cargas y gravámenes tras la ejecución (Según los arts. 668.3º, 669, 670.5 y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y concordantes de la LH ):

Las inscritas con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta (668.3º y 670.5 LECI):

-Siguen vigentes.

-El licitador acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de las mismas si el remate se adjudicara  a su favor (o en el respeto de los derechos reales anteriores).

-Así se ha de hacer constar en los anuncios de la subasta.

-Obviamente el rematante no se subroga en la posición de deudor de las obligaciones garantizadas con hipotecas inscritas antes que la ejecutada, sino sólo en la responsabilidad hipotecaria derivada de su incumplimiento; responsabilidad hipotecaria no equivale a responsablidad sin más, que es la del artículo 1911 CCi y se extiende a todos los bines del deudor, sino que se trata de una responsabilidad limitada a la finca hipotecada o al objeto de la hipoteca. Concuerda esta posición del rematante con la de cualquier "tercer poseedor" de finca hipotecada y con la previsión del artículo 1.205 CCi, que impide el cambio de deudor sin consentimiento del acreedor (además de limitarse al objeto hipotecado, tampoco podrá exceder esa responsabilidad de los importes máximos por intereses y costas y gastos, en su caso, cuando la hipoteca se ejecuta contra el tercer poseedor de la finca hipotecada).

Las inscritas con posterioridad a la que se ejecuta se cancelan en virtud de mandato judicial.

 El precio obtenido en la subasta se destina (artículo 692 Ley de Enjuiciamiento Civil):

-Al pago del principal, intereses y costas, en su caso y dentro del límite de responsabilidad hipotecaria correspondiente, claro está, a la hipoteca que se ejecuta.

El resto, si lo hay, se deposita a disposición de los titulares de derechos posteriores sobre el bien hipotecado, incluyendo, obviamente, eventuales hipotecas posteriores.  

 

TEMAS 19: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (I).

 Como concepto derivado de la redacción de los artículos 605 CCi y 1.1º LH podemos decir que el Registro de la Propiedad es una institución pública cuyo objeto es proporcionar publicidad oficial acerca del dominio o derecho de propiedad y los demás derechos reales que afectan a los bienes inmuebles.

 En cuanto a las relaciones entre la LH y el CCi basta saber que en el proyecto de CCi de 1851 se regulaban las hipotecas y el Registro de la Propiedad ; fracasada su aprobación se promulgó la primera Ley Hipotecaria de 1861. Posteriormente, el CCi de 1889 no alteró el sistema y, en lugar de incorporar la Ley Hipotecaria entre su contenido, incluyó 4 artículos que remiten a la regulación contenida en aquella. La LH actualmente vigente es la de 1946 con las modificaciones que se han venido haciendo posteriormente.

 PREGUNTA 54.- Concepto de finca registral. El concepto de finca contemplado en el artículo 17.1 del TRLS de 2008 y tres ejemplos de fincas registrales que no puedan definirse como “una porción de la superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada”.

 RESPUESTA 54.-

 Finca registral es todo bien económico de naturaleza inmobiliaria al cual se abre folio independiente en los libros del Registro de la Propiedad, según la Doctrina y el artículo 17.1.b) TRLS de 2008.

Para el artículo 17.1 del TRLS de 2008 no sólo constituyen fincas en sentido material las porciones de la superficie terrestre delimitadas por una línea poligonal cerrada atribuidas a un propietario o varios en proindiviso (llamadas en dicho texto unidades de suelo), sino también las unidades de edificación y los planos superpuestos sobre y bajo el suelo.

Podrán constituir una sola finca registral, aunque no sean porciones de la superficie terrestre delimitadas por una línea poligonal cerrada, los siguientes bienes económicos (entre otros y a título de mero ejemplo):

a)      La explotación agrícola constituida por varios predios no colindantes dotada de unidad orgánica (8.2º.LH).

b)      La explotación industrial constituida por varias naves no colindantes (8.2º LH).

c)      Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal (8.5º LH).

d)    El subsuelo de una porción de superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada o el vuelo sobre la misma, a partir de una determinada cota medida desde la rasante (17.1.ª del TRLS de 2008).

 PREGUNTA 55.- Medios de inmatriculación generales (los contemplados en la Ley Hipotecaria ), y diferencia existente entre ellos en cuanto al efecto de la inscripción.

RESPUESTA 55.-

Existen otros medios de inmatriculación como los actos firmes de aprobación de instrumentos de ejecución del planteamiento o de concentración parcelaria que, según la legislación especial aplicable, tienen virtualidad inmatriculadora y que se estudiarán (o no) en las asignaturas correspondientes. Ahora bien los medios generales son los relacionados en el artículo 199 de la LH  y por tanto los siguientes:

1.-  Expediente de dominio tramitado ante el Juez de Primera Instancia del lugar en que esté situado el inmueble y de acuerdo con el artículo 201 LH.

2.-  Títulos públicos de adquisición:

a) Otorgados por quienes acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos (205 LH y 298 RH), o

b)Complementados por acta de notoriedad, si no existe esa acreditación fehaciente (203 LH).

3.- Certificado librado por el funcionario de las administraciones públicas o de instituciones de la Iglesia Católica que tengan a su cargo la administración de bienes inmuebles pertenecientes a las mencionadas entidades, siempre que carezcan de título escrito de dominio y expresen el título adquisitivo o el modo en que fueron adquiridos. 

(Según el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, sobre medidas fiscales, administrativas y del orden social, todos los títulos inmatriculadores, y por tanto los  mencionados en los tres apartados anteriores, han de acompañarse de certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas a inmatricular).

            El artículo 207 LH suspende los efectos “respecto de tercero” de las inscripciones practicadas mediante certificación o títulos públicos de adquisición durante dos años contados a partir de la fecha de dichas inscripciones.

 PREGUNTA 56.- Objeto de la inscripción: Derechos inscribibles y requisitos formales que han de reunir los títulos en que consten esos derechos para poder ser inscritos.

 RESPUESTA 56.-

 Como regla general, y según los artículos 1 LH y 605 CCi , los derechos inscribibles son la propiedad o dominio y los demás derechos reales que tienen por objeto bienes inmuebles. De acuerdo con el artículo 98 LH y 9 RH los derechos personales o de crédito no tienen consideración de gravámenes o derechos reales y, por tanto, no sólo están exceptuados de la inscripción registral (aunque se refieran a bienes inmuebles), sino que, en caso de haber sido inscritos por error, “serán cancelados a instancia de parte interesada”. Como la ley especial deroga a la general, es posible que una norma de rango legal establezca la posibilidad de inscribir situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles que no sean derechos reales, pero no parece posible interpretar extensivamente esas normas especiales (ejemplos: artículo 2.5 LH, que prevé la inscripción del arrendamiento de bienes inmuebles, o artículo 8.4 LH, que contempla la inscripción de los estatutos del régimen de propiedad horizontal).

En cuanto a la forma exigida para la inscripción, y según el artículo 3 LH, los derechos inscribibles han de constar en:

-Escritura pública,

-Ejecutoria, o

-Documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes (ha de entenderse las Administraciones públicas en general), en la forma que prescriban los reglamentos.

 TEMA 20: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (II).

1.- Efectos de la inscripción registral.

 1.1.- Publicidad formal.

 PREGUNTA 57.- Medios de publicidad formal y relación entre la información proporcionada a través de esos medios y el contenido de los asientos en caso de discordancia.

 RESPUESTA 57.-

 222 LH:

-Manifestación directa de los libros (absolutamente excepcional, según doctrina de la DGRN, y transformada en manifestación del contenido de los asientos por el artículo 332.4 del RH, que se remite a los otros medios expuestos inmediatamente).

-Nota simple informativa.

-Certificación.

 Desde la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, el Registrador responde de los daños causados en caso de error u omisión en la expedición de las notas simples informativas, coincidiendo con lo que sucede en caso de discordancia entre la información suministrada mediante certificación y el contenido de los asientos registrales (222.5 y 226 LH).

 También en ambos casos prevalece el contenido real de los asientos frente al de la certificación o nota simple informativa, en caso de discordancia (226 LH).

1. 2.- Legitimación registral: este principio tiene las siguientes manifestaciones:

-Presunción de exactitud: artículo 38, apartados 1, 2 y 3 LH, que actúa a favor y en contra del titular registral (ej., en caso de responsabilidad del propietario por incumplimiento de sus deberes de conservación que genere daños), que opera dentro y fuera del proceso (también en caso de expropiación forzosa, como indica el artículo 3.2 de la LEF ), y que permite plantear la llamada “tercería registral” (párrafo 3 del artículo 38 LH). Se trata de una presunción “iuris tantum” (no confundir con la presunción “iures et de iure” establecida en otros preceptos a favor de personas ajenas al título que originó la inexactitud registral, y en tal sentido “terceros”, que cumplen con los requisitos adicionales contemplados en el artículo 34 y, eventualmente, en el artículo 32 de la LH).

-Presunciones posesorias: 38.1 final y 35 LH, estableciendo este último precepto unas presunciones sobre las características de la posesión de los derechos inscritos dirigidas a facilitar la usucapión a favor del titular registral (llamada por ello “secundum tábulas”y que también son presunciones “iuris tantum”).

-Procedimiento del artículo 41 LH para proteger los derechos inscritos, al cual se dedica la siguiente pregunta concisa:

 PREGUNTA 58.- La acción real registral contemplada en el artículo 41 LH. Variantes: características del procedimiento o causas de oposición del demandado (250.7 y 444.2 Leci).

 RESPUESTA 58.-

 VARIANTE 1: CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO (41 LH y 250.1.7ª, 439.2, 440.2, 441.3, 444.2 y 447.3 Ley Enj Civil).

1ª: Objeto: lograr la eficacia de los derechos inscritos.

2ª: Legitimados activamente: los titulares de un derecho inscrito cuya vigencia se acredite por certificación del asiento correspondiente sin contradicción.

3ª: Legitimados pasivamente: quienes se opongan o perturben el derecho inscrito sin título inscrito.

4ª: Se sustancia por los trámites del juicio verbal con algunas especialidades.

5ª: Es un procedimiento sumario porque los medios de defensa y ataque están tasados.

6ª: No produce cosa juzgada en cuanto al derecho del opositor.

VARIANTE 2: MOTIVOS DE OPOSICIÓN DEL DEMANDADO: SON LOS 5 RELACIONADOS EN EL ARTÍCULO 444.2 DE LA LECI, QUE AL RESPONDER LA PREGUNTA HAN DE SER TRANSCRITOS EN EL EXAMEN POR EL ALUMNO. Aunque el precepto citado sólo parece incluir cuatro apartados, y por tanto cuatro causas de oposición, ha de notarse que la causa segunda de la norma incluye en realidad dos motivos jurídicamente muy distintos, como son la posesión de la cosa o derecho por contrato u otra relación con el último titular o con titulares anteriores,  y  la prescripción a favor del demandado.

 2.- Inoponibilidad y fe pública registral.

2.1 y 2.2. El artículo 34 LH y su relación con el artículo 33 LH. El artículo 32 LH.

 PREGUNTA 59.- Requisitos exigidos al tercero hipotecario por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (5).

 RESPUESTA 59.-

1º) Obviamente ser "tercero", en el sentido de no ser parte en el acto o negocio jurídico que haya determinado la discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral. 

2º) Ser adquirente de la propiedad o de derechos reales sobre un bien inmueble (los acreedores que logran anotación preventiva de embargo no están protegidos por la fe pública).

3º) Adquirir el derecho de un titular que lo tenga previamente inscrito en el Registro.

4º) Adquirir de buena fe: en cuanto a este requisito, hay que recordar que la buena fe se presume siempre (iuris tantum), que ha de concurrir en el momento de perfeccionarse el negocio adquisitivo (lo cual puede implicar que ha de mantenerse hasta la inscripción), y que existe la duda sobre si la diligencia exigible para tener buena fe consiste sólo en la consulta del Registro, o si también ha de comprobarse la situación posesoria de la finca para asegurarse de la inexistencia de titulares extrarregistrales.

5º) Adquirir a título oneroso: el adquirente a título gratuito no tiene más protección que la de su causante.

6º) Inscribir su derecho en el Registro.

 PREGUNTA 60.- Sobre el artículo 32 LH y el principio de inoponibilidad se le pide que ponga un ejemplo en el cual podría mantenerse la aplicación de este precepto y que, sin embargo, no podría incluirse en el ámbito del artículo 34 LH.

 RESPUESTA 60.- Los casos típicos del artículo 32 podrían ser aquellos en los cuales entran en colisión los derechos de dos adquirentes de un mismo causante, no existiendo duda alguna sobre la titularidad de este último. Por ejemplo: doble venta de un mismo inmueble propiedad del vendedor y que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad ; si se aplica el artículo 1473 CCi la propiedad corresponde al primero que lo inscriba en el Registro, pudiendo aplicarse al primero que lo inmatricule  si admitimos que el artículo 32 LH tiene un juego diverso del 34 LH, pues en tal caso el que inmatricula, por definición, no ha podido adquirir del titular registral.

 Las relaciones entre los artículos 33 y 34 LH se estudian mediante una pregunta tipo “test” que siempre caerá en el examen (variando sólo los negocios jurídicos relatados), y  uno de cuyos enunciados posibles es el siguiente:

 -A dona una finca a B, B la dona a C, C la vende a D, y D la dona a E. Si todas las transmisiones constan en el Registro de la Propiedad , todos los adquirentes son de buena fe, y la inmatriculación de la finca se llevó a cabo por expediente de dominio y por un titular anterior a A, es correcto afirmar que EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL PROTEGE A “E”:

a)      En caso de nulidad de la donación perfeccionada entre A y B, pero no de los demás negocios jurídicos relacionados.

b)      En caso de nulidad de la donación perfeccionada entre A y B y también de la perfeccionada entre B y C, pero no de los demás negocios jurídicos relacionados.

c)      En caso de nulidad de todos los negocios jurídicos relacionados, excepto de la donación hecha por D a favor de E.

d)      En caso de nulidad de todos los negocios jurídicos relacionados, incluida la donación hecha por D a favor de E.

e)      No protege a E en caso de nulidad de ninguno de los negocios jurídicos relacionados porque se trata de un adquirente a título gratuito y porque la inscripción no convalida los actos nulos.

2.3 Usucapión en contra del titular registral.

La usucapión en contra del titular registral (también llamada por ello “contra tábulas”) plantea la colisión entre el principio de fe pública y la usucapión inmobiliaria, constituyendo el objeto de la siguiente pregunta:

PREGUNTA 61.- Juan es titular registral de una finca poseída en concepto de dueño por Pedro. Cuando a este último le faltan sólo 3 meses para perfeccionar la usucapión, Antonio compra a Juan la mencionada finca e inscribe en el Registro su adquisición. Señale en qué casos Antonio tendría tres meses desde su adquisición para interrumpir la posesión de Pedro y en qué otros dispondría de un año para ello.

 RESPUESTA 61.-

 Se trata de usucapión que va a consumarse en menos de un año a partir de la adquisición de Antonio. Según el artículo 36 LH la usucapión en curso de Pedro le perjudicará, y por tanto Antonio sólo podrá interrumpirla en los tres meses que restan para que se consume, si este último:

1º) No cumple los requisitos del artículo 34 LH, o si aún cumpliéndolos

2º) Conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer la posesión en concepto de dueño de Pedro antes de perfeccionar su adquisición.

 Por el contrario, si Antonio cumple los requisitos del artículo 34 LH y no conoció ni pudo conocer la posesión en concepto de dueño de Pedro, la usucapión de éste sólo le perjudicará si la consintiera durante el año siguiente a su adquisición (es decir a su inscripción), lo cual significa que dispondrá  de ese año para interrumpirla.

2.4.- La prioridad registral. El artículo 17 LH. Rango hipotecario.

 PREGUNTA 62.- Principio de prioridad registral y consecuencias derivadas del mismo, diferenciando entre títulos compatibles e incompatibles. Día y hora de la inscripción.

 RESPUESTA 62.-

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Se establece en el párrafo primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que al responder la pregunta ha de ser transcrito por el alumno.

 CONSECUENCIAS DERIVADAS DEL MISMO: Si el título presentado es incompatible con otro previamente inscrito se produce el cierre registral y la inscripción ha de denegarse (aunque el presentado después fuera de fecha anterior). Si no es incompatible puede inscribirse, pero no podrá perjudicar en nada el ejercicio del derecho inscrito previamente: ej: el usufructo puede inscribirse aunque previamente constara inscrita una servidumbre de paso (por tratarse de un derecho compatible con la servidumbre), pero el titular del usufructo habrá de respetar la servidumbre inscrita antes (aunque la fecha del título constitutivo del usufructo fuera anterior).

DÍA Y HORA DE LA INSCRIPCIÓN : Para todos los efectos son los del asiento de presentación, si dicha inscripción se practicó durante la vigencia del mencionado asiento, que salvo suspensión o prórroga es de 60 días desde el siguiente a su constancia (artículos 17 y 66 LH).

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